华夏幸福债委会第一次会议即将召开，河北最大房企为何“闪崩”？
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1月29日早晨，华夏幸福停牌。同时，其向债委会发出了第一次会议邀请函，地产界人士称，中国平安已经不想再注资。从股价债券价格双双暴跌到华夏幸福债委会的成立，不过半个月的时间，华夏幸福何以这么快就走到了崩溃的边缘？
来源丨不良资产头条另综合好猫财经、资管君
华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议邀请函的内容是这样的：
为稳妥处置我司流动性风险，有效保护各类金融债权，在金融监管部门和河北省政府、廊坊市政府的大力支持下，我司计划于2021年2月1日（周一）上午10:00召开华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议。现邀请贵单位参加本次会议，会议信息详见附件《邀请函》。
请贵单位于2021年1月30日（周六）17:00前将《会议报名表》（见附件）通过贵单位邮箱反馈至会议联系人。
感谢为盼！
华夏幸福基业股份有限公司
二零二一年一月二十九日
1月27日，据REDD消息，华夏幸福计划建立一个由其最大的两个债权人中国平安和工商银行牵头的债委会。债委会还将包括其他三个金融机构，并将于2月1日正式成立，以解决该公司的债务问题。此外，中金和金杜律师事务所已经在华夏幸福开始了尽职调查工作，以解决其债务问题。
春节过后，华夏幸福国内债券也将进入集中大额兑付期，3月、4月就有接近100亿元债券到期。也就是说，华夏幸福必须在春节前解决好资金问题，否则节后短时间内难以应对连续到期的债务。
日前，在没有公开债务违约的情况下，惠誉罕见的直接将华夏幸福信用评级从B+下调至CCC-，比当时泰禾全国停工情况下还要低。
相比较于泰禾，华夏幸福的评级影响因素确实要更加复杂，至少会牵扯到政府，以及第二大股东中国平安。
资本市场这样的反应背后，是对华夏幸福2000多亿元债务塌方的担忧。
在“三道红线”的压力下，华夏幸福未来年份拿地强度将下降，同时其土地储备货值和质量不足，当前未售货值约1300 亿元，仅能覆盖未来1年左右的销售额；土地储备中三四线城市占比75%，环京地区占比52%，去化难度偏高，共同导致华夏幸福销售增长可能失速。
而此时，外界更加好奇的是，华夏幸福的巨额债务从何而来。
“房住不炒”与中国平安
2017年至今的这一波最严房地产调控，对地产商形成了多大冲击？拿华夏幸福来说：
据公开信息，华夏幸福重仓的环京区域板块中，其现金奶牛——河北霸州市的高档住宅孔雀城，单价已从最高时的1.8万/平方米，降到了8500元/平方米-9500元/平方米。
华夏幸福起步于河北廊坊，正式成立于1998年，产业新城和商业地产是其两大核心业务，环京区域是其最主要的业务布局。2016年，得益于环京房价猛涨，快速拿地的华夏幸福销售额突破千亿元，以1200亿元的销售额挺进全国十强。那时，公司账面上还有千亿元的代收资金。
“华夏幸福是那时全国少有的区域性千亿房企。”上海易居房地产研究院总监严跃进对《企业观察报》说。
2017年4月“雄安新区”千年大计正式宣布，以“造城”为主业的华夏幸福因为之前在那里圈了2000多亩地，而成为了这项战略的最大受益者。
“2017年雄安新区规划出台以后，华夏幸福的发展一致被看好。”国盛固收杨业伟团队称。
华夏幸福这接踵而来的好运，却被2017年国家“房住不炒”态度下的限购令掐断了。
“谁也没想到，2017年只是国家这场最严房地产调控的开始。”多位房地产人士如是感叹。
和国内大多数房地产公司一样，调控政策之下，环京房价应声下跌，之前大量被抢购的房子卖不出去了，因拿地而背上高额债务的华夏幸福资金链即将断裂。
