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讲个恐怖故事,2017年深圳可售住宅用地供应为0 !

by 梵高先生

   文 | 安静



有房才是深圳人,没房只是深圳客。对于老深漂来说,如果这几年时间你没有在深圳买房,这不仅意味着你是深圳房价的陪跑者,还意味着你过去这几年的投资,在某种程度上都是失败的。


再往前一点看的话,你可能会更加的痛苦。1997年,深圳的房价大概在均价5470元/平米左右的样子,那时候香港还在闹金融危机,很多人香港人害怕波及深圳,低价抛售深圳房子回笼资金。


那时候宝安西乡的桃源居一房一厅,一套只要12.5万,即使是两房两厅也只要15万/套,而且是不论面积朝向。


再看现在,20年过去了,房子非旦没有折旧贬值,同样的房子,一房总价250万+,两房总价350万+。

图片来源于深圳淘房志


如果房子会说话的话,相信必定是以下几句:我就是喜欢你看不惯我又干不掉我的样子、曾经你爱理不理,现在你高攀不起。曾经房子是你的备胎,现在你成为了备胎。20年时间,角色完全倒过来了,你说这是谁的错?


那么,究竟是什么的力量在不断的抽陪跑者的耳光呢?区别于北上广,原因无非四个字:缺地、人多。而且,到了今年,这个耳光打的更加响亮。因为在过去一年的时间里,深圳可售住宅用地供应为0 !


整整一年,只有龙华拍了一块带住宅性质的地块,宅地面积仅有可怜的2万平米,其面积仅是2016年的1/12,但是,这块地还是只租不售的性质,为深圳历年土拍宅地的最低值。


2017年快结束了,12月深圳规土委网站挂牌的几宗土地中仍不见宅地身影。这是深圳自有土拍市场以来首次出现这种情形,可视作深圳土地市场历史上一次极具标志性的事件。


再往前翻5年,真相也是极其的可怕。


2013年土拍宅地3块,面积13.2万㎡;

2014年土拍宅地1块,面积4.6万㎡;

2015年土拍宅地4块,面积13.3万㎡;

2016年土拍宅地4块,面积24.0万㎡;

2017年土拍宅地1块,面积2.0万㎡


图片来源于房天下


住宅供应用地基本都是个位数,基本不超过5块,整整5年仅供应了57.1万平米,这就是深圳楼市的真相!


那么,其他城市呢?安静查阅了相关数据:2017年以来,北京累计推出72宗住宅用地,供应量较2016全年增长380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平。


深圳,住宅供应用地为1,可售住宅为0。仅有一块,贡献给房室租赁市场了。而且,往年的深圳住宅用地供应,也是极其的离谱,每年基本都是个位数,而且每年都是深圳垫底。(图片来源于杠杆游戏)



为什么会出现这种情况?因为深圳缺地,比香港还缺。整体来看,深圳陆域面积1991平方公里,面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。对比北上广,深圳是名副其实的小兄弟,这么小的城市,土地从哪里来?


于是,提出了摊薄土地的计划,东进,填海,搞基建,将人才往临深比如东莞、惠州引,甚至还有“飞地计划”,搞出了深汕合作区...


而且,从开发量来说,据专家统计,各大城市建设用地面积目前占全市国土面积的比例,广州是18%,北京是22%,上海是37%,香港是24%,深圳是45%。深圳现在比香港更缺地,已经到建设的极限。


地是非常少,但人口呢,增量却在全国排名第一。2017年第一季度,百度地图发布了《2017年第一季度中国城市研究报告》,选取了中国49个主要城市,通过大数据客观反映城市人口吸引力和城市交通的状况。



这其中的结论是——2017年最新人口流入城市排名,深圳排名第一。


而且,2016年末,深圳户籍人口为404.8万人,比2015年末(354.99万人)增加了49.81万人。民间大数据显示,深圳的总人口差不多已经多达2100万。这一规模超过了上海和广州,赶上了北京人口。抛开远远小于北上广的面积不谈,仅从人口上来看,深圳已经是名副其实的“大深圳”。


人多地少,深圳住房市场严重的结构失衡导致的房价畸高,这是公认的事实。但是,即使是扩大住宅土地供应原则,也可能落入摊大饼的陷阱。中国社科院就发过《高房价是一线城市宿命》这样一篇文。


里面指出:遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾,最终可能将导致:人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市病。


安静的理解就是:城市的人口是动态的,即使是扩大土地供应,也会被更多的人口涌入消化掉。在一线城市特别是深圳这样的城市,有限的供应是满足不了所有人的购房需求的。


唯一的办法是什么?只有加快租赁市场的建设。但是,这里面又一个逻辑就是,随着租赁市场的介入,商品房市场的蛋糕又被稀释,这无形中又放大了住宅商品房的稀缺性,这又是一个怪圈...


“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句话深入人心,说的也非常的正确。但房子,作为商品,决定其价格,仍旧是供需关系,有人买就有人卖。深圳作为全国人口吸引力最强的城市,正在源源不断的抽干其他量级低的城市的血。


它使得更多地方的人们跋涉更远的距离,承担更高的成本,以逃离他们的家乡。而且,更残酷的是,深圳的高房价也将他们慢慢赶到城市的边缘与更加脏乱差的出租屋,直到他们梦碎的那一天。


这听起来非常的残酷,却又无比的现实。大城市买房,不过是饥饿游戏,期望深圳房价下跌?这可能是个死局...


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