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中国第一神盘花果园和那些猴子们

2015-11-13 安静 梵高先生 梵高先生




好不容易有个周末(噢,地产人好像是没有什么周末的),全民双十一狂剁手后等着收包裹的时候,你选择进来看文章•••而我却只能给你讲一个悲伤的跑盘故事,主要内容有:中国第一神盘花果园和那些猴子们。


这样神奇的大盘,不是在北上广,也不是在二线的武汉、成都、重庆,而是在中国最不发达的省会城市贵州贵阳……那么,贵阳花果园到底有多神呢?凭什么号称全国第一神盘?


先看资料:【花果园位于贵州省贵阳市主城区位置,地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块,项目总投资900亿元(其中城市综合体投资180亿元),总建筑面积1830万平(其中城市综合体群建筑面积175万平)。这个集合了购物、办公、酒店、会展、餐饮、公园广场、生活服务、艺术文化、交通枢纽以及居住等城市功能的“活力之城”,于2014年基本全部建成并投入使用】




再说现场:2015年11月,一进项目现场,销售人员是这么给我介绍项目的:从那个山头到那个山头,再从这个山头到那个山头,全是我们的地。呵呵,花果园的销售员都是孙猴子么?说话这么流弊。来看看具体数字:总建面1830万平。


1830万平米是个什么样的概念?不妨与深圳的超级大盘进入对比下,换算之后,发现1830万方体量,相当于:


6.5个华润城(280万)

10.1个佳兆业城市广场(180万)

13.1个深圳中心(140万)

15.6个壹方中心(88万)

38.9个深圳湾1号(47万)(这个不算超级大盘,但就想比一下呵呵)


够大了吧!超级震撼了吧!然而,事实远不止于此。据考察了解,贵阳在建和规划的用地超千亩以上的超级大盘超过10个,比如说当地1600万平的大川白金城、720万平的中天未来方舟、700万平的优品城邦……


从整个城市的开发模式来看,贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式,选择了让渡土地收入,借助社会资金,以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。在这里,开发商作为城市运营者的角色,体现的淋漓尽致。啧啧。当然,这个数字远远不能表达安静此刻的心情。那就是规划人口:60万人。


来看看深圳各区的人口比例:



也就是说,这个楼盘,计划将约5个大鹏、3个盐田、2个坪山新区、2/3个罗湖、1/2个南山福田、1/3龙岗的人往这个地方赶!贵阳现在人口有多少呢?现在估计有430万的人口,其人口比例接近1/7。什么意思呢?就是要想装下贵阳这个省会大城的全部人口,建7个花果园就可以了!


好了,说完了这些,先上张花果园的几张实景图先:




(对的,以前的花果园只是贫民窟)


在这里,安静想说的是:花果园的开发商宏立城,在开发花果园之前,只操盘过一个当地一个叫山水黔城的项目,而通过1830万平的花果园项目,以35亿元资产撬动花果园900亿元投资!


那么,成功逆袭高富帅宏立城是怎么做到的?其实与上面提及的“开发商代政府运营城市”有关。既然你都要让我帮你运营了,当然拿地要便宜啊。


统计数据显示,2010年开发的花果园,先拿的彭家湾地块取地成本4.58亿,后续拿的五里冲地块也才24.7个亿,两块地的平均楼面地价仅160元/㎡,较当时贵阳市平均楼面地价600元/㎡左右还低了近3倍!


惊喜不止于此,此外,ZF还特别强调:你们呐,挖基待建阶段,只要预交25%的工程款就可以了,就可以取得预售证并对外销售!


借此,在ZF大大的双猛药下,花果园通过提前开盘预售,快速回笼了资金,并继续投入到项目的工程建设中,以便平衡项目现金流。而被拆迁的用户,听说当时也兴奋的不行,很多人立马搬迁、撤离,花果园彭家湾和五里冲两个片区的拆迁补偿标准是5500元/㎡,合楼面地价分别是1500元/㎡和900元/㎡,拆迁总成本约100亿元。在一个月的时间,花果园一期彭家湾拆迁改造完成签约9000户,签约率突破80%!


所以,从2010年到2015年,花果园的开完进度是非常快的,其速度堪比一线城市,目前项目已期开发到3期,而且入住率相当之高,如此大体量的盘,其速度之快,令人惊讶!


