中国城市社区的业主维权冲突及其治理： 基于对全国9大城市的调查研究

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作者简介：

吴晓林，中南大学行政管理系副教授，系主任。

一、问题的提出

伴随城市住宅商品化的改革，我国城市空间的商品房小区急速扩展。以1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布为界，中国城市从福利分房时代跨入到“全民买房时代”。至2010年底，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%[[i]]。自2005年到2015年，中国城镇家庭人均住房面积从25.76平方米增加到30.56平方米，户均0.94套住房[[ii]]。与商品房小区的快速扩张相随，由房产质量和物业纠纷引发的业主维权活动愈演愈烈，逐渐演变为一种席卷全国的抗争运动。无论从规模还是从频率来看，业主维权已成为中国继工人维权、农民维权之后的第三大维权现象[[iii]]。

以“业主维权”为关键词进行媒体指数搜索，2011年1月到2016年1月，平均每周有109次的“新闻头条”，峰值达到每周230次（见图1），除了历年春节期间新闻数量有所下降以外，“业主维权”的指数一直呈现上升态势。

图1以“业主维权”为关键词的百度指数搜索结果

《2012年中国社区管理调查》显示，30%以上的居民表示物业管理问题严重[[iv]]；一项在长沙的问卷调查表明，84.3%的受访对象表示遭遇到各类形式的物业问题[[v]]。业主以其在居住空间的“日常生活”，直观地感受城市化给“每个人”带来的“阵痛”，他们因利益受损而发起的业主维权行动，客观上向城市基层治理转型发出预警信号。由此，业主维权问题不但事关业主日常的生活，对于把握城市中国的转型、建构以“住房权利”为主线的社区政治学具有十分强烈的现实意义。

既有对业主维权的研究大多是定性分析，其中个案研究为主流，且集中于京沪穗等发达地区，重在对业主组织的性质、行动逻辑、博弈关系、动员策略等进行研究。在研究初期，对业主维权进行理论阐释固然重要，但是，完全进行理论推演，就容易割裂理论与实际经验的联系。一些研究尽管个案深刻但是抽象不足，因而常常处于“一篇文章一个故事、一个研究一个结论”的状态，在抓取普遍性和规律性的工作上，缺乏相应的准确性。那么，全国城市社区业主维权的态势如何，趋势怎样？学界至今缺乏一个全国性的调查研究。因此，有必要开展相应的规模性调查研究，在一定量样本的基础上，进行统计研究进而推广到所研究的总体，以此概括出全国业主维权的共同规律、考察激发业主维权冲突的总体趋势。

二、文献回顾与研究方法

“业主”一词指称“有房一族”是近20年才有的事情。业主维权进入研究视野则更晚一些。从中国期刊全文数据库收录的文章来看，1996年以前的业主概念大多是指大型建筑物的所有人或个体工商户，1996年底业主一词开始被指称“住宅置业者”。2002年，《社区》杂志发表了第一篇关于业主维权的文章，有些人士认为“2002年是物业管理纠纷年”[[vi]]。自此，研究业主维权的文章开始多起来，并且呈现出增长的趋势（见图2）。在国外，自上世纪80年代起，开始形成对业主组织及其行为研究的领域。

图2：国内“业主维权”文章情况

总体来看，学界主要研究了业主维权的背景、行动意义和现实条件等内容。在我国，始于20世纪80年代的住房体制改革和单位制解体[[vii]]，驱动了业主维权这一现象及其研究；国外门禁社区（Gated community）的扩展，推动了业主对房产权利的声张[[viii]]。有学者指出：业主维权背后深层次的原因就是“处于中心位置的政府权力、借助于政府权力无限延伸的市场权力，共同压缩着原本就很狭小的社会权力空间（市民权利），实际运作中的失衡远大于制度中的失衡”[[ix]]。

