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深度回顾2017年深圳楼市,我们要笑着活下去...

by 梵高先生

文|安静



如果不出什么妖蛾子的话,2017年的楼市大戏唱到这儿了。回看过去这一年,这一场由国家牵头、开发商打配合,投资客作托,最终哄得刚需小白进场的全国去库存大戏,终于要轰轰烈烈的落幕了。


有一首歌唱的好:大王叫我来寻山,抓个刚需作晚餐。


而对于深圳人来说,也是切肤之痛。在过去的的一年时间里,深圳楼市调控严厉,深圳新房虽说是14连跌,可是跌幅平均只有100元/月左右,令人感叹13个月不见了24包芙蓉王,10多包软中华……


而且最恐怖的是,房价跌了几包烟,但买房的成本却大大的提高了。前段时间有人算了笔帐,他以2017年10月新房和2016年10月新房价格为例,看看在深圳购买一套90平米户型的首套房,是否真的便宜了。


结果…不算不知道,一算吓一跳,房价只是跌了几包烟,但首套房利率普遍上浮,导致贷款成本显著增加。购房成本不仅没有下降,买房的总价反而多出了92.6万,接近百万…有人能算算这是几包芙蓉王么?



这很明显的温水煮青蛙啊…可是,即使是这样,也阻当不了粤B人民轰轰烈烈的买房决心。在这一波行情大军下,过去一年的深圳楼市可谓是高潮迭起,意外不断。不仅令普通人感叹贫穷会限制人的想象力,更令见惯了大风大浪的业内人士都感叹自己活久见。


这一年,深圳楼市发生了什么?安静想以一个观察者的角度去试图还原一下2017年年深圳楼市现场,讲述那些曾经的岁月。而且,事实上,这里面的大部分内容,安静都已经写过了,大家不妨重温一下….


1、油腻的地产界,骚气谣言满天飞


如果没记错的话,自安静从业以来,2017年怕是深圳楼市地产谣言最多一个年份了。什么深圳最牛钉子楼赔了1.3个亿,什么深圳小产权将合法化,什么XX大之际天津已经放开限购,什么深圳湾一号35楼顶复6.5个亿月供241万(连公寓与住宅的区别都不懂还好意思刷屏)…



集体高潮刷存在感,满屏的油腻,谣言满天飞。而这一波谣言的始作俑者,大部分是地产中介从业人员,刷屏者莫名的激动,业务做的不是一般的骚,仿佛已成了地产界的妇科病,贵圈确实乱。


这种妇科病的病根,可能是深圳楼市成交遇冷的不安全感。大数据显示,2017 年 1 至 9 月,深圳房地产经纪行业的人均年签单量仅为 0.6 单,而 2012 年的峰值是 4.1 单,深圳楼市最火热的 2015 年为 2.8 单,意味着今年深圳房产中介人均开单量相比于 2015 年大跌了 79%,相比于 2012 的峰值大跌了85%。


漫长的楼市调控,直接威胁着他们的饭碗。而且,近几年高歌猛涨的房价,练就了所有人敏感而脆弱的神经,有时候根本根本分辨不出来什么是真是假,而这也造就了中介间接逼客的手段花样不断,有时甚至做出偏激的行为。


如今房地产销售行业竞争这么大,各种招数都用遍也不见得有效,这时,房价谣言就会变成不得不用的促销方式,制造恐慌来引导购买。安静劝诫:还是理性发言吧,非深户的狗洞不是被你们刷塌了么,有些事啊,咳咳~


2、一二手房房价倒挂,豪宅不断刷新天际想象


如果你重看2017年安静关于豪宅的文章,画风基本上是这样的——


单价54万/平,深圳一独栋别墅卖出3个亿

深圳一别墅又卖了1.1个亿,土豪太多豪宅不够用!

疯了,这个小区一个月涨幅高达100万


而这里面其实有好多则故事。5月底,深圳华侨城成交一套临湖独栋大别墅,总价3亿,刷新深圳住宅最高成交总价。由此还引出一条段子,该物业一手业主12年6月买入价9960万,持有五年,纯赚2个亿,相当于一家中等创业板上市公司两年的利润总和。


我们可以这么计算一下:每年365天,共1825天,每天升值115068元;每小时升值4794.5元;每分钟升值79.9元;每秒钟升值1.33元。感叹:这买的哪里是房子,简直就是一台印钞机。


而上文中所说的这个小区,就是太古城小区的南区。上半年的时候,据业主爆料:宝能南涨得最凶的应该是41、47平方的,估计从年初到现在涨个150万左右了,62平的6月初大部分价格在650-680万之间(当时最便宜那个630万),现在挂出来的在680-720万之间,确实在涨。


上半年单价破15万的太古城,16.6万的翡翠海岸、再到近期破18万的曦湾天馥,豪宅的价格天花板一直在刷新,而且这是二手豪宅市场。而且,就是一手豪宅市场,虽然热度也一直没减下来,比如说万科臻山道、华润悦府、新天鹅堡与香山美墅。


这哪里是买房啊,一平方18万的房子,金砖累起来也没这么贵吧?可是确实发生了,而且是不断的发生,像给楼市不断打兴奋剂一样。


普通的刚需市场呢?甚至也开始出现一些刚豪产品?什么是刚豪产品?就是本来是刚需产品,在楼市不断上涨的情况下,不知不觉就被豪了。这里面的经典就是龙岗中心城的房子。之前安静也找过一张表格——


那么,普通的刚需市场呢?在新房限价,预售证迟迟拿不到的2017年,成交普遍也不是特别理想。Q房网数据研究中心统计显示,2008年至2016年年度成交平均套数,新房为52571套、二手房为96774套,总成交年均套数为149345套。