再来看看楼盘内部:






(站在沙盘前,安静的内心几乎是崩溃的,沙盘太大了,拍不全)


当然,这里有两点值得注意:第一,花园楼盘的售楼处大堂高接近9米,奢华吊顶和吊灯,部分墙体还做了石材处理,高端大气上档次的销售中心与花果园3期对外4200元/平(2015年10月份贵阳市新房均价达到4600元/平)的价格形成强烈的对比,因为这相当于给了客户一个捡宝的暗示:我擦这价格明显的跳楼价啊!


再来说说跑量。这个楼盘在全国拿下多个第一,比如说:


2010年底开盘4天销售5000套、

2011年单盘销售额突破60亿元、

2011年单盘销售面积107万平米、

2012年月度成交套数1000套以上、

2012年3月开盘销售2200套、

2012年五一长假成交677套、

2012年5月平销成交2270套。


当然,这些数字后面有一个很大的玄机。自2010年11月开盘以来,花果园的价格其实经历一翻很大的价格跳水,花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时,价格多在8000元/平方米左右,最高单价达17000元/平,而不到几年工夫,现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩,跌至跌至目前的均价4200元/㎡,单价调整幅度达到了40%,因为巨大的价格落差,原先购买的客户还一度到售楼处闹事抗议。


当时开发商回应的口径是:各个产品位置不一样,开发周期也不一样。但其本质是:开发商的资金回笼压力(步子太大当然容易扯着蛋)、以及与另一超级大盘中天未来方舟的价格战。


而花果园附近的中天未来方舟,新房推售更是一度受阻,从7000到6000到再5000,价格是一降再降,最终的结果是:花果园借助超级价格战、以价跑量的策略在这场战争中胜出,让周边的开发商恨的牙痒痒,曾有朋友戏言:花果园这么搞,拉低了整个贵阳市的新房均价,相信周边的竞品开发商都想将花果园剁了喂狗吧。


当然,花果园除了以价跑量的策略外,在其他方面的准备也是有目共睹的,比如说:


1、现场明源自助查询系统:创新查询房源方式,便于大批客户认购查询和逼定

(销售中心前期,现在没有这么多电脑)


2、大体量现场洽谈区,密集排布,形成卖压。


现场座椅沙发密集排布,类似火车站和机场,形成大量客户密集洽谈态势,对客户形成压力。洽谈区基本无私密性,密集排布,销售人员密集分布在洽谈区,不断带客户到洽谈区,对前期客户形成压力。


(销售中心前期,现在卡座没这么密了)


3、震撼景观展示战术:挖出人工湖,做大尺度湖景来震撼客户


当然,这是当时的销售策略,通过内外反差,前后反差,景观是最后打击洗脑区让客户买单。但如今已变成硬伤。前期的人工湖,一度成为贵阳市区的旅游景点,因为这里有奇花异草、珍禽走兽小天鹅(这是长居于此的二货朋友说的,据说长期跟踪花果园三四年并最终在花果园购置了一套房产)


而后期大规模人工湖回填,使得湖区面积惊人缩小,严重破坏了原来的人工湖景观,范冰冰变凤姐的巨大落差,让使彭家湾回迁户和花果园一期、二期购房户甚为恼火。


据说购房前是这样的:







然后变成了这样:





呵呵。开发商也是够了。


4、在营销推广方面,花果园也是高举高打,强势集中火力媒体宣传模式,相对粗放暴力,首次亮相采取了20连版报广。


而在线下呢,它也几乎是敲锣打鼓(是真的敲锣打鼓)前往地州市织金、安顺、遵义、毕节、凯里、同仁等地接客,拉大客户半径,策略简单粗暴,2000名置业顾问真不是盖的!另外,据了解,当时如果销售一套100㎡30万左右的房子,可以拿将近1000元! 业主疯,开发商疯,售楼员更疯!


好了,说完了以上,对于中国第一神盘的第一观感也就差不多了。再加上几点:


1、总建面1830万㎡的体量,在中国唯一怕是无人能敌,而如此大面积的土地一下被盘活,必须要面对的问题的是60万人群,虽然说并不一定全部入住,但这样的大盘相对来说比较杂,再加上大面积的商业、办公,活动人员会比较频繁,难以保持住宅的纯粹性,容易受到干扰。


2、再来说说容积率的问题。按照这个体量来说,如果要达到如此高的建面,必须加高容积率,花果园达到了6.8,不过据了解,6.8的容积率在贵阳并不算高,据早前媒体的报道显示,在贵阳市区,现在容积率8以下的项目极少,而有部分规划中的容积率已达到13、15,连20的都有。细思极恐!