从行动意义上来看，国外的研究者关注到业主维权行动不但改变了社区政治，还冲击了城市基层治理体制[[x]]。业主之间通过租金和共同居住等关联，邻里间民主得以产生[[xi]]，业主组织甚至迫使市政部门在私产开发问题上与之达成一致[[xii]]；在社区以外，业主围绕本区域环境、免税、房价等权益展开的行动，催生了大量政府间（Intergovernmental）的问题[[xiii]]，已经成为影响地方政府土地使用的最潜在政治力量。国内的学者则将其视为“代表了中国市民社会的中间阶层的社会运动”[[xiv]]，是私有物业产权人在城市公共政治舞台上“粗陋”但有生命力的“登场”[[xv]]。

在行动条件上，学者们发现业主的组织性、法律制度制约等影响其维权行动。有学者发现，业主通过非正式组织和对抗性谈判，能够发展和开拓相对宽松的社会化组织和有限行动自治空间[[xvi]]，但是，业主中产阶级的特性[[xvii]]、业主的党团身份[[xviii]]以及业主群体缺乏有效整合[[xix]]会制约其维权行动。一些学者则看到《物业管理条例》赋予业委会和业主的权利是有限，不利于业主维护自己的合法权益[[xx]]；现有法律没有规定业主委员会应该承担的责任，导致现实中业主委员会滥用权利，侵害业主利益[[xxi]]。

综上所述，对业主维权的研究突破了原有的社区治理框架，显示出由民生向民主、由房权向自治权和治理权伸张的图景。但是，既有研究以公民权利、社会运动为主轴，存在“单一环节”的研究局限，对业主维权冲突的发生、演变机制存在失察。因而，引入相应的定量分析，将业主维权纳入到“冲突认知、冲突行动、冲突转化”等分析框架，考察业主维权冲突的性质、从社区内冲突走向街头冲突的可能等，从总体上理解全国业主维权的基本形态，应有必要。

本文按东中西部各随机取3个人口超百万的省会和大城市，随机抽出上海、厦门、深圳、长沙、武汉、太原、成都、重庆、昆明等九大城市，进行问卷调查回答上述问题。调查总数为2500份，其中有效问卷为2152份， 有效问卷率为86.08%。从量表的建构效度检验来看，因KMO值为0.926>0.90，p=0.000，表示题项变量间的关系较好，建构效度较好。从量表的信度检验来看，Cronbach's Alpha为0.914>0.6，说明量表内部的一致性较高，量表的信度较好。

三、中国城市社区业主维权冲突的现状

根据对全国9大城市的抽样调查，可以发现中国城市社区业主维权冲突的现状。

（一）城市社区的物业纠纷问题具有普遍性

城市社区物业纠纷往往是社区业主维权冲突的起因。调查发现，有85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷。城市社区业主群体遭遇的物业纠纷问题前三位分别为：物业费高、物业服务质量差（占总样本的38.7%），公用场所缺乏或者被侵占（占总样本的36.3%），水电、网络、电梯问题（占总样本的31.8%）(见表1)。其中，受到过物业或房产商报复、威胁的比例最低，比例为6.1%。

表1 城市社区业主遭遇的物业纠纷问题类型

业主群体遭遇的物业纠纷问题	频数	有效百分比
物业费高、服务质量差	794	38.7
公共场所缺乏或被私用、商用	745	36.3
水电、网络、电梯价格、质量、维修问题	651	31.8
房子质量、价格、大小、虚假广告、延期交房等	589	28.7
公益金、维修基金不透明、难申请	529	25.8
周边环境被破坏或被威胁	516	25.2
没有遭遇任何纠纷	300	14.6
选聘物业	206	10
受到过物业或房产商报复、威胁	126	6.1

（二）城市社区业主同市场组织的冲突最严重且易激化

统计结果显示，业主同市场组织的冲突最严重并且最易激化。

21.5%的业主认为业主同物业公司“冲突较大”或者“冲突很大”，16.0%的业主认为业主同开发商之间的冲突较大或者很大（见表2）。业主同业委会、居委会之间的冲突程度仅次于其同市场组织的冲突程度，4.1%的受访者认为业主同街道办和政府部门的冲突较大或很大，尽管这个比例较小，但是仍需得到充分的重视。

