倪鹏飞：都市圈，兼容10亿人肉身和灵魂的理想家园！

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2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机，全球经济正面临着需求供给双重冲击，任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻，凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题，邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。

我们正面临着持续推进城市化进程，今后十年，都市圈发展将给中国经济带来可观的增长动能。大都市圈也将带动房地产投资、基建投资、制造业投资等，疫情冲击大背景下，对都市圈发展有何影响？楼市的波动与未来走势如何？中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞5月9日与凤凰连线时发表题为《都市圈，兼容10亿人肉身与灵魂的理想家园》的主题演讲，解读楼市与大都市圈发展。以下为演讲实录：

感谢邀请，关于都市圈楼市怎么看和怎么干，我这两天做了一个思考，前一段时间大家一直都在抱怨，一二线城市容不下人们的肉身，三四线城市又满足不了人们的灵魂，后来我想了一想，都市圈恰恰能够兼容肉身和灵魂。所以，我今天演讲的题目是《都市圈：兼容10亿人肉身与灵魂的理想家园》。

经过几年的鼓与呼，都市圈发展逐渐成为广泛的社会共识，也正在成为国家推动城市化发展的重要战略，房地产实际上几乎和所有的中国条块的发展是相联系的，几乎每一次重大国家战略的出台都对房地产产生重要的影响，都市圈的楼市已经成为市场和政府关注和看好的重点。如何客观冷静的看待都市圈楼市的潜力，如何保证楼市能够平稳健康的发展，我有以下五点思考和建议。

一、中国的大都市圈正在蓬勃的崛起

这里简单的探讨几个理论和实证发现。

第一个发现：都市圈是一个多层圈套的城市网络体系，它不是仅仅是核心的大城市、中心区，都市圈的重心是包含了社区、小城镇、城市、副中心、中心的这样一个网络化的城市体系。为什么要强调这个，过去大家习惯把小城镇、大城市、小城市和都市圈和大城市对立起来，实际都市圈是包含了这些要素的。都市圈的形成是腹地聚集了大量的人口，比如说一个省会城市，可能是在过去和将来要聚集全省很多的人口。第二个是核心区的扩散，第三个是圈内的兼并和联合，像我们过去的撤县设区以及城市之间的同城化。 

第二个发现：都市圈是城市化发展的必经阶段，时间关系我就不展开说了，构建了一个城市化率和城市形态发展演化的一个关系，发现城市化率50%以上以后，都市圈成为一个重要的主导。

第三个发现：中国进入了大都市圈主导的时代。为什么要强调这个，进入都市圈时代这一个观点应该说是没有问题的，大家都认同的，但是我要说的是，在发达的区域，已经进入城市群的时代，在起飞阶段是处在大城市时代，在落后区域可能还处在小城市的时代，我们只能说现在是都市圈主导，中国各地的情况不一样，在制定政策和思考问题的时候，都要注意这个差别。

第四个发现：中国的都市圈正在突破层层的阻隔而蓬勃的崛起。刚才我说的第一个方面是从腹地在聚集，这个数据能够非常好的反映从2003年到2018年这15年的时间里，新增人口92%都是在都市圈，在非都市圈是7.8%这样的一个水平。但是我说的都市圈是包括了发达地区的城市群在内；另外，从中心城区扩散看，都市圈的崛起。有4个层面可以反映，一个是基础设施在迅速的向外扩展，基础设施还不是一般的基础设施，快速交通的基础设施，比如说地铁，尤其注意到一线城市的地铁，超出他的行政辖区范围已经覆盖的很多。公共服务，核心学校，优质学校已经开始从中心区向外转移，特别是品牌学校，优质连锁学校。产业不是一般的产业，很多高端产业向外扩散，不仅是深圳的华为向东莞扩散，也发现互联网巨头在六环外后厂村等迅速的聚集。当然住房也出现了这样一个情况，早已出现郊区居住中心城区工作，但郊区上班在城市居住也开始出现。

二、中国楼市的未来主要在都市圈

有几个理由和预判，我先给大家展示一下从城市化的不同视角都能够发现都市圈的住房潜力在释放。

首先，人口流向城镇化演进释放都市圈住房潜力。我们先经历过了农村当地化的聚集向小城镇的聚集即小城镇发展阶段，然后是以农村向城镇聚集为主和城镇向大城市聚集为辅的大城市发展阶段，现在进入从小城镇向大城市聚集为主和小城镇聚集为辅的都市圈城市群阶段。人口城镇化的流向决定都市圈住房潜力释放。

