物业维修资金可以修（换）哪里？谁说了算︱和物业保修金的区别

物业保修金V住宅专项维修资金

住宅物业保修金是开发商缴纳的，房屋在保修期之内出现质量问题，由开发商进行维修。存储期满后，将物业保修金本息余额退还给建设单位。

专项维修资金是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

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图片来源：浙江在线

电梯坏了可以用维修基金吗？申请方便吗？这么热的天爬楼梯吃不消哦；有业委会要摸底本小区一共有多少维修基金；还有个新成立的业委会问，这笔钱他们能不能自己来管呢？

电梯、监控，过保修期的房屋渗漏等的维修，可以用

很多小区的情况完全可以用物业维修基金，纠纷的症结在于业委会不同意动用，认为应该由物业来承担维护不利的责任。

其实，能够用于房屋维修的钱有两笔，一个叫“物业维修基金”，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。每家每户购房时交纳。杭州市的交纳标准是带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米。

以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是6500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金动辄就上百万元了。

另一个叫“物业保修金”，是由开发商交纳的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按规定程序启动使用保修金。

物业维修基金有个形象的比喻叫“房屋的养老金”，主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用。像电梯、消防设施等维修都可以用这笔钱。

2010年出台的《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》(以下简称《补充规定》)，规定监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，也可以列入物业维修基金开支。

另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等要修的话，也要动用物业维修基金了。

杭州市物业维修资金管理中心工作人员说，2012年杭州主城区范围一共支出物业维修基金2500多万元，屋面、电控门、监控、电梯、消防设施、中央空调的维修是几个支出大类。

核算到户，坏了一台电梯不会用整个小区的维修金

如果是某个单元的电梯坏了，难道还要动用整个小区的物业维修基金吗。

对此，中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户。申请使用项目必须是涉及到两个以上使用人的共用部位、共用设施设备的维修。比如一台电梯坏了，维修费用就从这个单元使用这台电梯的业主的维修基金账户内支取。当然程序还是一样的，需要使用这台电梯的业主两个“2/3以上同意”。

中心工作人员解释：申请使用物业维修基金有个流程——

首先，物业公司要根据维修和更新、改造项目提出使用方案(包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况)；

然后，递交给业委会征求相关业主同意(要征得总人数及总面积两个2/3以上业主的同意才行)，再由业委会审核确认，才能上报给杭州市物业维修资金管理中心。

最后，经核实，一般先拨付额度70%的维修费用，工程完成后，再拨付维修费用的余额。

中心工作人员说：如果申报上来的材料完整的话，他们会去现场勘查，之后一般7个工作日，钱就能拨付。

涉及电梯消防等紧急情况，可走绿色通道

有人因此担心，要2/3同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。其实，对于这类紧急的、关系到公共安全的，有“绿色通道”可以走。绿色通道，中心称之为“简易程序”，工作人员说，一般用于那些比较急涉及公共安全的项目，如电梯、消防等。

简易程序需要有区质检局或区消防大队的书面批复，另外所有材料要经过业委会审核，要有业委会的同意函并且盖章。

不过，在实际操作中，走“绿色通道”要慎重。一般对前来申请或咨询简易程序的，中心工作人员往往会多问两句，并且建议他们如果不是很急的事情，最好还是走业主签字的途径，防的就是后面的纠纷。

在现实操作中，对这些涉及金额小，又比较紧急的维修，有些小区做了个很有效的设置——事先通过业主大会议事规则或管理规约等授予业委会一定的自主权，授权业主委员会在一定额度内(比如5万元)和一定情形下(事关公共安全比较紧急)，不必再去挨家挨户征求意见，直接由业委会申请使用物业维修基金。

而有的小区，则是规定这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。

物业维修基金，可以业主自己管吗

中心工作人员说，业委会可以申请物业维修基金自己来管，也确有一些新小区新成立的业委会向他们提出来过。

但是，自主管理要求严格，比如不能出借，不能炒股，不能投资房地产等。工作人员说，其实对一个小区业委会来说，管几百万元的钱不是一件轻松的事，中心是以一个机构来统一操作的，下放到业委会，无非金额小了点，所有的运行监管流程一个都不能少。

最后，那些兴冲冲而来的业委会听完后都说，还是你们中心来管吧。

也有人提出，那能不能由中心来帮忙买国债或者做别的投资。工作人员说，根据物业维修基金的相关管理规定，任何机构和个人不得将维修基金用于出借、担保及任何经营性活动。至于购买国债和业委会自管，目前杭州还没有操作先例，目前物业维修基金都存在银行里。

物业维修基金用光了怎么办？按同样标准续交

“需要续交”，中心工作人员说，账户里余额不足首期维修基金的30%时就会提醒，交纳标准还是按带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米来计。

杭州是从1996年开始交纳物业维修基金的，目前不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。

不过很多人在心理上对续交有点不大情愿。所以，有的小区业委会考虑得比较周到，目前大多数小区有不少经营性收入，营业用房出租、停车费、电梯广告费等等，那么就把一些涉及到整个小区的共用部位、共用设施设备的维修，比如消防设施的升级、监控设备的安装等等，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金。

但是如果仅仅是某个单元，或者几户人家的共用部位、共用设施设备的维修，按照物业维修基金分摊到户的原则，还是会从这几户业主的基金账户里支出。

目前杭州不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。（肖菁）

广州：维修金可以自管也可换银行

广州市住建委最新消息，《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》（下简称《办法》），正在征求公众意见（征求意见时间：2016年6月24日～7月4日）。此次《办法》就维修资金的交存、使用和监督等方面进行了细化规定。

《办法》规定，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业专项维修资金划转业主大会管理。在划转业主大会管理后，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选聘和解聘物业专项维修资金专户管理银行。

据了解，广州市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政等有关单位，在本市行政区域内确定一定数量的专户管理银行。

长沙市住建委在2015年9月20日启动了维修基金划转试点工作。

使用住宅专项维修资金的申报主体

一般情况下，成立了业主大会和业主委员会的，应当首先由业主委员会向主管部门提出使用申请；

没有业主委员会但有物业公司的，应当由物业公司提出申请；

既未成立业主大会和业主委员会，又没有物业公司管理的小区，受屋顶漏水影响的业主可以向所在街道报告，由街道指定机构或所在社区来申请使用。

当然，业主也可以直接在小区内组织其他业主联名提出使用申请，但联名签署的业主人数应当达到小区业主总人数20%。

物业保修金，解业主后顾之忧

杭州五城区累计管理物业保修金17.17亿

根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》相关规定，物业保修金作为物业保修期内维修费用保证的资金，由建设单位在房屋产权初始登记之前交纳。近年来，按照“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，杭州市保修金管理机构(市物业维修资金管理中心)积极做好物业保修金的收存、核算、退还等工作。截至2015年，五城区累计管理物业保修金17.17亿元。

那在什么情况下，可以动用这笔钱？根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十三条规定：在物业保修期内，出现房屋建筑工程存在质量问题、物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套等情形，但建设单位不履行保修责任或因破产等原因无法履行保修责任的，可按规定启动使用保修金。

小编债见综合自：

浙江在线－钱江晚报（肖菁）、物业管理圈微信公众平台、杭州住保和房产局网、大洋网。谢谢！

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