表2  业主同各主体之间的冲突程度

项目	无冲突	冲突不大	一般	冲突较大	冲突很大
业主同街道办及上级政府部门	35.1%	35.2%	25.6%	3.0%	1.1%
业主同开发商	26.2%	25.9%	32.0%	12.8%	3.2%
业主同物业公司	17.7%	25.7%	35.0%	17.4%	4.1%
业主同居委会	35.4%	32.7%	26.5%	4.9%	0.5%
业主同业委会或业主之间	31.7%	34.7%	26.8%	5.8%	1.0%

59.0%的业主认为业主同物业公司之间的冲突有激化的可能（包括有些可能、可能比较大和可能很大）；47.0%的业主认为业主同开发商之间的冲突有激化的可能；37.2%的业主认为小区业主同业委会或业主之间的冲突有激化的可能；31.1%的业主认为业主同居委会之间的冲突有激化的可能；28.2%的业主认为业主同街道及上级部门的冲突有激化的可能。由此可见，业主同物业公司之间、业主同开发商之间的冲突被认为最容易激化。

表3 业主维权冲突激化的可能（%）

项目	绝对不可能	不大可能	有些可能	可能比较大	可能很大
业主同街道办及上级政府部门	16.2	55.7	23.3	2.9	2.0
业主同开发商	10.4	42.5	33.5	9.7	3.8
业主同物业公司	8.7	32.4	40.1	14.1	4.8
业主同居委会	14.9	54.2	24.3	5.6	1.2
业主同业委会或业主之间	14.3	48.6	28.6	7.4	1.2

统计表明，遭遇过冲突的业主更认同社区冲突会激化（F=93.266，p=0.000<0.05），曾经遭遇过社区冲突业主所认为的社区冲突激化的可能性（M=12.36）高于未曾遭遇过社区冲突的业主（M=10.36）。

（三）业主维权从“社区冲突”升级为“街头冲突”的可能

上访和游行可以被视为维权冲突激化行动的方式。这意味着，社区内业主同市场主体的冲突，升级为业主同政府部门的冲突。业主往往通过这种方式，迫使政府对社区内冲突进行干预。

就全国而言，对于上访或游行的态度选择表示劝阻的占了样本的10.5%，表示旁观的占了19.6%，只表示同情而不参加的占了样本的44.6%，表示参加的占了25.3%（见表4）。分区域来看，中部地区愿意参加上访或游行的业主比例达到30.6%，是为最高；东部次之，达到23.4%；西部地区达到22.0%。

表4 上访或游行的态度的区域比较【频数（百分比）】

	东部	中部	西部	全国
劝阻	86(12.1)	66(9.4)	75(10.2)	227(10.5)
旁观	133(18.7)	135(19.2)	153(20.8)	421(19.6)
只表示同情但不参加	327(45.9)	287(40.8)	346(47)	960(44.6)
参加	167(23.4)	215(30.6)	162(22)	544(25.3)
合计	713(100)	703(100)	736(100)	2152(100)

总体来看，中国城市社区业主维权虽然基本上温和可控，但是具有从社区内冲突转向街头冲突的可能。笔者统计了近五年城市住宅小区业主“堵路维权”的现象，根据网络搜索，一共抓取了32件堵路维权事件。这些冲突升级的情况，主要起因于物业服务质量差、业主共同产权被侵占和房产商违约，问题又长期得不到解决，业主只好依靠“集体行动”取得媒体和政府关注，从而通过外部施压解决小区内部问题的“无奈之举”。

（四）业主维权处于个体为主、松散联合为辅的阶段

就业主维权的路径来看，业主以个人直接沟通、业主组织交涉和通过居委会交涉为主，三者分别占到样本的63.6%、35.4%和26.1%，选择游行示威、堵路方式来为维权的业主最少，占到样本的4.4%，由此来看，业主维权偏重于采取个体行动。由于受到种种限制，业主委员会在业主维权中的功能并没有得到充分的发挥。

