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大数据告诉你,深圳的房子都被谁买走了

安静 梵高先生



研究房地产这么久,始终觉得,数据才是市场的最真实情况的反应,因为它是衡量市场的一个情绪。


最近,链家年度数据报告出来了,纸质版网上卖的还挺贵的,要200多一本,里面有一些数据挺有趣的,特意拿出来与大家分享一下。而这个维度就是:过去一年的时间,深圳的房子到底都被谁买走了。


坦白来说,作为一座典型的移民候鸟型城市,这座拥有接近2100万人口的魅力都市,80%以上的人口都是由外来人口构成,这也是深圳区别于其他一线城市或者全国其他城市最典型的特征。


所以,我们一直都说:深圳是全国最有活力的城市,没有之一。而源源不断的人口输血,造成的是深圳整座城市的血液更新的非常快。深圳排外嘛?你排个屁啊,到处都是外来人口,你排谁啊。


而且,以前有一个观点非常好玩:深圳没有冠绝全国的名牌大学,但全国绝大部分的名牌大学毕业生都会来深圳。


也就是,全国的高校都在为深圳作嫁妆。这也就是现在全国其他二三四线城市不断推出人才引进政策并且不断放松的原因。意思就是:劳资培养了你,你却移情别恋弃我而去,这简直就是始乱终弃啊啊啊啊啊啊。


有用嘛?基本是没什么用的。而关于外来人口在深圳买房的数据,近些来实际上也开始慢慢开始发生变化。


首先,我们来看看2017年到底是谁在买深圳的房子——


数据显示,从买卖双方籍贯来看,广东、湖北、湖南成为前三名,广东业主占比达到29.6%。当然,这只是购房的省份。这些年基本没啥太大的变化,就近原则嘛。


那么,很多人关心的问题来了:喜欢在深圳炒房的人来自中国哪个省份?链家也给出了一个答案。


图片来源于淘房志


链家数据显示,在不同省份购房者投资需求占比排行榜中,2017年北京购房者来深投资比例最高,达到39.1%。


值得注意的是,北京购房客只有65.2%的人选择贷款,也就是说,34.8%的都是拿全款买房。而广东买家,89.2%的人选择贷款买房。


图片来源于淘房志


说实话,拿到链家的这几张表格,对于北京投资客,安静一点也不意外,因为过去这一年时间里,安静听到的最多的话就是:来自北京投资客豪掷千金在XX项目购入X套房产。


听的安静耳朵都起茧了,而这些北方豪客南下深圳的原因也很简单:看好深圳的投资土壤以及营商、自然环境、难以获得北京户籍、保证子女教育等而@深圳淘房志也总结过——


大约从2015年起,中国北方的富豪阶层开始出现了一股明显的南下深圳的热潮,导致悦府、双玺、新天鹅堡、半岛城邦等顶级豪宅的北方客户比例持续上升。深圳湾去年涨了多少?高达25.7%!


据安静观察,到了2017年,这股浪潮更凶了。而且,今日头条数据显示,北京的用户是最关注房价的用户——


那么,意外的是什么?内蒙古!投资比例高达29%,仅仅次于北京客。安静苦想冥想搞不懂这里面的逻辑,直到看到网上的一则帖子——



好吧,可能是贫穷限制了我的想象力。所以,如果你在售楼处碰见一位具有草原气息的来客,请适度抱紧他的大腿,兴许他就是你的贵人哦~


当然,除了草原来客,贵州客也豪,排名第三,投资需求有27.6%,把其他富饶的城市甩了整整好几条街。


我想了一下,大概有两种可能:1、贵州的楼市在往年的房地产市场中,基本以超级大盘开发为主,比如曾经盛名一时的中国最大楼盘"花果园"就以总建筑面积560万平冠绝于世。


因为大盘频出,长期依赖土地财政,朋友介绍,近些年媒体唱衰贵阳房地产市场的声音不少,导致的最终结果是本地购房客出走,寻求一些投资宝地。



2、还有一种可能是贵州目前的楼市可能已经到了一个顶点,在过去几年中,投资房地产市场的人基本已收割一波韭菜,如果再想实现财富的跳级只能跳级到一线城市中去。


2014年,贵广高铁开通,而深圳到广州也只需半小时高铁,经过3年时间的沉淀,深圳作为入场条件最宽松的一线城市,自然成了贵州客的首选城市。


当然,值得提醒的是,深户现在名义是在放开,实际也有收紧的趋势。2017年下半年,因为深圳某窗口违规操作,即使现在积分满了,现在入深户至少也要在深圳同一家公司连续缴满7个月的社保。


而且,如果在某宝代缴,通道也慢慢开始行不通了。所以,如果想入深户,未来可能不会像往年这么容易了。


与此同时,在北方人大量涌入深圳的同时,卖房离开深圳的人仅占比5.5%。

图片来源于淘房志


那么,到底是哪些年纪的人在买房呢?


数据显示,80后仍是深圳市场购房者的主导,占到了65.7%。其中,85-89年的(36.9%)首次超过80-84年的(28.8%),因为年龄到了,30-33岁,是成家立业的时候,再不买房丈母娘不答应。


另外,90后买房的占比也开始加大,2017年,90后占比为16.2%,其中90-94年占比增加6.3%。以前是谁说90后不买房来着?打脸了吧。


而且,关于购房的性别比例,有意思的是,早前有一份数据显示,在深圳购房的性别比例中,一直以来,都是女性撑起了深圳楼市的半边天。




图表显示,男女客户均偏爱小于90平的物业,男性中有66.4%选择此类物业,而女性客户为71.7%。也就是说,女性比男性买房上车的欲望更加强烈。


所以,根据以上的数据,我大概得出了以下几个观点——


1、相对于本地人,外地人购房投资的比例要大很多,这得益于高铁等交通工具的变革。所以余英一直在说,2018年是高铁城市年,高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。


对于营销人员来说,本地的购房客是多,但外地人掏出真金白银来买单的欲望更加强烈。如果售楼处出现一个北京人或贵州人,他买房成交的概率会比其他人更大。


2、作为移民城市,高房价带来的冲击性不言而论,由此而使得深圳人口的组成发生结构性的变化,比如说北京,会分流相当一部分南下到环境更好的城市去,所以未来深圳的房价可能将迎来新的挑战。


3、卖出深圳唯一自住房将是愚蠢的选择。2017年一整年,只有不到6%的卖出自己的住房,说明深圳民间对楼市信心一直很足。而且,虽说新房房价虽有略微下跌,但二手房却一直不温不火的上涨。未来,人口向大城市集中的趋势没有减弱,而且在适当的加强。


4、女性相当于男性来说,更喜欢买房。这个观点其实不难佐证,因为女性相当男性要过的相对精致,当男性选择住城中村的时候,女性其实很愿意支付更高的租金住小区房。


住小区房一个明显的兴奋点就是更容易感受到租金的变化,这就促使他们有更强的欲望、更早的买房上车。


关于2017年深圳楼市数据,具体就是这样,后续,安静接着啃报告~


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