“你们不是业委会选的物业公司，我不缴物业费🤷”

未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

——「蓉法说法」今日话题

居民小区往往会组建业主委员会作为业主和物业之间的沟通桥梁——业主通过业主大会选聘满意的物业公司，再由业主委员会代表业主与物业公司签订服务合同。

在此过程中，胥某以短信形式回应，表示同意选聘新物业服务公司。

然而，当服务期满，胥某却未按约支付物业服务费用。

多次催缴未果后，物业服务公司将胥某诉至法院。

本案中，居民委员会在小区未成立业主委员会的特殊情况下，依法组织召开了业主大会，并通过多种方式广泛征求了业主意见，最终形成的决议体现了大多数业主的意志。受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。

基于此情况

 居民委员会代表业主 

 与物业服务公司签订的合同 

 其法律效力应得到认可 

胥某作为接受物业服务的一方

理应支付物业服务费用

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决被告胥某需支付原告某物业服务公司的物业管理服务费；驳回某物业服务公司的其他诉讼请求。

宣判后，胥某不服，向成都中院提出上诉。成都中院经审理后认为原判事实认定清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

实践中，居民委员会通过整合资源、协调矛盾、推进共建共治共享，有效促进了物业服务管理与社区建设的良性互动。未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力。在特殊情况下，居民委员会代理行使业主委员会职责，体现了基层治理的灵活性与创新性，对于维护社区和谐稳定、保障业主与物业服务公司双方权益具有重要意义。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

< 第2283期 >

供稿丨大邑法院 中院环资庭

编辑丨李丽莎

一审丨张子纯

二审丨陈培培

三审丨陈   睿

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