业主们认为作用较大的维权形式，依次为网络或媒体（占样本的51.9%）、业主维权精英（36.9%）、街道办等政府单位(31.8%)、业主组织(16.8%)、居委会(16.6%)。可以看出，业主组织的维权作用并不特别大。这与业主组织本身受限和发育不成熟不无关系，大多业委会成立的比例低于30%（见表5），而且大多业主委员会是基于小区共同权益受损而成立的，他们的诉求一旦得到满足或者长期得不到满足，业主集体行动就会“遇冷”走向低潮。

表5  全国部分城市业委会成立的情况

城市	截止时间	业委会成立比例
上海	2014年	85%左右
北京	2013年	26%
杭州	2014年	20%左右
深圳	2014年	20%左右
广州	2013年	24.9%
长沙	2013年	19.5%
惠州	2014年	14.7%
西安	2014年	10%

本研究同时测量了团结、适应、忠诚、认同[[xxii]]等社会整合度的四个指标， 四者的认同率分别为39.6%、40.2%、42.4%和34.9%，通过加总各分项发现，业委会的社会整合认同指数仅有8.14（表6），由此，业委会对小区内业主的整合程度不是太高。

表6  业委会社会整合认同指数

变量	均值	N	标准差
性别	7.70	1114	6.934	F=9.228 Sig=0.002
8.61	1038	6.832
	8.14	2152	6.898

同时，各地小区业主QQ群、微信群虽然已经较为普遍，但是这些网络平台更多程度并非动员工具而是信息传播和交流工具。少数地区成立了业主委员会协会或者筹委会，但是数量少、覆盖面小，目前，全国城市级业主协会成立不超过10家，大多城市业委会组织的联合组织以“业主委员会联谊会”、“业主委员会协会申办委员会（小组）”或者 “和谐社区论坛”等形式存在。从行动上来看，业主协会联合组织力图将活动局限法律范围以内，并且发挥较为积极的建设性作用，往往也遵循“体制内行动”的原则，他们在起草章程草案时即宣示自己的“合体制性”，通过举办民间的业主组织的联谊和交流，为业主组织的成立、业主权益的维护传授经验、提供帮助，要么是扩大新闻影响力、参与政府立法咨询，进而影响物业管理行业的规章制度。总体来看，业主组织的联合性组织并非反体制的产物，更多显示出松散联合的特性。

四、我国城市社区业主维权冲突的成因

城市社区业主维权冲突既有管理体制的原因，也与业主阶层的属性地位紧密相关。

（一）社区业主维权是“上游问题下游化”的结果

业主维权冲突反映了上游问题向下游社区的沉积。一般是政府部门前期监管责任缺位、市场侵权在前，后期物业服务行业监管失灵等问题在社区的总爆发。，。其一，业主群体与市场主体相比处于“弱势权利”地位，业主在“前期物业制度”中处于弱势地位。业主与房产商签订的《前期物业管理合同》不是业主与物业公司谈判的结果，《合同》的条款往往规定了业主的义务，却规避谈业主的权利和对物业公司责任的限定，造成事实上的“霸王条款”；“包干制”模式限制业主权利业主直接向物业公司缴纳费用，所有费用有物业公司来支配，业主很难有效约束物业公司。其二，政府监管的漏洞可能留下业主“权利损害”的隐患。政府在土地出让、建筑规划、房屋验收、房产证发放、业主活动场所配备方面的监管或者存在衔接的漏洞、或者存在失责，没有很好地限制市场主体趋利的本性，加上一些基层政府在业主维权过程中的不当行为，可能形成对业主群体的“二次伤害”，容易引发维权冲突升级。不少房地项目在开发建设环节中就存在质量问题，一些房产项目存在“背后交易”现象，一些房产商在房产保质期还未过，就注销公司，将纠纷问题挤压到物业管理阶段；一些街道办、居委会干部在购房时或者享受购房优惠、或者曾经得到优先选房的优惠，或者受到物业公司减免物业费等私下的好处，“享受着各种明的、暗的开发利益，作为开发利益的分润者”[[xxiii]]，加上对维护社会稳定的考虑，部分政府工作人员非但不支持业主合法维权，而且将业主组织视为“社会稳定的威胁”，它们往往遵循一种“不出事”逻辑，极力掩盖或压制社区内的矛盾或冲突，要么从负面看待业委会或业主维权，对其进行阻挠，要么在业主维权过程中推诿扯皮、不作为。此外，现行物业管理市场的大多企业资质不高，业主对服务不满意，就容易产生物业纠纷和冲突。