其次，职住的城镇化独特演进释放都市圈住房潜力。第一个阶段是职在城市，住在农村。他在城市里面打工，挣了钱，在农村里面盖房，越盖越好。第二个阶段是职在城市住在城市，但是职和住不在一个城市。他买房的城市在他的家乡，但在其他的大城市里面就业。第三个阶段是职在城市，住在城市，但是在同一个城市。也就是说他就业在哪，住房就在哪。现在正处在从职住不同城，职住异城向职住同城转化，都市圈正是处在这样的一个阶段，处在一个爆发期。这是我的很重要的一个发现，时间关系就不展开给大家说了。

再次，中国城市化发展和竞争逻辑转换释放都市圈住房潜力。第一阶段的逻辑是：先搞产业，然后吸引人口，然后建设住房，然后改善环境。这一阶段主要是解决城市居民温饱推动城市化。第二阶段的逻辑是：优先建设住房，支持发展产业，吸引人口，改善环境，这一阶段是各城市发展房地产。第二阶段的逻辑是：先改善环境，建设住房，吸引人口，发展产业。这一阶段就是环境好的重点区域即都市圈住房潜力爆发的时期。因此从这个意义上说，大都市圈也是进入了人口也是向这个区域流动，大都市圈也是成为一个重要的潜力的爆发期。

第四，城市化功能提升释放都市圈非住房地产潜力。第一个阶段工业化城市功能主导，重点是各城市的工业地产发展。第二阶段居住化城市功能主导，重点是各城市住房发展。第三阶段服务化功能主导，重点是配套服务的非住房发展，由于优质服务主要在中心城市，所以这部分地产也重点在都市圈。

第五，现实中我们发现：中国房地产的供需空间错配日益严重。从图中可以看出：都市圈的占比投资占比在2002年是很高的87%，但是到了2017年反而下降到80%。商品房销售也是这样，2002年是都市圈80%，2017年变成71%。根据前面人口增量变化，应该超过增加到90%了，但是这个才71%。这主要是之前的各地的调控以及土地等资源的配置所导致的。从它的变化来看，我们发现，凡是在房地产调控比较严格的时候，或者抑制房地产过热的时候，都是非都市圈的房地产投资和房地产销售的比例提升。这说明矛盾变得激化，当然矛盾也是未来的潜力。

第六，中国住房增量未来虽放缓也将刷新人的想象。我做了一个初步的估算，从整体来看，鉴于之前的错位和空间错配的情况，中国住房的增量未来虽然会放缓，但是也将刷新人们的想象。时间关系我就不展开给大家讲了。现在2020年，我们人均已经达到40平米城镇，总量344，加上特殊的国情到2030年，人均超过45%完全有可能，也就是说总量可能会超过450亿，如果不采取一定措施比如征收房地产税，甚至有可能会接近500亿，人均有可能会接近50平米。考虑到新市民在农村本来就有住房，户均两套，现在已经是1.5套了，两套的都是有可能的，空置率尤其是都市圈外和农村可能会大大提升。

第七，初步估算未来10年都市圈住房新增需求100亿平米左右。这里边有包含不同方面的需求，有重置需求（即拆迁），有改善性需求，有刚性需求（当地就业新市民和年轻人）。有当地都市圈里面市民的需求，还有很多是都市圈外边要转移到都市圈里边的，就是我刚才说的，省会城市以外的这个省其他的居民，这个占了很大的比例，时间关系我就不展开说了。

三、都市圈楼市影响未来中国的发展

这一点应该大家是有共识的，但是具体怎么样？我简单的给大家做一个分析。

首先房地产会影响都市圈的包容性增长。多个产业部门会需要房地产的配套，而住房需求又带动多个部门的增长，所以以满足需求为导向，促进都市圈发展。包容性增长是特别的重要，这里边包容性增长农民工外来新市民的就业、收入、住房等生活条件改善，要防止经济的房地产化。

其次，房地产决定都市圈的结构及转型。因为都市圈的房价、地价是塑造都市圈重要的力量。我曾经的一个观点，市场是塑造都市圈的无形之手房价是塑造都市圈的大拇指。同时从总体上来说，房价高和低，还有可能是促进或者削弱都市圈的竞争力，也有可能是促进，也可能会透支都市圈的红利，所以在这里特别要呼吁，要把都市圈的房地产放在一个合适的地位，要采取相关的措施，要保证都市圈的房地产能够稳健的发展，使得它能够促进都市圈的增长和结构的调整，而不会透支都市圈发展的红利。

再次，都市圈楼市会影响中国楼市的稳定。都市圈的楼市会对中国楼市产生一定的影响。大家知道中国楼市正处在一个非常重要的阶段，无论是从房地产增长、房地产转型、房地产风险都还存在着一些问题。如果都市圈楼市的增长、转型和化解风险比较好，它在很大程度上能够支持全国房地产增长转型和风险消化。

