涨知识 | 提前还房贷有风险！究竟什么时候提前还贷最合适？

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　　房贷逾期会被罚款不新鲜，但就在最近，有借款人却因为提前还房贷，被某银行要求交纳最低2万元的违约金。这到底是怎么回事？

提前还房贷为什么还会被罚款？

　　提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

　　目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：

一是无论何时还款，均不收违约金。

二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。

三是有些银行规定，提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。

　　各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议借款人在决定提前还贷时，务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。最好是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。

哪些情况不适合提前还贷？

　　提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

　　同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义不大。

　　此外，如果自己手头还有其他更好的投资理财项目，收益率超过房贷利率的，以及对流动资金需求比较高的借款人，也没有必要选择提前还贷。但若不会理财，且对负债极其敏感的借款人，提前还贷也是一个好选择。

提前还贷需要注意什么特殊事项？

　　对于提前偿还全部贷款的借款人，如果已经投保了房贷险，还要记得携带还贷证明、保险单到保险公司申请退保或变更受益人。同时，在提前还贷之后，还要记得去产权部门办理抵押注销，以免为以后的房屋交易带来一定的麻烦。

违约金该怎么计算？

　　首先，我们要知道银行是怎样定义提前还款的？

　　为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同标准，但一般是12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。

　　那么，违约金要如何收取呢？

　　目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。

　　据了解，目前大部分银行已经不收取违约金了，而部分收取违约金的，也都针对在贷款一年内申请提前还贷的，并且也大多以提前还款额或者利息计算违约金，极少依据本金计算违约金收取的额度。

这些“潜规则” 银行绝对不会告诉你

　　1、不同的还款方式，支付的总金额差别巨大

　　肯定有很多人不知道，房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。

　　银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少，但是对于经济情况紧张的购房者来说，等额本息的还款压力更小。

　　2、信用卡自动扣款日，最后还款日

　　据某行客服介绍，和在ATM或柜台还欠款不同，对于通过关联账户偿还欠款，银行的自动扣款时间往往要早一些。如果是通过ATM或柜台办理还款，那么划账结算的最后时点是当天24时，但若是关联自动还款的话，由于系统结算的要求，往往在最后还款日的下午5时就划账。

　　客服建议，使用自动还款的用户最好提前查看自己账户余额是否足够，并在最后还款日之前2天至3天存入足额资金，否则极有可能导致自动还款失败。

　　3、临时额度未一次还清将影响个人征信

　　临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度是有有效期的一般为1-3个月。有效期满后自动恢复原有额度。

　　临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清，将产生超限费。除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信！

　　4、只还“最低还款”会影响信用额

　　朋友决定买房，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉他，问题出自他的信用卡消费记录。消费记录并没有他逾期的记录，但是记录表明，

　　他每期都是选择按“最低还款额”方式还款，尽管这不会影响到个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。

　　按照最低还款额还款虽然不产生信用污点但是每月都是刷卡金额大于还款金额每月都有利息利滚利最后造成债台高铸，还款压力加大，一不小心就会连最低还款额都还不上，产生逾期。

　　5、分期付款难捡便宜

　　分期付款是指用信用卡购物后，与银行约定分为多少次还清透支金额，银行在约定还款期内不收透支利息。这看上去还挺美，其实不然！

　　分期付款的手续费其实并非表面上的那个数字，乍一看并不是很贵。但你忽略了一个问题，随着每月还款，你的借款基数在减少，但有些银行仍然按照最初的借款金额给你计算手续费。

（来源：人民日报、经济日报）

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