一个乐观主义者的忧虑 - 看当前经济政策的组合

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今天恰逢股市再次暴跌，再加上央行超预期降准，市场预期混乱。作为一个典型的乐观主义投资人，长期的成长股投资者（大概所有的成长股投资者骨子里都是乐观主义基因），对于当前的局势也表示非常的困惑和忧虑。

先来看几个数据和近期的经济现象

（1）GDP增速自2009年以来一直处于下滑阶段，受经济结构等因素陷入中长期增速放缓的阶段

（2）2015年6月股指经历连续暴跌，下跌幅度超过50%，尚未企稳

（3）人民币兑美元汇率8.11后连续大幅贬值，在经历外汇管制后，近期贬值预期有所回落

（4）舆论监管措施连续出台，加强监管成主旋律

（5）近期以一线城市暴涨带动下的房地产新一轮拉升开启了危险的序幕

用一张图来解读以上几个现象的产生逻辑：

1、美联储加息预期导致国际市场水位有下降的预期，国内市场为了同时维持货币自主性和宽松局面，选择了严厉的资本管制措施来维持水位差。

2、尽管国内宽松局面，但由于供给过剩，经济面临中长期增速放缓局面，缺乏系统性投资机会，使得资金很难系统性流向实体经济。

3、2015年6月以前，资本的流向选择是资本市场，不论是二级市场还是创业市场都非常红火，但自从6月以来二级市场持续去杠杆，逆转了走势。而创业市场的“大众创业”也逐渐成为了口号，2015年下半年开始互联网金融、传媒监管等限制了创新空间，再加上二级市场回落压缩了估值空间。

4、目前政策选择的引导资金的方向走向了房地产，一线城市带动下房地产价格出现了暴涨，与之前房地产价格上涨不同的是这次地产价格突进是在经济下滑的阶段完成的，具有更大的风险。

刺激地产，释放魔鬼 -- 饮鸩止渴的政策

周小川行长在26日的G20会议上回答记者时说：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。 房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。他提到的“有的国家“，估计是指美国等发达国家。

可是，深入人心的房价永远不败的心理预期，难道不是更加严重的杠杆现象？房地产成为刚性资产配置

目前，上海、北京的房价已经接近纽约或东京的水平，不排除超越。原因可能在于富人阶层的人数和财富总额超过纽约或东京。此外，中国的大城市化进程还没有结束，大东京的GDP占日本的30%，人口占比也接近30%，纽约的GDP也要占美国的10%左右，人口占8%左右。而上海与北京的人口占全国人口均不到2%，GDP占比也不足4%。

但对于其他三、四线城市而言，货币现象就不会阳光普照了。这与过去三年的股市类似，创业板指数涨了3倍，而上证综指却只涨了50%左右。因为人口不再流入，货币则主要流向一、二线城市。

如果仅仅计算北上深三个一线城市房地产市值就已经超过美国全国房产一半的市值和超越日本全国房产市值了

一线房价已经到了月供难以危机的局面

要在浦东购房，家庭年收入至少要在80万以上。

我们来计算下上海房价月供的支撑能力，我们排除特别偏远的青浦、奉贤、金山，也不考虑最高的静安、黄埔、徐汇等地，我们以新移民最多的浦东来计算。我们也不以最低收入及土豪来考虑，我们考虑对象为普通白领阶层。

6万平米，假设两口子购买120平米的普通住房，则价值720万

假设依靠上一代支持以及拼命挤出来经费支撑首付30%，216万。

需要贷款504万，分期20年支付，则月供压力为3.7万（30年为3.1万）

税前收入倒算需要（假设30%税率）则需要两口子税前工资合计5.3万/月（不吃不喝全用于付月供所需金额）

假设基本生活开支、子女抚养等，两口子月收入税前至少需要7万

2015年上海市人均可支配收入为5万/全年！能够在浦东地区买房的白领家庭薪酬要求已经上升到80万/年以上，这个指标即使放到美国收入来看也是非常高的了。

与前几次房价暴涨局面不同的是，本次房价暴涨发生在经济陷入中长期减速周期，结构性调整周期，指望收入增速追赶房价有些不现实。

那么到底谁有这么强的购买能力呢？富裕阶层财富挤出效应明显

根据中原地产的研究，深圳新房客户行业分布排名第一的就是证券行业，而从单价可见是各个行业的富裕阶层。可以说，富裕阶层对于中产阶层的购房需求挤出效应是很明显的。

高企的房价抑制了社会创造力的产生，使得阶层固化，是更严重的问题

有大量学术文章讨论房价与日本产生大量房奴、失落十年之间的关系，这里不赘述。

从社会阶层、经济创造力的角度来说：

如果说创业市场是给予市场希望，让年轻人拥有创造力，颠覆原有社会阶层的希望；

则房产市场是固化社会阶层的，年轻人更加不敢出来创业；

虽然有望刺激短期经济，但这对未来更长的经济发展有更加深远的弊处。

对市场的影响？对汇率的担忧已经消退，对长期改革的失望成为更加关键的因素

如果说1月暴跌和汇率风波等因素有关外，在资本管制、汇率稳定后，1月的担忧已经消退。

但对于目前的政策选择方向，以及房价暴涨后，可能产生的更加深刻的经济后遗症以及改革的路径选择的失望。如果不能逆转这个预期，在改革、创新方面重新走上正轨，而是刺激房产保经济，这时候恐怕即使经济回到7%以上，投资者也不会买账。