（二）业主特性和组织权利受限，使业主维权大多处于“单点联合”水平

其一，大多业主属于中产阶层，缺乏持续参加集体行动的条件。大多业主追求的主要目的是维护个体合法权利，加上他们都有工作、难有闲暇，因而参与集体维权的机会相对有限。调查表明，54.9%的业主反映业委会和集体维权面临“业主参与率低”的困难，41.1%的业主反映没有时间参与集体活动。业主参与维权的行动还受到工作环境、政府干预等因素的影响，一些研究表明在业主维权“中途退出”的往往是体制内工作人员，真正能够坚持到最后的仅是“无业者、自雇佣者、年轻白领和离退休人员”[[xxiv]]。

此外，业主自身条件不足对自组织也构成了事实上的限制。业主面临法律知识不足的困境，在我国，房地产和物业管理方面的法律法规主要有《房地产法》、《行政诉讼法》、《物业管理条例》、《合同法》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅专项维修资金管理办法》等。但是，“据统计，业主对它们的知晓在‘比较了解’程度以上的不足20%，而不太清楚和根本不清楚的则各占到40%”[[xxv]]；业主还存在组织不力、动员不足的困境，大多业主维权基于小区内共同的利益基础进行维权，并且参与率低，难以形成组织化的集体行动；在缺乏监督和制衡的真空状态下，业委会可能逐渐脱离“业主大会执行机构”的位置，向开发商和物业公司的利益偏转成为“业伪会”，甚至还出现了滥用职权、挪用专项维修资金和不惜损害全体业主利益而谋私利的情况。

其二，业主自组织的权利受到限制。在组织成立方面，按照《物业管理条例》，小区的入住率和入住面积要达到50%，才能成立业委会，但是因为很多小区入住率不高、楼盘规模过大（动辄上万户、上十万户），给业委会的成立带来了先天的“阻碍”，此外房产商和物业公司出于利益考虑还存在不少“阻挠”的动作；一些基层政府出于“维稳”的考虑，宁愿将业主群体视为“乱源”，对于业主群体态度冷漠、甚至直接干预业主维权，将法律规定的“业委会成立备案权”转化为事实上的“审批制”，对业委会的成立处处设限。根据调查，分别有20.8%和26.4%的业委会成员反映，街道办或政府部门以及物业或者房产商阻碍业委会的成立。

在诉讼资格层面，业主代表大会和业委会的诉讼资格并没有得到很好地理清，业主委员会的联合组织迟迟得不到法律认可。《物权法》仅规定业主对侵害自己合法权益的行为，可以个人名义提起诉讼，但对业主委员会能否为了业主的公共利益而成为诉讼原告主体却未提及。除了北京、浙江等少数地方明确了业主委员会诉讼主体地位之外，各地的地方法规都回避了业委会法律地位的规定。业委法律地位不明确，直接会影响到业主维权。

在法律诉讼成本方面，业主组织的时间和资金成本较高，例如，重庆市江北区“在审判周期方面，在2009-2012年期间已经审结47个案件中，平均审理周期为5个半月，远远高于一般案件的审理周期；与一般案件相比，涉业委会物业纠纷的案卷也远比一般案件要复杂”[[xxvi]]。业主与业主组织往往又承担举证责任，这种举证更难获得房产商好物业公司的配合，因而时间成本和资金成本更大。在这种情况下，大多业主维权基于小区内共同的利益基础进行维权，并且参与率低，难以形成组织化的区域性集体行动。

