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深度分析:网传新加坡部长年租金千万新币的洋房到底是什么?

新加坡眼 看南洋 2023-12-24

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新加坡内政部长兼律政部长尚穆根(K. Shanmugam)和外交部长维文医生(Vivian Balakrishnan)长租“黑白屋”豪宅引发热议,还惊动国会进行调查

事件起因是,有人据某房产分析机构的分析,说这两位部长所租用的26号和31号这两栋黑白屋,这两栋房子按它们的占地面积粗略估算,平均月租分别是140万新币与63.5万新币,换算成年租金,则高达1720万新币与760万新币。

这可不得了,新加坡政府部长再怎么高薪,也不可能租得起年租金千万新元的房子啊,毕竟,总理年薪也就百多两百万新币,部长又岂能租得起年租金千万新元的豪宅?

资料来源:Good Class Bungalows(别墅分析机构)

那么两位部长住的黑白屋到真的那么贵吗?

仔细想想。目前,即便在使馆区的优质洋房,普通的连同地皮大概三四千万新元就可以买得到了。

如果这两位部长租的黑白屋,年租金就要1000多万,等于两年的租金就可以买一套优质洋房了。有可能还去租房吗?

很明显,所谓房产分析机构对这两套洋房租金的计算,应该是出了逻辑问题。关键是它对黑白屋的认识不足,拿优质洋房(GCB)租金市价来跟黑白洋房比,但两者实际上没有可比性。

首先,我们要先了解一下黑白屋是什么,以及黑白洋房的供需关系是怎么样的。

黑白屋是什么?

黑白屋大部分有至少80年到100年的历史。以新加坡一个只有200年历史的城市来说,黑白屋算得上历史古迹,也都是国家立法确认的保留建筑。

国家对保留建筑的要求是不能变更它的外观,内饰可以适当变更,但退租时必须一切恢复原样

比如说,福建会馆的庙宇天福宫。天福宫里面所有的柱子,窗户装饰,每一块砖,每一块瓦,每一片木,如果要进行任何调整,哪怕只是要在墙上挂一个告示牌,都必须得到当局的批准,因为这个是受保护建筑。

同样的,黑白屋是保护建筑,也受到同样的约束。

黑白屋跟优质洋房有什么不同?

100年前的黑白屋没有空调,没有热水器,没有各种各样的电器,所以它整体的房屋布线跟现代的洋房的布局是差很远。而且房子里面也没有壁橱等等。

换句话说,选择去租用这些房子来居住的人。他们要的并不是现代的那种非常舒适,非常方便的生活。他们要的是历史感,是住在这种80年、100年房子的那种历史感,以及当时留下来的原始风貌的感觉。

有这样需求的人多不多?

其实是不多的,所以每年黑白洋房的市场需求并不高,供需不平衡,租金自然不会高到哪里去。

如果真住进去当年这种殖民地时期的老房子,在房子内部可以做一些装修,比如装空调,装热水器等等,但是,房子结构和外观不能有任何变动,例如,门窗不能改。

关键是,租约到期之后,所有的这些装修都必须拆除,必须把这个黑白屋恢复到原样还给政府。尽管黑白屋看起来很好看,但是由于有这样那样的约束,真正愿意租用黑白屋来住宿的人并不多。

再说到黑白屋配备的大草坪,非常大,可以做什么呢?或许有些人会建个游泳池。但是,将来退租时,得把游泳池填平

其实,这个大草坪最大的作用是——产生距离美。

住在这个洋房,是不会有旁边的人来干扰的。邻居离很远,马路离很远,路人和城市的喧嚣,一切的这些都离很远。这些安宁,都是大草坪的距离产生的美。

有了这个距离,才可以很好地享受80年前、100年前新加坡还没有高度城市化的那种感觉。

新加坡绝大多数的黑白屋都不是住宿用的

黑白屋在新加坡可能有500多栋,而且有一些是当年英军的营房。这500多栋中绝大部分不是用来住宿的,而是作为文化用途、餐饮、教育等等。

比如说在东陵路使馆区那一带,中国大使馆后面,有一块地方叫登布西山(Dempsey Hill),那另外一边还有一个凤凰园(Phoenix park),那边的黑白洋房就是用作为做餐饮,书店,画廊等等。

登布西山(Dempsey Hill)

最后,我们再回来说房租这件事

有人说,部长们住的黑白洋房的年租金可能是1000多万,那是不可能的。

为什么呢?因为所谓的”房产分析机构“在计算年租金的时候,是拿同一个地段的现代优质洋房的占地面积和租金均价,简单乘于这两套黑白屋的占地面积,得出这两套黑白屋的”市场租金“。

但是,它没有考虑的是容积率。普通优质洋房的容积率和黑白屋的容积率差很远。

算上大草坪,黑白洋房的占地面积可能是旁边优质洋房的10倍,如果简单按”占地面积乘于十倍“来计算,那么,当然它的租金也是10倍。

当然这样的算法肯定是不合理的。

文和尚达曼这两套房子租金是多少钱?将来国会调查之后肯定会公布,但是一定不会是像网上流传的说一年1000多万新币。毕竟这样算的话,两年就能买一套了,还去租房子干嘛呢?

话说回来,维文和尚穆根很可能是新加坡本届政府最富有的三个部长之二。为什么?因为他们在从政之前,一个是著名的眼科医生,一个是高级律师,也就是当年香港电影中经常出现的”女皇律师“,都是收入非常丰厚的,年收入小几百万新币不在话下,远远比从政之后的收入高。但是,他们应该不是”最富部长“

噢,那么,”最富部长“是谁呢?很可能是人力部长陈诗龙。他在从政之前是医生,而且是大型私人医疗机构的一把手。懂了吧?


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编辑:ABC


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