求生之际，华夏幸福董事长王文学引入了中国地产界的隐形金融大鳄——中国平安。
据公司资料，2018年7月中国平安以137.7亿元的价格拿下华夏幸福19.70%股权，成为了华夏幸福第二大股东，双方明确在产业新城、综合金融服务和新兴实业等领域加强战略协作。华夏幸福融资环境得到改善。
“然而，中国平安给华夏幸福带来的，并不只有钱和新的业务模式，还有巨大的业绩压力。”多数房地产人士这样认为。
这是因为，中国平安在为华夏幸福提供融资支持的时候，同时定下了为期三年的业绩对赌协议和高额利息。中国平安被业界称为“吸血鬼”。
如无法完成对赌，华夏控股将对中国平安进行现金补偿。
另外，2020年6月以来，中国平安还向华夏幸福提供了120亿元的永续债，初始利率为8.0%-8.5%，2020年末华夏幸福又与中国平安完成一笔3.4亿元的美元私募债发行，期限364天，票息高达10.875%。
“沉重的利息明显侵蚀了华夏幸福的利润，使得华夏幸福流动资金更加紧张。”中闻律师事务所合伙人陈开洋对《企业观察报》说。
值得一提的是，2018年、2019年中国平安两次入股华夏幸福时，股权转让价格分别为23.65元/股、24.6元/股，总转让对价分别为137.7亿元、42亿元。按照近日华夏幸福的股价计算，中国平安在华夏幸福的投资浮亏最高时已超过了90亿元。
“华夏幸福未来走向与中国平安下一步的支持力度息息相关。”中诚信、中金公司等机构均持有该观点。
2020年底，有市场消息称，华夏幸福正在寻求中国平安与华润集团的支持，具体而言，华夏幸福可能会引入中国平安作为基石投资者、华润集团作为股权投资者，以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。对此，华夏幸福方面并未承认。
近期有地产界人士向《企业观察报》透露：“对于华夏幸福，中国平安现在已不想再注资了。”
做政府的生意
华夏幸福目前的整体财务状况究竟如何？国盛固收杨业伟团队在一份研究报告中写到，据公司财报，截至2020年三季报，华夏幸福的总资产为5068.13亿元，总负债达4158.71亿元，公司有息负债规模达2185 亿元，其短期债务规模为940.26亿元。
2020年的新冠疫情更是对华夏幸福的销售及施工造成重击，2020年前三季度，公司营业收入567.34亿元，同比下降11.79%；2017年至2020年前三季度，华夏幸福经营性现金流净额持续为负，分别为-162.28亿、-74.28亿、-318.19亿、-250.73亿元。
相较于短期债务，华夏幸福流动性明显不足，货币资金总体呈下降趋势，截止2020年三季末，其账面货币资金只有386.09亿元，无法覆盖短期债务。
“华夏幸福的资产负债率达82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1，三条红线尽踩，若将永续债纳入债务，其财务杠杆将处于更高位。”杨业伟团队称。
多家券商机构指出，寻求河北政府的支持，也是华夏幸福走出眼下危机的办法。
1月15日，有外媒报道称，河北省承诺为华夏幸福提供95亿元的有条件财政支持，首笔提供30亿元中有15亿元用来回售期“16华夏债”，剩余资金用来偿付建筑工人工资及覆盖营业费用。
华夏幸福对此的回复值得玩味：“以公告为准，无论真假，此事没敲定以前，都无法对外发表言论。”
事实上，上述华夏幸福的大额债务里，很大一部分是来自于政府的生意。
在华夏幸福的两大支柱业务——产业新城开发建设和房地产开发业务中，产业新城开发建设，包括了产业发展服务、土地整理、基础设施建设等业务。
“实质上，华夏幸福采用的是长短结合的运营模式，即长做工业园区，帮助政府招商引资，短做房产住宅，以短养长。京津冀、长三角、粤港澳三大经济圈内的各地方政府是其主要客户。”严跃进说。
