收藏︱房屋交付—物业工程部必须做到位的工作（含视频解读）

2018-02-07 点击置顶→ 物业管理圈

物业服务品质，从源头开始把控~

分户验收 即"一户一验"，是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

具体验什么？怎么验？看完下面这个视频指导你就明白了！

基于住宅工程实例的视频解读

↓↓↓

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看完视频应学会住宅工程分户验收的以下内容：

一、墙面、地面和顶棚质量

1、验收内容
1)地面空鼓、裂缝、起砂;
检查方法及数量：小锤轻击和观察，全数检查
2)墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰;
检查方法及数量：小锤轻击和观察，全数检查
3)有排水要求建筑地面面层与相连接各类面层标高差
检查方法及数量：钢尺，检查每处不少于2点，全数检查

2、验收标准
1)地面空鼓面积不应大于400cm2,（即20cm*20cm）且每自间不多于2处计;不得出现裂缝和起砂(裂缝应按有关技术要求、规定进行整改处理)（业主经常以此作为不收楼的理由）
2)墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰
3)有排水要求建筑地面面层与相连接各类面层标高差应符合设计要求

二、门窗安装质量

1、验收内容
1)外窗台高度
检查方法及数量：钢尺检查每处少于2点(每窗台记录低点)全数检查
2)外窗渗漏
检查方法及数量：观察全数检查
3) 推拉窗防脱落装置
检查方法及数量：观察、手扳检查全数检查
4) 安全玻璃认证标志
检查方法及数量：观察全数检查

2、验收标准
1) 外窗台净高不低于0.90m,不得有负偏差否则应采取防护措施
2) 外窗及周边无渗漏
3) 推拉窗必须有防脱落装置
4) 应使用安全玻璃得使用普通玻璃玻璃上有安全认证标志

三、栏杆安装质量

1、验收内容

1) 栏杆高度
检查方法及数量：钢尺检查每片栏杆少于3处，(每片栏杆记录小值)全数检查
2) 竖杆间距
检查方法及数量：钢尺检查每片栏杆少于3处(每片栏杆记录大值)全数检查
3) 防攀登措施
检查方法及数量：观察全数检查
4) 护栏玻璃
检查方法及数量：观察尺量检查全数检查

2、验收标准
1) 临空高度24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度24m及24m上(包括高层住宅)时栏杆高度不应低于1.10m
2) 防护栏杆，杆件垂直净间距不应大于0.11m
3) 栏杆应防止攀登
4) 护栏玻璃使用必须符合设计要求，并符合下列规定: 承受水平荷载无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃公称厚度应小于12mm

当护栏侧距楼地面高度5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃，受水平荷载护栏玻璃应符合《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003)规定，且公称厚度不应小于5mm钢化玻璃或厚度应小于6.38mm夹层玻璃

四、防水工程质量

1、验收内容
1)屋面渗漏
检查方法及数量：根据安全和功能检验(检测)报告或雨观察全数检查
2)有防水要求地面渗漏
检查方法及数量：蓄水(蓄水深度20~30mm,24h内无渗漏合格)全数检查
3)外墙渗漏
检查方法及数量：雨观察或淋水检查全数检查

2、验收标准
1)屋面得有渗漏或积水现象
2)地面无渗漏、排水顺畅
3)墙面无渗漏

五、室内空间尺寸偏差

1、验收内容

1)室内净高
检查方法及数量：激光测距仪。每房间(除厨房、卫生间等外)抽测5点，(其距墙、柱四角300~500mm处各测1点间测1点)
2)室内净开间、净进深
检查方法及数量：激光测距仪。每房间(除厨房、卫生间等外)抽测2处(其距墙、柱四角300~500mm处各测1处)。无墙体则测柱间净距(距柱边处各测1处)
3)地面水平度
检查方法及数量：激光水平仪。每房间(除厨房、卫生间等外)抽测5点，(其距墙(柱)角300~500mm处各测1点心处测1点)

2、验收标准
1)净高负偏差不超过20mm，极差(实测值大值与小值之差)不超过20mm
2)净开间、净进深极差(实测值大值与小值之差)不超过20mm
3)测量地面水平度当开间(进深)5m内不超过20mm，当开间(进深)超过5m时，每延米不超过5mm
4)精装修标准另定

