任志强：为什么老说房价高，我觉得还早着呢
“真正的房价有多高呢？超过两万块钱的不到10个城市，超过一万的不到20个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。”11月29日，华远地产股份有限公司原董事长任志强在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。
满头白发的任志强登台发表观点，房价、调控、土地等房地产行业最热点问题轮番上阵，大炮威力依旧。
下面，可以用五句话，回顾这次任志强的发言。
“我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。”
目前商品房只占住房总量的40%，而商品房房价超过2万元/平米的城市还不到10个，超过1万元/平米的城市不到20个（包含2万元/平米的城市）。根据去年年底的统计数字，全国所有地级市平均房价不到4千元/平米，到今年10月份的统计数字，全国的平均房价也就每平米7千多块钱。“我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。”
像北京这样的个别城市房价确实很高，那是因为全国最有钱的人都会到北京买房，但根据全国来讲，我们的房价离合理水平还差的很远。
“老龄化？更严重的是年轻人独居问题。”
如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，不盖房子住哪儿啊？在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求。
部分观点认为我国老龄化非常严重，可能导致住房需求量减少，但我认为更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%，父母有房子也不住，自己要单独住，中国现在大概最少有7700万户，独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念。
我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8，北京上海等城市已经降到了2.3、2.4，甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。如果要把独居的加进来，预计中国未来城市最少有1亿5千万户，也就是说，仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年，还不算结婚、生孩子。从1990年算起，到目前为止，包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内，全国一共才建了1亿5千万套房子，仅够满足上述独居需求。
“所有的不合理大概都在地价上。”
根据乐居所做的调查显示，扣除地价以后的房价收入比非常低，全国只有五点几，北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%。中国从来没有出台过政策限制地价，所有的不合理大概都在地价上。
土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%，而收入平均涨幅在9.5%。自从2004年“8·31”以后，土地价格急剧上涨，开始出现大量地王，面粉高过面包等等现象，于是才开始出台了一系列的调控政策。
“调控没有契约精神。”
调控政策完全没有契约精神，土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说这契约不算数，我重新做规定，你这个房子只能卖这些钱，我已经盖好了也不行，商住房也不能卖。
调控政策于法无据，你们可以查一查所有地区政府出台的政策，不管限了什么，哪一个依据上位法了吗。
“所有的价格信号都是假的。”
房地产市场的价格信号无效，所有的价格信号都是假的，要不然高价的不让你卖，要不然就限价。
如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号，怎么判断呢？未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便走。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。
愚蠢的人才会现在出手，抄底楼市的信号还未出现！
近期不少网络大V蠢蠢欲动，误判房价已经到底，鼓动大家抄底入市，甚至建议抵押自住房产、套取高成本消费贷款继续到一二线城市炒房，这种极端盲目的行为实属不负责任之举。下面我将为大家客观分析一下当前的楼市行情：
预测房价即将上涨是极其荒谬的
某些大神、大V预测深圳2017年2月房价即将再次上涨，北京下跌的板块现在可以马上抄底，这种预测是极其错误和荒谬的。
理由一：房价上涨必然是在鼓励政策出台之后。先给大家提供两幅10年来全国和上海的房价走势图
从上图中，我们可以清晰的看出历史上的三次房价暴涨起点分别是：2009年3月、2013年1月和2015年5月。那么，这个时间点之前都有哪些重大事件发生呢？
2009年3月房价暴涨之前：
重大事件：2008年9月15日开始，受美国次贷危机影响，央行4次降准、5次降息，中央“10月22日新政”推出，首套二套首付下调至20％，营业税契税减免，贷款利率七折优惠，11月5日中央会议四万亿政策出台。上海随即相应出台“救市14条”和“沪八条”鼓励购房。