到了2017年呢?新房拿预售证受到牵制就不说了,按照下面这个图,二手房满打满算基本在4万套左右,按照以往,基本打了个半折,成交可以说是近些年来最低,相当于暴跌,对于一直鸡血满满的深圳来说,惨不忍睹。


为什么?新房被限价,比二手房便宜。如果不是职业玩家,对于二手房是不会有时间和精力去买二手房的。而新房一开盘,除去顶豪外,开盘基本都是4成左右的去化率,成绩也不如人意,能够到达楼市高峰新房成交的二分之一的量,相信就要烧高香了。


3、红山6979整购背后,散户都喝不着汤了


这类消息,到了下半年基本就跟牛皮藓一样烂大街了,以至于再提起都让人生疑了。这类事件的引爆项目是龙华红山6979,据说当时有12家机构参与这个项目的整购竞标。预售证才出来不到两天时间,几乎是在一晚上时间全部签约完成且完成备案,令行业人直叹活久见。


最近这个楼盘的二期预售价出来了,二期备案价一个月不到提价40%,良心真的不会痛吗?


再来回顾一下其他整购的案例,仍旧是触目惊心。比如说龙光玖钻,北方豪客1.4亿扫货64套;招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购!按照预售价大约每平米6.8万计算,收购总值在30亿左右。


比如说中粮云景国际,机构财团出手购买了4栋中的两栋,成交金额16亿。再比如说最近万科蛇口公馆,客户排队预约爆满,据说也有大机构前来看房。再比如说今年更大的一宗公寓收购来自上海一家投资管理公司,以20亿元的代价,拿下了深南道68号的一个整栋。



还有更多么?水下暗涌不断,谁知道还有多少财团机构在暗中搜寻深圳标的。在大财团机构收割的当下,大户吃肉,小散以后怕是连汤也喝不着了。


4、旧改进度加快,土拍市场却熄火


相比于往年,今年的土拍市场基本没什么动静,要么是定向出让,要么是商业。热闹是他们的,很多人啥也没有。唯一可值得一说的是,龙岗第一高楼倒是前期有不少浪花,可最终拍地是,只有世茂一家申请,还没开始就已结束…


据数据统计显示,深圳市自2010年后宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是维持在低位水平。2017年深圳宅地土拍达到最低值,截至12月14日,除去工业地块外,深圳共挂牌并成功出让商业用地、商服用地、二类居住等用地23宗,总建筑面积331.63万㎡,2017深圳全年卖地(除工业用地外)收入675.84亿元,纯住宅用地出售为0。



土拍市场没啥动静,不过2017年的旧改倒是动静不少。11月份左右,华富村棚改协议生效,12月正式启动搬迁。由此,也吸引了一大波老小区申请棚改的消息。10月29日,蛇口某小区自报棚改,一位业主甚至把效果图都画好了…


此外,旧改进度的推进也吸引了一大波投资客进驻罗湖等老小区博旧改的机会。深圳缺地多人的情况,再次被曝露出来。深圳可售住宅供应乏力,城市更新正在路上。


5、“网红”中国建行,一波更比一波浪


要说今年深圳楼市最红的网红,非建设银行不可。因为他每次出手,必有高潮。


第一次被建行刷屏,是因为他要进军租赁市场。11月3日,建行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场,目前已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议。


而建行,也是国内首家提供租房贷款的银行。为鼓励长租,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,为租户提供纯信用贷款用于租房,贷款享基准利率,最高可贷100万,最快1个工作日放款。


第二条被建行刷屏,则更浪了,可以说是深圳楼市大地震。坊间流传的版本是:建行明年1月1日起不允许再有阴阳合同了!因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度。


这也意味着想通过买二手房“上车”将更加困难,首付比例有了显著的提高。由此,带来了年底购房者年底的最后一波高潮。数据显示,仅仅12月第三周,二手房就成交了1970套,基本创下2017年单周二手房成交最高纪录。


建行的政策能不能实行?只能说拭目以待了...受伤最重的是谁?刚需刚需刚需,是你是你还是你...


6、5%变10%,公寓遭调控点杀!


这是这几天的消息:深圳商务公寓的土地增值税核定计税,税点由以前的5%,变更为10%。即:商务公寓核定土地增值税=(过户价−增值税)×10%。其后,@楼市头条跟进了此条消息——


1、目前国土局并没有下发相关文件,但交易中心窗口已现相关操作。交易中心窗口工作人员回复称,这并非新政策,此前一直是10%的税点,只不过没有严格执行,现在则按10%严格执行。


2、深圳商铺、写字楼和酒店的土地增值税点为10%此前商务公寓被归为其他类,执行5%的税点,如今则把商务公寓归类为办公类,征收10%的土地增值税。


3、而此前,深圳不同区域的商务公寓土地增值税执行的计税税点也有区别。有业内人士透露,龙岗一直按10%进行征收,而福田、罗湖、南山等区域则按5%征收,如今则统一回归至10%。


这说明了两个事儿,第一是这件事是真的不是谣言;第二是深圳的楼市调控真的“升级”了。公寓太疯狂,看来也不是什么好事。



回顾完整个2017年的深圳楼市,对于地产人来说,是波云诡谲的一年,因为时刻要提防着突如其来的新政调控,牵一发而动全身。


对于购房者来说,又是心惊肉跳的一年,不是担心利率提高,就是担心房子的各种税费,因为这又是一层一层扒皮啊。


对于全款购房客来说,这可能不是算啥,可是对于刚需来说,就是一茬茬被收割的韭菜。


而我们看到的起起落落,以为是市场的配置,其实,有一只更高维度的手,在有条不紊的操作着。70后买房是道运气题,80后买房是道智商题,90后买房,却可能是道送命题了…


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