六、给排水工程质量

1、验收内容
1)管道渗漏
检查方法及数量：根据安全和功能检验并观察全数检查
2)管道坡向
检查方法及数量：水平尺检查全数检查
3)地漏水封高度
检查方法及数量：试水观察或检查否设置存水弯全数检查
4)伸缩节、检查口、阻火圈(防火套管)设置
检查方法及数量：观察全数检查

2、验收标准
1)给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水管道及接口无渗漏
2)管道坡向正确、无倒坡
3)地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯
4)伸缩节设置必须符合设计或规范要求(间距大于4m)高层建筑明设排水塑料管道否设置阻火圈或防火套管
5)立管上应每隔层设置检查口底层和有卫生器具高层必须设置

七、电气工程安装质量

1、验收内容
1)配电箱安装质量
检查方法及数量：观察和检查漏电保护装置、线路回路标志全数检查
2)开关、插座安装质量
检查方法及数量：观察全数检查

2、验收标准
1)漏电保护装置动作灵活，靠动作电流大于30mA，动作时间大于0.1s；接线整齐回路编号齐全标识正确；接地连接可靠
2)开关、插座面板应紧贴墙面安装牢固；相位正确；接地可靠

八、其他

1、验收内容

1)烟道设置
检查方法及数量：观察全数检查
2)空调孔、板设置
检查方法及数量：观察全数检查

2、验收标准
1)烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求
2)空调孔、板位置、大小正确排水坡向正确

九、公共部位、共用设施质量

1、验收内容
1)外墙渗漏、裂缝
检查方法及数量：观察，肉眼见范围内全数检查
2)地面裂缝、空鼓、起砂
检查方法及数量：小锤轻击和观察，全数检查
3)楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度、扶手高度
检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查，记录小值
4)竖杆间距
检查方法及数量：钢尺检查。全数检查、记录大值
5)防攀滑措施
检查方法及数量：观察，全数检查
6)电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、走廊和公共部位通道净宽及净高
检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查，全数检查、记录小值
7)地下室净高
检查方法及数量：激光测距仪检查，全数检查，记录小值
8)地下室地面、墙面、顶棚渗漏、裂缝
检查方法及数量：观察、全数检查
9)地下室地面裂缝、起砂
检查方法及数量：观察、全数检查

2、验收标准
1)外墙无渗漏、裂缝
2)楼地面无裂缝、空鼓、起砂
3)六层及六层下住宅边设有栏杆梯段净宽不应小于1.00m，六层上应不小于1.10m
4)楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m
5)扶手高度不应小于0.90m
6)防护栏杆垂直间距不应大于0.11m
7)楼梯井净宽大于0.11m时必须采取防止儿童攀滑措施
8)电梯门净宽不得小于0.80m
9)首层疏散外门净宽必须大于1.10m
10)走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m
11)走廊和公共部位通道净高不应低于2.00m
12)机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m，自行车库净高不应低于2.00m
13)地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝
14)地下室地面不出现裂缝和起砂

参考：

《民用建筑设计通则》GB50352—2005

《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113— 2003)

交付时业主验楼常见问题

业主收楼时一般要自行验楼，这是非常正常的现象，物业公司在协助开发商交付时要带业主验楼，不同的业主带有各自的目的，而且大多是不信任的态度。可能结果都不一样，物业人员应做好应对措施，防止产生误解，影响双方的关系，也影响交付的数量。

1、房屋尺寸。房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

注：有些是开发商在建设时就留下了缺陷，导致面积缩水，某小区因面积没有达到售楼合同的80平方，导致了业主无法将小孩送入当地学校。（当地学校规定购房面积超过80平方才能入学）

还有些业主在净空和层高的数字上纠缠，目的是胁迫开发商退让，获得更多的优惠。

也有些验楼公司，找到业主，帮他们找出毛病，大部分人是有职业道德的，但也有不少人为了迎合业主的心理，多揽业务，故意将问题放大，给双方造成了不小麻烦。

2、检查卫生间是否漏水，施工单位验收需要进行蓄水试验。业主收楼时要求对毛坯卫生间试水，否则不收楼，可提前在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水迹象，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

3、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

4、空调位是否合理，室外机是否有合适的摆放位置。