“60问”清晰解读《南京市住宅物业管理条例》

   1、《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）何时通过省人大批准？何时正式实施？

答：《条例》于2016年3月30日经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准，自2016年7月1日起正式实施。

2、《条例》中所称的住宅物业管理是指什么？

答：《条例》第2条所称的住宅物业管理，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。住宅区内的物业包括住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。

3、《条例》对业主是如何定义的？

答：《条例》第78条规定，本条例所称业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人。

4、对小区内的违法行为如何进行投诉？

答：《条例》第5条规定了违法行为投诉登记制度，要求各行政主管部门执法进小区，建立住宅区物业管理综合行政监管机制。本条规定，各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。此外，《条例》要求，对实名投诉、举报实行限时回复。

5、业主开展自治活动要遵守哪些规定？

答：《条例》第7条规定，业主开展和参加自治活动，既要遵守《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》以及其它与自治活动有关的法律、法规的规定。此外，《条例》第7条规定，业主也要遵守本小区的临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

6、《条例》为什么要求业主应当实名参加自治活动？

答：《条例》第7条规定业主必须实名参加自治活动，这既是对业主行使业主共同管理权的保护，也维护了其他业主的合法权益。业主自治活动的法律基础是《中华人民共和国物权法》第6章第70条规定的“共有和共同管理权”，物权法同时规定行使这项权利的方式是业主按照法定要求形成业主共同决定。因此业主在行使共同管理权时，有义务证明自己的业主身份，明确表达自己的意愿和意见。

7、哪些小区适合成立业主代表大会？小区如何设立业主代表大会？

答：《条例》第8条规定，业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。根据《条例》精神，小区业主可以在小区议事规则中约定设立业主代表及业主代表大会。

8、召开首次业主大会的筹备经费由谁承担？

答：《条例》第9条规定，首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。《条例》已授权市物业行政主管部门制定首次业主大会筹备经费的管理细则。

9、业主大会、业委会的成立条件是什么？

答：《条例》第10条规定，成立业主大会、业主委员会的条件是小区内房屋交付过半或入住业主户数过半。符合条件的，可以由建设单位或者10人以上的业主联名，向街道办事处（镇人民政府）提出筹备业主大会书面申请。

10、业主大会筹备组成员、业主委员会候选人须具备哪些资格？

答：《条例》第11条规定了业主大会筹备组成员的资格条件，第19条规定了业主委员会委员资格条件。业主对筹备组成员资格有异议的，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决。已担任业主委员会委员，但不符合资格条件的，应当按照业主大会议事规则予以罢免。

11、小区内符合法定条件20%以上的业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会不召集开会应该怎么办？

答：《条例》第13条规定，业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处（镇人民政府）指导相关业主召开业主大会临时会议。

12、业主小组的主要职责是什么？

答：《条例》第15条规定，业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定。

13、业主代表如何产生？

答：《条例》第16条规定，业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

14、业主代表的资格条件是什么？

答：《条例》第16条规定，业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

15、业主委员会如何产生？

答：《条例》第18条规定，业主委员会由业主大会依法选举产生。条例第19条对业主委员会人数、任期以及业主委员会委员的资格条件作出了明确规定。

16、业主委员会如何开设基本账户？

答：《条例》第18条规定，业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。

17、如果业主委员会违规操作，业主该怎么办？

答：《条例》第21条和71条分别规定了业主委员会的禁止性行为和应承担的法律责任。同时，《条例》第32条规定，业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请。

18、业主委员会任期届满后，如何组织换届选举？

答：《条例》第22条规定，业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

19、上一届业主委员会不移交资料给新一届业主委员会怎么办？

答：《条例》第23条规定，业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的资料和财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

20、业主大会、业主委员会工作经费的来源有哪些？

答：《条例》第24条规定，业主大会、业主委员会日常工作经费预算可以在管理规约、业主大会议事规则中确定，该经费由全体业主负担。业主委员会应当将工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。

21、物业管理委员会成立的条件是什么？哪些小区适合成立物业管理委员会？

答：《条例》第25条规定，不具备成立业主大会条件的或者具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的小区可以成立物业管理委员会。《条例》第25条规定，老旧小区和保障性住房小区满足物业管理委员会成立情形的，街道办事处（镇人民政府）应当及时组织成立物业管理委员会。