（三）权利救济长期受阻和权利意识觉醒，可能促使社区内维权冲突升级

房权受损是业主维权的起点，经过维权行动，业主不断明确自己的权利边界，也不断学习和伸张法律文本中的权利。与农民维权、工人维权不同，业主阶层大多收入较为稳定、教育程度较高，是社会中产阶级的主体，他们更倾向于学习、研究和应用法律，因而更易产生明确的权利意识。也正因此，业主“能够对客观的法律机会进行积极建构，激活似乎处于沉睡状态的法律，使潜在的法律机会转化为实际的诉讼行动成为可能”[[xxvii]]。

同时，如果维权时间过长或者政府干预失当，业主“权利救济”长期受阻，可能激化业主维权冲突。从问卷统计来看，首先，“问题久拖不决”成为最主要的冲突激发点，38.3%的业主认为一旦物业纠纷、与房产商等的冲突长时间得不到解决，就可能采取上访或游行等维权行动；其次，损失很大的情况下，34.5%的城市业主会选择采取激化的方式维权；再次，分别有25.5%和12.3%的业主选择在“被打或被报复、政府不管或与物业房产商勾连”的情况下参与上方或游行等行动；最后，16.3%的业主选择在“有人组织发动”的情况下会参与社区外维权。在维权过程中，业主权利意识也不断增强，进而扩大冲突升级的可能。对全国485名业委会成员或维权积极分子的调研表明，61.4%的人认为“我们有权成立业委会”，这反映出，公民权利意识已经普遍提升。

专家和律师的介入以及现代信息技术的扩展有助于催化业主权利意识。一些专业律师发挥自身所长，又力图从物业管理市场中分享律师代理费用、或者注册公司直接服务业主维权；一些常年专注于业主维权的维权专家和学者经常在全国各地业主大会交流，传授依法维权的知识和经验，也有力地提升了业主的权利意识。此外，越来越多的年轻业主是最熟悉现代信息技术的“一个社会群体，可以预见，未来的业主抗争主体与新信息技术之间具有选择性亲和关系，新信息技术在业主集体抗争中的作用将越来越重要”[[xxviii]]。

（四）房产结构也为业主维权扩展埋下不稳定的因素

其一，房产市场结构及监管缺乏容易留下业主维权冲突隐患。房地产市场扩张速度大于城市居民的消化速度，容易因住房率不高而引发物业成本高、物业服务差、业委会难以成立、维修基金难动用等下游问题，为业主维权冲突埋下诸多隐患。目前，重庆、上海、成都、武汉、天津、北京等城市的空置率均在20%上下，三线城市住房空置率情况最严重为23.2%，一些三、四线城市需要10年以上才能消化目前的房产库存[[xxix]]。高空置率，为业主委员会的成立设置了天然的门槛。此外，房子跟人一样，也会面临老化的问题，一定会面临房子维修等难题，由于居民意识淡薄，相关法律法规并不完善，使用维修资金时，还有两个“2/3”的门槛，客观上也会引发小区内的矛盾冲突。

其二，“少子化”与“老龄化”叠加加剧住房空置率和物管困境。根据国际经验，人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降。未来二十年中国城市住房需求的总体走势将会呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件[[xxx]]。人口老龄化对住房需求有显著影响[[xxxi]]，我国65岁老年人口占全国人口的比重不断上升，少儿抚养比不断下降和老年抚养则稳步提升，也就是说，未来中国家庭结构将伴随“老龄化”与“少子化”的趋势。这种结构维持一定时期之后，人均占有的住房会增多，城镇人口对于房屋的需求会降低。住房空置率过高，一般会带来物业管理成本上涨的问题，甚至会出现因为物业费居高不下、物业与居民矛盾激化，难以成立业委会进而造成后续物业管理的困境。

五、研究发现与建议

（一）研究发现

我国城市社区业主维权具有普遍性，且存在一定的冲突激化的可能。总体来看，业主维权冲突是城市化进程中“公民权利需求”与制度供给不足之间的产物，是住房市场上游问题下游化的结果。

