案例︱若遇紧急情况，物业可否破门而入
楼顶漏雨起争议︱这里明了诠释了“共有部分享有共有和共同管理的权利”
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张小姐最近发现天花板滴水，意识到楼上的邻居家可能漏水。由于楼上的住户长期不在家，于是，她要求小区物管尽快把楼上住户漏水问题处理好。物管却表示，致电楼上的住户一直没有接听，没有楼上的住户允许，物管不能擅自入室检修。
无奈之下，张小姐只好打110求助。在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。对此，张小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物管无权破门而入。后来楼上住户回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。
法律人士表示，这是一个典型的物业服务公司紧急避险及免责问题。紧急避险就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。
因此根据实际情形，物业管理公司和张小姐一家，都不应承担民事责任。对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”
楼上的住户受到了一些财产损失，作为受益人，张小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对楼上住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此楼上住户也应当承担一部分损失。
对于物业管理公司而言，工作中必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。因此，物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。
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