22、物业管理委员会由哪些人组成？物业管理委员会成员应当具备哪些条件？

答：《条例》第26条规定，物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。《条例》第26条规定，物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合《条例》第19条的规定。

23、物业管理区域如何调整？

答：《条例》第28条规定，物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

24、分期开发小区的业主委员会如何选举？

答：《条例》第29条规定，划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

25、业主代表、业主委员会委员可以委托他人出席业主大会会议和业主委员会会议吗？

答：《条例》第30条规定，业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

26、一套房屋有两个或两个以上的产权人，在业主大会表决时的票权如何计算？

答：《条例》第30条规定，一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。也就是通常所说的“一户一票”。

27、建设单位未按要求配置物业服务用房怎么办？

答：《条例》第34条规定，前期物业服务合同中应当载明“物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置”。同时，《条例》第73条明确，如建设单位未按要求配置物业服务用房，由区物业管理行政主管部门给予行政处罚。

28、小区前期物业服务企业如何选定？如何更换？

答：《条例》第34条规定，建设单位依法通过公开招投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。需要更换前期物业服务企业的，应当依法召开小区业主大会会议，形成业主共同决定，与新选聘的物业服务企业签订合同，前期物业服务合同终止。

29、物业服务企业违反合同约定，损害业主权益时，业主如何依法维权？

答：《条例》第34、43条规定，前期物业服务合同、物业服务合同中应当约定物业服务标准及评估方式、违约责任、履约保证措施和合同解除条件。第45条规定，物业服务企业未能履约，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。第49条规定，物业服务企业未按约定提供服务的，应当由物业管理行政主管部门记入企业信用档案。

30、什么是物业保修金制度？

答：《条例》第36条设定了物业保修金制度，是为了确保建设单位积极履行房屋共用部位、共用设施设备的保修责任，作为建设单位不履行保修责任或无法履行保修责任的费用保障。《条例》第36条同时规定，物业保修金不得纳入房屋建设成本。

31、物业保修金的管理遵循什么原则？

答：《条例》第36条规定，物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

32、《条例》对业主共有资金账户有何规定？

答：《条例》第37条规定应当建立业主共有资金帐户，业主大会成立前由物业服务企业设立，业主大会成立后由业主委员会设立。

33、业主如何监督小区公共收益？

答：《条例》第58条规定，业主有权查询相关财务帐簿，或按业主大会议事规则约定，提出审计要求。

34、物业服务第三方评估活动主要有哪些？

答：物业服务第三方评估活动主要有两种：一是强制要求开展的评估活动，即《条例》第38条规定的前期物业服务质量的评估；二是倡导开展的评估活动，即《条例》第10条规定的首次业主大会筹备、第40条规定的前期物业管理项目承接查验指导、第43条规定的业主大会对物业服务质量的评估和第47条规定的物业项目交接查验评估。

35、聘请第三方评估机构的费用由谁支付？

答：物业服务第三方评估费用的支付，一般遵循谁委托谁付费的原则。需要注意的是，《条例》第38条规定开展的前期物业服务质量评估，由建设单位承担费用。

36、第三方评估机构出具的评估报告是否具有解除前期物业服务合同的法律效力？

答：《条例》第34条规定，前期物业服务合同中应载明合同解除条件。是否能够解除前期物业服务合同，要看合同里约定的解除条款是否成就或者评估报告的内容是否达到法定解除的条件，如果符合约定解除条件或法定解除条件的，双方可解除合同。

37、如何调整小区物业服务收费标准？

答：调整物业管理费用收费标准应当征得小区业主大会同意。如果小区未成立业主大会，应当按照《条例》第39条规定的程序执行。

38、物业服务费是按照什么标准制定的？

答：《条例》第39条规定，业主大会成立前，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。物价部门负责制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。业主大会成立后，物业服务标准和价格由业主大会与物业服务企业协商确定。

39、前期物业承接查验的费用由谁支付？

答：《条例》第41条规定，物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

40、《条例》对业主大会招投标选聘物业服务企业是如何规定的？

答：《条例》第42条规定，本市建立统一的物业管理招投标平台。《条例》提倡业主大会通过招投标平台择优选聘物业服务企业。

41、物业服务企业能否以业主未交物业费为由拒收停车费？

答：《条例》第45条规定，未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，物业服务企业不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。业主应当按照合同约定交纳物业费以及其它相关费用。

