龙湖物业前期介入的主要工作内容和操作规范（二）

(一) 土建部分（只针对清水房）

1)商业及住宅烟道

1.竖向烟道不能直角转弯。

2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。

3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。

5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

6.洋房、别墅均设置排烟道。

2)空调机安装位置

1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）

3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。

4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）

6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）

9.户式中央空调：

a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。

b)室外机位必须设置排水接口。

c)预留主机安装时的运输通道。

d)    交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。

(二) 建筑强电部分

1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

3.公用电缆井不能面向商铺内开门。

4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。

2)建筑光彩照明

l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议

2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。

(三) 建筑弱电部分

1)安保人员巡更系统安装：

1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。

2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。

3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。

5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。

2)车管系统安装：

1.软件实时显示车辆进出信息及图片。

2.住宅临时卡由人工收／发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。

3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。

4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。

5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。

6.出入口有防砸车装置。

7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。

8.一卡一车，防重入功能。

9.终端机支持信息处理功能。

10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张／户，别墅2张／户。

3)门禁系统安装：

1.车管门禁一卡通。

2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。

4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张／户，别墅3张／户（可采用10CM近距离卡）。

4)背景音乐系统安装：

1.能播放CD、MP3等格式的音乐。

2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。

(四) 给排水部分

1)消防末端试水装置、阀门位置

1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。

2)下沉式花园的排水方式建议

1.设置有组织排水。

2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。

(五) 暖通部分

1)户式中央空调室外机安装位置

1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。

2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。

2)天然气管网安装及预留预埋

1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。

2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。

3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。

3)管道保温材料

1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。

2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。

(一) 土建部分验收（只针对清水房）

1)房间几何尺寸检查

1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。

2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。

3.地面水平度检查是否符合规范要求。

2)墙面空鼓裂纹检查

1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。

2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。

3)门窗安装及成品保护情况检查

1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。

2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。

3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。

(二) 强电安装部分验收

1)强电配电箱安装情况检查

1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。

2.配电箱开关排布是否美观，整齐。

2)各房间强电安装检查

1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。

2.插座是否安装美观，电路是否通畅。

(三) 弱电安装部分验收

1)弱电配电箱情况检查

1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。

2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。

2)户内对讲和安防设备情况检查

1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常， 有无破损。

2.红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。

3.紧急报警按钮是否配置到位。

(四) 给排水部分验收

1)蓄水试验及防水测试

1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。

2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。

3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。

2)给水管道安装情况

1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

2.管道接头是否整齐，有无渗漏。

3.入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。

3)落水管道安装情况

1.地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

2.落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。

3.空调预留冷凝水管安装是否合适。

(五) 暖通部分验收

1)天然气管道安装情况

1.天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

2.燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。

2)采暖设备安装情况（如有）

1.暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。

2.地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。

(六) 景观部分验收

1)硬景部分验收

1.小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

2.石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。

2)软景部分验收

1.植物种植有无遮挡户内光线。

2.植物保活措施是否到位。

3.绿植搭配和优化建议。

3)景观水体部分验收

1.水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。

2.水体防水施工是否到位，有无渗水情况。

3.水体有无返碱情况。

4)导示系统检查

1.导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。

2.导示牌安装是否到位，有无损坏等。

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