案例三则︱什么情况下法院会认定物业服务有瑕疵，能要回物业费和违约金吗

案例一：物业服务有瑕疵（房屋漏水严重）

物业无权收取违约金

物业费按90%收取

基本案情

原告信阳市某物业管理公司诉称，其按合同承接了信阳市南湖路某小区的物业管理服务项目后，按合同约定履行了义务，但被告兰某从2008年1月到2014年4月一直不交纳物业费，2013年12月31日前物业费收费标准为0.3元/月/㎡，从2014年1月1日开始，物业费收费标准为0.4元/月/㎡。截至2014年4月，被告兰某共拖欠原告物业服务费1920元、公摊水电费228元。

原告称，其多次找兰某索要这些费用均未果，便诉至法院。信阳市某物业管理公司请求判令：被告兰某一次性结清从2008年1月到2014年4月起拖欠的物业服务费1920元、公摊水电费228元，合计2148元；被告兰某承担违约金1453元。

被告兰某辩称，从2008年1月到2014年4月确实没有交纳物业费用，欠交物业费的原因是近年来原告只收费不管理、不服务，并且兰某称自家的房屋有严重的漏水问题。

经法院审理查明，原告信阳市某物业管理公司为被告兰某居住的信阳市南湖路某小区提供物业管理服务，2006年4月6日，原、被告签订了《前期物业管理合同》，约定交纳物业费的标准为0.3元/月/㎡，公摊水电费按实际产生费用收取。从2008年1月到2014年4月，被告兰某以物业管理混乱、房屋漏水问题严重为由未交纳物业服务费。

争议焦点

该案的争议焦点是：物业公司提供的管理和服务存在瑕疵，其请求业主承担违约金的请求是否应得到支持；物业公司提供具有瑕疵的物业服务后，物业费用到底应该怎样承担。

裁判结果

近日，信阳市浉河区法院经审理，判决被告兰某一次性支付从2008年1月到2014年4月所欠原告信阳市某物业管理公司物业费的90%，即1600余元，以及公摊水电费228元。驳回原告信阳某物业管理公司的其他诉讼请求。宣判后，被告兰某未提出上诉，该判决已生效。

综合分析

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的履行不仅是指签订合同双方最后的交付行为，而且还包括双方一系列行为及其结果的总和。

物业服务合同的履行通常在法律上规定为全部履行，即当事人必须按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同中规定的各项义务。

物业服务有瑕疵，原告无权向被告收取违约金

法院审理后认为，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人在合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。该案中，原告要求被告支付逾期交纳物业费违约金的诉请系基于《前期物业管理合同》，该合同对违约金有明确约定，有合同依据。但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，物业管理混乱、房屋漏水问题严重，所以被告才迟迟未交物业管理费，原告对此也承认。

瑕疵履行是债务人有积极的不完全履行行为，只是由于债务人履行有瑕疵，使债权人的利益遭受损害，故可称为积极的债务违反。瑕疵能补正的，债权人有权拒绝受领，要求补正，并不负受领迟延责任。

合同法要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务。该案中，原告与被告签订的物业合同要求原告物业公司全面履行合同，但原告提供的物业服务存在瑕疵，导致物业管理混乱，被告房屋漏水严重，未完全履行合同，原告在收取物业费时并未提供对等的物业服务义务，其要求被告承担违约金是不合理的。因此，对存在瑕疵的物业服务，作为物业公司一方是无权要求业主承担违约金的。

原告提供有瑕疵的物业服务后，被告承担90%的物业费

物业服务企业的权利和义务是一致、对等的，物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内的秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。收取物业费用既是对其履行义务的对价报酬，也是保障其正常运转的重要收入来源。

按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，可以看出，单个业主与物业服务企业之间具有物业服务合同关系，这类合同具有个体性、相对性、特定性特点。

同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应也具有直接性和特定性。物业企业和每个业主签订的合同都是一对一的，业主可以从维护私人的利益角度出发提出抗辩理由。

该案中，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，造成被告房屋漏水严重，已侵害了被告的合法权益。原告的履行行为是一种不完全履行行为，未提供全部履行，但并没有造成根本违约。因此，法院作出被告只承担90%的物业费是比较合理的。（周惠、张金奇、李博）

案例二和三

管道漏水，业主遭受经济损失

不交物业费，法院不予支持

房屋裂缝，管道漏水，业主遭受经济损失，与物业协商赔偿未果后，该如何维护自身合法权益？可以不缴纳物业费吗？

郑州市三全路上一小区居民王某未缴纳2012年1月1日至2015年6月30日的物业费。

王某之所以不缴纳物业费，一是因为2008年因物业管理不善，导致王某房屋地下室进水，受损价值2600余元，物业一直没有赔偿。二是2010年初，王某房屋对面的业主将房子租给建筑商存放建筑材料，昼夜进出装卸材料，导致王某夫妇无法正常休息。王某多次反映，物业公司没有采取措施加以制止，导致王某长期无法正常休息，突发脑梗，先后两次住院，花费数万元医药费。

物业公司将王某诉至郑州市金水区人民法院，法院审理后认为，王某应该按照物业服务合同的约定，支付物业服务费2457元。

王某不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，二审法院经审理认为，王某如果认为因物业管理服务不到位给其造成了经济损失和人身伤害，可另行主张。但上诉人因此不缴纳物业费的主张于法无据，最后维持了一审判决。

当然，上述案例中，业主可以在一审中提起反诉，请求法院支持因为物业公司管理不到位给自己造成的损失。

管道堵塞，业主遭受经济损失

及时反诉，法院判物业支付改造管道的费用

郑州市管城回族区人民法院审理的刘某与物业公司纠纷一案中，刘某及时提交证据进行反诉，获得法院支持。

刘某所在单元的下水管道多次发生堵塞造成家中反水，刘某多次向物业公司反映未果后，自行对管道进行了疏通和改造，产生1500元费用。此后，刘某未缴纳2013年1月至2014年12月的物业服务费。

物业公司将刘某诉至郑州市管城回族区人民法院。法院审理此案时，刘某提起了反诉，要求物业公司赔偿其修改排水管道产生的费用。

法院经审理认为，按照物业服务合同，刘某应支付物业公司物业费，同时，物业公司在履行合同过程中的物业服务存在重大瑕疵，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》以及相关法律规定，物业公司应对王某的损失承担赔偿责任。

物业公司不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。

郑州市中级人民法院审理后认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，王某有权请求物业公司支付其疏通、改造管道垫付的费用。最后，二审法院维持了一审判决。

本文由物业管理圈wuyeguanliquan小编债见综合自：

河南法制报、一席堂律师网、物业管理圈

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