其一，从共时性因素来看，“业主-市场主体-政府”权利失衡，是业主维权冲突的结构原因。业主在“业主-市场主体-政府”三角关系中处于最弱势地位，不但遭受市场主体带来的权利损害，在法律制度层面还受到“组织权利”的限制，一些基层政府基于维稳和事实中的不规范利益关系的考量，对于业主行动存在不同类型的限制。

其二，从历时性因素来看，“政府内部职责体系”脱嵌、市场供需失衡，是业主维权冲突的外部因素。业主维权的起因虽然与权利受损直接相关，但是其利益受损的每个环节与政府各个工作程序紧密相关，从“规划-国土-住建-房管-街道办”各个层面都负有前后相接的不同责任，一旦监管不严，就会留下业主维权冲突的“隐患”，政府在后期业委会成立、物业市场的监管方面的问题等，也容易造成对业主权利的损害。

（二）城市社区业主维权冲突治理的路径选择

解决城市社区业主维权的冲突问题，预防业主维权冲突升级扩大，主要是解决业主权利维护的制度因素，政府从直接干预的场域退出，发挥业主同市场主体的协商作用。

1．调整法律法规，保证业主与市场主体“权益平衡”。业主大多是中产阶级，是社会的稳定器，不能激化矛盾，将他们推向基层管理体制的对立面。要修改现有法律条文，平衡业主与房产商、物业公司等的地位，赋予业主大会、业委会应有的民事法律地位；对小区共有产权、共有物业尽快确权，确保产权由全体业主共同所有；改革现有物业管理模式，逐步淘汰“干得越好，得的越少”的“包干制”体制，引入物业成本公开透明、业主可随时查账、物业公司公示物业支出、业主缴纳费用的“酬金制”，维护业主的“主人地位”；在前期物业制度过程中，要破除“父建子管”的物业服务体制，房产商在选择前期物业时，要委托第三方进行公开的招标投标；要细化委托管理合同的条款，详尽规定各方方权利和义务；强化对物业企业、房产商违法、违规后果的追究，要在小区公摊面积、物业收费机制、纠纷解决等方面尽快出台可操作性的法律细则，杜绝和严惩房产开发过程中“权钱交易”导致的房屋质量问题；加强执法力度，鼓励利益各方通过民事调解和司法程序等手段解决矛盾，将各种诉求纳入到体制范围内有序释放。

2．健全市场体制，确保业主群体与市场组织利益增进。要对房产供需市场进行动态预警。有必要对房产市场和物业服务市场进行动态预警，依据城市化发展、人口结构变化等合理规划住房小区，引导物业企业发展；加快培育一批资质高、服务好、具有较强竞争力、美誉度高的物业服务企业。通过物业管理行业协会，强化对物业服务从业人员的培训和培养，加强行业自律，建立诚信档案，开展先进经验交流和学习，推广成功的物业管理模式；同时，应当适时增强对物业服务企业的支持，在物业服务企业经营成本上涨、居民排斥物业服务费上涨的环境下，可以适当降低物业服务的税率。

3. 赋权业主组织，构建市场、社会和政府协商平台。要考虑我国房产小区的现实情况，根据实地情况降低业委会成立的门槛，通过培训和示范，提升业委会素质和能力，支持和培育资质高的物业企业，引入第三方专业评估和服务组织，在小区领域进行业务辅导、法律援助，架构“政府+业主组织+物业公司”为主体的协商平台、“政府+业主组织+第三方组织”的物业监管平台平台，社区居委会和政府部门发挥居中协调、依法行政。

4．转变“维稳思路”，确保执法公正公平，保障民众权益。基层政府要破除“刚性维稳”的思路，避免将庞大的业主阶层推向政府的对立面。政府应当允许和支持业主依法维权，确保法律权威，通过“合法维权来实现基层稳定”。

5．引入大数据技术，推进城市社区治理现代化。要善于利用现代信息技术、网络工具，开发小区适用的APP，构建物业服务信息、账目公开、投票表决、法律知识一体的网络平台，提升业主参与治理的热情，通过大数据掌握业主诉求，对业主维权冲突进行预警，提升小区治理现代化水平。

本期编辑：执金吾

本文来源：《中国行政管理》，2016年第10期。