(这是花果园,猜猜安静住在哪家酒店)


3、还有就是楼间距。按建设部制定的标准,各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数,如果小于这个距离,就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。48层则是48层*2.9米*0.7=97.44米。来看看花果园楼间距一角。



你们觉得达标了嘛?估计老婆洗个澡都要担心被隔壁老王看到。


4、当然,花果园作为全国第一神盘,也有其他很多独特之处。比如说它的三层环城立体交通,通过有轨电车、地面市政通道、地上市政通道,实现城市中心人车分流。它的31条公交线,25条花果园始发。


5、再来说说花果园的商业。在前期花果园打造的购物中心其实一直不被人看好的,因为担心会变成像鄂尔多斯这样的鬼城,或者像美国的底特律,人口与当量不匹配将造成很严重的供需失衡,所幸的是,开发商价格策略的攻坚战打的好,人口的吸纳能力变得越来越强,几次走过花果园的购物中心,感觉人气变得非常的旺,而商家的持续入注也给花果园注入了强大的动力,以致于花果园现在的街铺变得异常火爆。



这得益于住宅与商业的互激效应,通过引进大规模的卖场聚拢人气,人气起来后,能够带动它周边的租赁市场,也提升自身的销售。像深圳的华润中心、上海新天地板块的翠湖天地等,都是商住互激效应下价值上升的典型案例。其中拥有万象城购物中心、5A甲级写字楼华润大厦、高尚住宅幸福里的华润中心,商业部分的租金以及住宅的售价在深圳市场上都首屈一指。


长期来看,它将成为未来贵阳的商业新中心!


6、商业办公。2011年贵阳的写字楼格局,都是大大小小的零散补丁式办公。很多都是集中于小区里,租金也异常的高昂不说(据说有的写字楼租金能达到200 元/平•月,第二年续租的话要加特别狠的租)而且物管也非常不给力。


而花果园规划的200万平米的写字楼体量,产品形式复杂多样,既有针对企业的大户型、整层产品,也有面向投资客户划分的小户型产品,范围集中在37-2000㎡,写字楼租金大致在100元/平•月左右,物管相当于旧小区来说给力得多,价格又砍掉了一半,吸引了大大小小企业、创业来这里办公。


而写字楼,其实集中扎堆才能算是有效的。因为商办写字楼,它讲求效率。没有效率就是一个等待死亡的生命,提升企业的效率就是让企业不断地输血让企业重新焕发出活力。花果园身处贵阳最中心位置,就是效率的最好品种,无论是人才的吸纳能力(员工可以住在花果园),还是企业与企业的链接效率,都会很高。随着周边交通环境的不断改善(现在的交通真不敢恭维),未来或也将重写贵阳的写字楼格局。



7、另外,花果园做一个目标打造成60万人的大城,有些细节做的还是不错的。比如说有自己的媒体搜舞传媒、花果园本盘的APP花无缺、办公楼还会定期发本楼盘的周刊、能够自己供应自己的电力等,细节很多。后期如果能够打造自己的电视台,应该也是一个不错的体验。而且,从60万规划的人口角度来看,这里提供了相当一部分的创业机会。人口是缺口,但换个角度看,也许又变成了优点。只要擅于整合这个楼盘的资源,哪怕是一丝半许,都能获得巨大的营收。




(听说前期流量很高,后续的话见仁见智了)


8、最后,再来说说花果园的业主吧。因为陆续看到朋友业主群里爆发出强烈的不满。安静其实可以理解。但朋友说:这相当给了很多中低层一个生活在市区的机会,虽然买房之后就感受到了房开的各种违约,交通的各种拥挤,但想想这个价郊区都买不起,感觉花果园还是蛮好的,谁让咱没钱!(这个说法认同一半)


总的来看,花果园作为一个中国神盘,是中国房地产非常独特的一面镜子,面临的问题很多,要解决的问题更多,而无论是业主维权还是房开违约,都应该理性对待。作为一个外来地产从业者,走马观花似的临行一瞥,文字功力有限、跑盘时间有限,就不说太多了,就算是给自己房地产职场生涯的上了重要的一课吧!


最后跟接待我的销售小哥说一句:哥们,我不是搜房的,我是“查”房的。呵呵。

……………………………………


安静 写于贵阳花果园 2015.11.12


梵高先生出品皆原创

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