公开信息显示，2002年初，河北廊坊市政府召集了包括华夏幸福在内的河北五大开发商，希望对标苏州工业园区，在政策支持下发展固安县。最终，华夏幸福与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议，开发建设固安工业园，此后华夏幸福的产业新城事业走上高峰。
熟悉华夏幸福的业内人士都知道，2015年-2017年期间，由于国家对于社会资本投资基础设施领域的高度支持，加之产业升级大潮，地方政府对华夏幸福这样的产业新城运营商求贤若渴。
获得了地方政府的大力支持，华夏幸福开始在产业新城模式上全面发力：大量新签政府项目，将产业新城项目推广全国——依靠政府订单进行融资，不断加大杠杆——扩大公司业务及人员规模——加大拿地力度，希望通过地产的快速滚动支撑现金流。
也正是依托于地方政府，华夏幸福才拿到了在全国各地低价拿地的门票。亦是凭此，华夏幸福跻身了全国千亿房企的行列。
多位房地产行业人士指出，对于目前的华夏幸福来说，无论是引入战略投资者还是政府兜底，都只能解一时之困。因为危机的根源在于华夏幸福“以房养园”的经营模式已经显得不合时宜。
“首先，政府这个客户，在产业园真正投产以前，是不会给华夏幸福回款的，这个回款期限往往是2-3年。加上2020年以来疫情的持续影响，各地政府财政捉襟见肘，华夏幸福想通过产业服务赚政府的钱难上加难，另一方面，楼市不景气之后，华夏幸福以房养园的模式也将其拉入了资金链紧张的深渊，如此便形成了恶性循环。”
据公开数据，至今华夏幸福已经关闭了近二十个园区，按照每个园区4亿-5亿元的投资额计算，共计损失了约100亿元。
另一方面，2019年后，随着国家去杠杆政策的推进，地方政府融资收紧，地方政府性基金预算已不再为PPP模式兑付，一级土地开发内容也不再允许作为政企合作的项目范围。华夏幸福的PPP产业新城开放模式不再适用。
野蛮人？
2016年底，华夏幸福董事长王文学花了4000万元在海南三亚举办公司年会，会场设在喜来登酒店的露天花园里。
那是华夏幸福最好的时刻。
“华夏幸福如今巨大的债务压力，还与王文学主导下的华夏幸福生意版图扩张有关。”南京市房地产学会副会长孟祥远认为。
在产业园区业务渐入佳境的背景下，2017年，王文学拿着卖房赚来的1000多亿元，向液晶面板、孵化器、养老、新能源汽车等领域进军。
不过最为外人所知的，是华夏幸福买了个河北足球队。2014年王文学以超过3000万的价格，通过旗下子公司买下河北中基足球俱乐部，并更名为河北华夏幸福足球俱乐部；王文学以整体价值千万欧元的合同签下了安蒂奇团队，成为中甲历史上最昂贵的教练团队。随后，球队又引进塞尔维亚足球先生米亚利什、波兰足球先生拉多维奇等国脚级外援。
华夏幸福成为中甲上的豪门，还因其分别给中国球员任航、张呈栋开出了8000万元、1.5亿元的转会费。
王文学重金打造的华夏幸福足球队，后来获得了中甲联赛亚军，华夏幸福随之名声大噪，尽管赛后公安部和国家体育总局接到实名举报，称有足够证据证明河北华夏幸福俱乐部涉嫌收买对手。
在王文学看来，华夏幸福做的是产业新城建设，对于城市而言，商业、教育、医疗都是生活的基本需求，而职业足球完全可以成为华夏幸福商业发展的一块拼图，联动发展。
足球之外，王文学感兴趣的还有食品行业，2015年底，王文学实际控制的西藏知合资本收购了黑牛食品10.85%股份。
忙于扩张的华夏幸福，后院却屡屡起火。2015年之后，香河孔雀城、永定河孔雀城、沈阳孔雀城、八达岭孔雀城、廊坊孔雀城等华夏幸福旗下的招牌连锁品牌孔雀城系列小区，多次因房屋质量差、虚假宣传而爆发业主维权事件。
“这些业务维权和投诉事件，也在很大程度上影响了华夏幸福房地产的销售。”孟祥远指出。
“再不济，王文学还有知合资本这个壳。”有房地产人士说。
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