2013年1月房价暴涨之前：
重大事件：2012年，2月5月央行2次降准，6月7月2次降息，全国33个主要城市调控政策松动，提高贷款额度、重启首套房85折利率。上海、北京放宽普通住房标准，变相减免交易税费，上海首套房贷执行85折利率。上海外滩和虹口两幅地块分别刷新全国单价地王和总价地王。虽然鉴于“石八”大的召开，各地宣称继续执行调控政策，但是微调松动已得到中央默许。
2015年5月房价暴涨之前：
重大事件：2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。中央为鼓励“去库存”，2014年推出9·30新政，2015年推出3·30新政，减免交易税费、首付最低降至20％。上海出台相应政策，提高公积金贷款额度，改善二套享受首套房政策，贷款利率9折优惠，针对非沪籍人才放款限购政策。北上深一线城市地王频出，位于上海静安中兴路的住宅地块以14.3万元/平米的楼板价，创下中国土地成交史上最高总价和单价纪录。
经过分析，能够看出每次房价上涨必然是在调控政策松动，ZF鼓励购房以后才会出现的，没有特例和意外。房地产历来都是经济增长调节的工具，经济滑坡时，利用房地产托底，经济过热时，利用房地产降温。ZF的目标是，保障居有其所的基础上，确保经济平稳增长。没有ZF鼓励购房，单凭投机客炒房客，房价根本不可能上涨，只有让广大老百姓都意识到房价即将上行，并且能够以更优惠的成本买房，才会形成全民买房、全民改善的局势，从而推动房价快速上涨。
理由二：短期房价是政治问题，长期房价是需求问题
房价的长期走势是由经济发展和人口需求决定的，但是3-5年内的短期走势必定是政策决定的，这是政治原则问题。尤其处在政治高压的关键时期，地区房价的走势完全是地方ZF政治立场和政治站位的问题，根本不是经济问题。
地方父母官的政绩升迁完全由他的站位立场决定。我Dang的执行力是有目共睹的，是不容挑战的。Dang和ZF可以采取一切行政手段和经济手段控制地区房价，甚至完全可以出台禁购禁售，冻结房地产交易，让房产失去流动性，既不会涨，也不会崩盘。所以说，在石九大刚刚结束之际，就鼓吹房价立刻上涨，是没有政治头脑，没有政治觉悟的鼠目寸光。
综上所述，在ZF调控政策没有松动，还未出台鼓励购房政策，并且将控房价上升到政治高度的此时，如果还胆敢预测、鼓吹短期内房价上涨，必将是不识时务之辈，此时利用高杠杆炒房者必将受到现实的严惩。
现在投资房产是极其愚蠢的
我为什么反对大家现在抄底投资房产呢？
理由一：房价必将进一步下探。从目前的形势来看，调控政策短期内绝不会松动，也就是说在调控高压下，全国房价都会进一步下探，北京已比高点下跌至少10%，上海也已下跌5%-10%，二三线城市也随着库存见底达到高位，换言之，在没有鼓励政策出台之前，全国房价一定会处于继续下跌的态势。
理由二：购房成本剧增。目前的调控政策可谓史上最严。以上海为例，二套非普通首付比例由4成提高至7成，贷款利率由9折上浮至1.1倍、公积金贷款额度下降，利率上浮，购房成本剧增。从以下数据，大家会有直观感受：
杠杆率降低一半：
首付4成：400万现金可买1000万房子
首付7成：400万现金可买571万房子
月供多、利息高（以300万贷款20年为例）
上浮10%：本息总和490万，月供：20500元
9折优惠：本息总和452万，月供：18800元
贷款审批时间拉长、额度下调：
调控前：商贷审批1个月，放款0.5个月
调控后：商贷审批2-3个月，放款3个月
由此可见，现在把巨额资金投入房产，不仅被长期套牢、而且还丧失了其它投资渠道带来的收益，资金一边承担高额利息，一边损失其它投资收益，在房价仍然不断下行的当下，选择此时投资房产实属愚蠢之举。
房产投资城市的选择
曾经为大家分析过，房产投资的首选城市是一二线城市及一线的外围城市。今天我再给大家细化一下具体哪些城市更具备投资价值？
房产投资除了要考察经济增长，产业基础和人口增量外，另外一个非常重要的依据就是：二手房成交量越大，投资价值越大。
理由一：二手房成交量大，说明土地稀缺，投资价值高。一个城市二手房成交规模大，说明住宅用地供应稀缺，一手房短缺，这样的城市通常一手房都会豪宅化，而持续涌入的人口推动了二手房的的换手率，二手房交易频繁，买入和卖出时间周期短，易于变现，流动性更好。比如北京和上海。
理由二：二手房交易量大，说明设施完善、配套成熟、管理到位。二手房交易比重大的城市，说明建成区和老城区设施完善、配套成熟，管理到位，与新城和郊区相比，更能够持续吸引人口导入，改善置换也以本区域为主，再加上学区、医疗、交通等配套，房产保值增值性更好。
理由三：二手房交易量小的城市，说明库存积压严重，投资房难以抛售。部分二线及以下城市，新城开发力度大，通常库存积压严重，新房供应充足。如果人口导入又不足的话，房价难以持续增长。而且，由于当地人没有购买二手房的习惯，所以你投资的房产很难找到接盘侠抛售变现。所以，房产投资要尽量避开这些城市。
下图是2016年全国主要城市存量房成交统计表，大家进行房产投资时，可以尽量选择排名靠前的城市。比如：北上广深一线城市和重庆、苏州、天津、南京和杭州。
总结
一、未来1-2年的非常时期内，一二线城市房价绝不会继续上涨。
二、房价上涨的信号是国家或者地方ZF出台鼓励购房政策。由于房价的惯性和老百姓购房的从众性、羊群性，房价上涨起点（最低点）是在出台鼓励政策3个月之后，大家可以选择此时出手抄底。
三、目前，听信某些大V的言论，以高成本、高风险投资房产是非常愚蠢的。
四、房产投资首选二手房市场成熟、交易量大的一二线城市。