未开业主大会涨物业费，但多数业主已交，如何认定？

你或许遇到过物业企业想要上调物业管理费的情况，然而，到底谁才有权决定?上调物业费的合法程序是什么?下面笔者结合有关法律规定及案例作一个简要分析。

▌1、物业费是否可以上调?由业主共同决定!

现实生活中，有一些小区物业直接一纸通知说“从某年某月起物业费上涨多少之类的”。有的也会先与业主委员会协商，达成上调物业管理费的一致意见。那么，物业企业的做法是符合法律规定的吗?

其实，业主才是真正有权决定是否上调物业费的人。根据《物权法》第76条的规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项的变更决定，应由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

所以说，物业公司未经“双过半”的业主同意而擅自提高物业管理费的，你有权拒绝缴纳相应提价部分!

案号(2011)穗中法民五终字第3025号判决书中法院认为：依《物权法》第76条第1款、第2款规定，物业服务收费标准显属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司现有证据显然不符合《物权法》规定的上述要求，其仅凭与开发公司重签物业管理委托合同，将物业费标准由原来的每平方米每月2.8元提高到6元，依据不足。判决物业公司返还詹某多收取的物业费290元。

▌2、绝大多数人已按提价支付?可确认提价得到大部分业主的认可!

有的业主认为提价合理，或不在乎这一点小钱，按照提价后的标准缴纳了物业管理费，如果有“双过半”的业主已经按提价支付的话，一般也可确认提价得到了大部分的业主的认可。

因此，若物业企业准备要提高物业管理收费标准，作为小区的业主可以先相互沟通一下。

案号(2013)沪二中民二(民)终字第1587号判决书中法院认为，对2012年起物业管理费单价提高0.20元等事宜，伊东苑业委会并未采用召开业主大会集体讨论的形式决定，程序上确实存在一定瑕疵。但鉴于提价后伊东苑小区绝大多数居民已按提价后的金额支付了物业管理费的实际情况，原审法院确认此次提价已得到大部分居民的实际认可，尚属适当。

▌3、上调物业费的合法流程

《物业管理条例》第12条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式;应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”

由于物业费上涨需经“双过半”的业主同意，所以一般可以由业委会牵头，通过召开业主大会集体讨论，共同表决。

当然，有的小区难以召集这么多业主召开业主大会，也可以通过书面的形式征求大家的意见。

▌4、因上调物业费而引起纠纷的解决办法

(1)与物业公司协商解决;

(2)若协商无果，可“拨打12345热线，可对物业企业擅自上调物业管理费等问题进行实名投诉;

(3)可向住建、物价等主管部门申请行政调查;

(4)通过司法程序解决。对于业主大会或者业主委员会作出的物业费上调的决定，业主认为该决定侵害其合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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