42、物业服务企业拒不退出小区或拒不交接的，如何处理？

答：《条例》第46条规定，对物业服务企业拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。

43、小区物业服务企业交接时，如何界定设施设备管养责任？

答：《条例》第47条规定，物业服务企业交接时，电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。可见，原物业企业应当根据承接项目时原始的承接查验所标注的设施设备状态承担相应的维修责任。

44、《条例》对物业服务企业的严重失信行为的惩戒措施有哪些？

答：《条例》第49条列举了物业服务企业的严重失信行为。失信惩戒措施包括：二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明；一年内不将其纳入物业管理招标投标平台等。

45、物业服务企业能否擅自改变物业服务用房的用途？

答：物业服务用房属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业服务用房的用途。如出现了这样的情形，应当按照《条例》第49、50条的规定，由物业管理行政主管部门实施信用处罚。此外，国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》还设置了相关的法律责任。

46、业主对物业服务企业服务不满意，是否能拒交物业服务费？

答：《条例》51条规定，业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。其中，交纳物业服务费是业主应当履行的一项义务。业主拒交物业费会对正常物业管理活动带来严重影响，是侵犯已交费业主权益的不当行为。《条例》第51条还规定，业主欠交物业服务费用，经催交、仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入个人信用档案。

47、物业服务企业能否征求业主意见，形成有约束效力的业主共同决定？

答：《条例》第53条规定，物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

48、供电公司能否因小区部分业主未交纳公摊电费停止供电？

答：《条例》第54条规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。业主应当按照临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式的约定，及时交纳公共水电分摊费用。

49、如何处置小区内违建、群租、拆改结构等行为？

答：《条例》第55条列举了物业管理区域内的禁止性行为，要求物业服务企业履行劝阻、制止义务，并向有关部门报告。物业服务企业并无行政执法权，《条例》第76条针对这些行为，明确了相应的行政执法部门。

50、住宅专项维修资金如何交存？

答：《条例》第59条规定，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记（不动产首次登记）之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

51、电梯、消防专项维修资金如何交存、管理？

答：《条例》第59条规定，受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记（不动产首次登记）前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

52、业主对小区维修资金支出情况有异议的如何处理？

答：《条例》第58条规定，业主对住宅专项维修资金的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。

53、什么情况下可以申请应急使用住宅专项维修资金？

答：《条例》第62条规定，发生电梯故障、消防设施故障以及屋面、外墙渗漏等七种危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以采取应急方式快速使用住宅专项维修资金。《条例》已授权市政府制定维修资金管理办法，明确具体的申请程序。

54、维修资金应急使用申请需要提供哪些资料？审批时限多长？

答：《条例》第62条规定，按照应急方式申请动用住宅专项维修资金的，应提供应急维修工程项目说明、维修工程实施方案等必要资料。管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。

55、维修资金应急使用情况如何公示？

答：《条例》第62条规定，应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

56、《条例》关于执法进小区有何规定？

答：《条例》第64条设定了物业管理区域违法、违规行为投诉举报制度。第64条同时规定，执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

57、小区产生矛盾纠纷向谁反映？谁来指导小区业主自治活动？

答：《条例》第67条规定，街道办事处（镇人民政府）应当配备专门的管理人员，建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷。另外，街道办事处（镇人民政府）指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会。

58、联席会议制度的作用是什么？哪些人可以参加？

答：《条例》第69条规定，街道办事处（镇人民政府）应当建立联席会议制度，协调处理辖区内物业管理中出现的突出问题。联席会议由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加。

59、《条例》对未实施物业管理的老旧小区有何规定？

答：《条例》第79条规定，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

60、《条例》提到了哪些配套细则?

答：《条例》第65条规定，市物业管理行政主管部门负责制定临时管理规约等示范文本，以及业主大会指导规则等配套实施办法。《条例》第81条规定，市人民政府负责制定物业服务第三方评估、物业保修金以及住宅专项维修资金管理等配套细则。此外，市物业管理行政主管部门还将根据条例贯彻实施需要，另行制定有关配套文件。 

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