最后，都市圈楼市影响中国经济发展。这实际上是间接的，都市圈楼市通过都市圈影响重视经济的增长和转型，我们现在为什么要发展都市圈，就是因为都市圈他是当前节点中国经济增长和转型的重要的引擎，他会决定都市圈对总体经济增长效应。总之，都市圈的楼市稳健发展，都市圈能够很好地发展，中国楼市能够稳健发展，中国经济的转型和增长也就有重要的基本盘和压舱石了，中国经济整个楼市稳定了。

 这里我也做了一些数据的图表的说明，发现都市圈的房价与竞争力的关系，存在着一个倒U的关系，如果房价太高，会缩小城市的竞争力。都市圈房价的差异，也是和城市的竞争力有很大的关系。一个都市圈中心城市和周边城市的差距如果过大，会削弱城市的竞争力。另外，这个图显示出如果房价收入比过高，住房的投资或消费过高，也会对都市圈的投资和消费产生挤出效应，同时不利经济发展。

都市圈房价标准差与城市竞争力关系

四、都市圈楼市同时面临着解决问题的机遇和带来风险的挑战

首先，发展都市圈提供了解决存量问题的机遇。目前中国的房地产市场或者楼市存在的一些问题，这些问题在都市圈里边都是有的，但是这一次如果我们在都市圈里边开展房地产开发或者说进行一些改革的话，有利于解决这些问题。这些问题包括：一是中心城市的土地和住房供应有限，房价过高。这是一个很大的问题，通过发展都市圈有可能解决这样的问题尤其房价过高的问题。二是各个区域里的各类房地产市场是分隔的，导致短缺和闲置并存，通过都市圈的一体化也可能解决。三是特别重要的是新市民特别是中心城市的新市民，他长期的住房没有得到解决，而中心城市的中产阶级要改善住房也受到一定的限制，我们如果发展都市圈是有机会能够解决这个问题的；四是土地、资金、住房在都市圈和非都市圈之间的错配。刚才我们已经展示的那个数据，存在更大的空间错配。发展都市圈就要增加地区的土地指标和资金，同时限制非都市圈的土地的供应，这也有可能解决错配的问题，这些问题都可能因为都市圈的发展而带来了解决的机遇。

其次，发展都市圈也存在带来一些风险的挑战。主要是：如果还像过去那种开发模式，很有可能带来风险。第一个是地价房价过度上涨可能会继续，第二个是过度的房地产开发导致过剩，第三个是提前透支都市圈的发展。过去往往出现的是某一个地方一提出要开发，一哄而上都说有红利，迅速把房价抬高了，房地产开发也出现大量的过剩，所以不仅经济没有发展上来，房地产成了一个很大的问题。四是房地产过度市场化，如果采取过度市场化的办法，会带来对弱势群体的利益产生损害，包括周边的农民还包括新市民他们住房的解决。总体上来说，如果我们不改变原来的模式，这些问题都有可能会产生，风险也会产生，因此这是我们要注意借助都市圈建设要彻底改变的地方，也是我们下面要提出建议。

五、塑造中国房地产的都市圈体系

既然都市圈是我们这个时代的主导，既然都市圈是一个重大的空间单元，房地产是一个当地化的市场，因此我们应该考虑这样一个问题。

第一，大都市圈是地方化住房市场的基本单元。

同一个市场应该是有一个边界的，这个边界正好是大都市圈的边界，大都市圈是一小时通行圈，又是劳动力市场圈，因此他正好也是生活圈，当然这个体系我们说包括中心城市，周边城镇还有农村住房，包括新房、二手房、租赁房，还包括保障房，在这样一个都市圈里边，这样的体系，可以构成一体化互相联动的一个体系。

第二，构建都市圈的全国房地产空间体系。

我们过去在做发展规划和未来发展目标时，只是从总体上，或者从频率上，或者产业形态上来考虑，没有从空间上来考虑，因为我们现在要从空间上考虑。首先，要建立以都市圈为单元的全国住房规划和战略。现在我们都是在做国土空间规划，还做十三五规划，我们应该根据都市圈人口的分布和流动，来确定这个住房的空间情况。要把住房的空间规划、都市圈规划纳入到国土空间规划和十四五规划。根据人口分布和变化，建立以都市圈为单元的住房体系。根据未来的目标，以及当前的存量来决定我们未来10年，甚至每年的增量速度。其次，以都市圈为单元的全国住房及相关制度与机制。这里边核心的是过去都强调过的，重点是在放开户籍制度的基础上，以都市圈为单元统筹建立，一个是人地挂钩制度，一个是人口流动与住房保障在内公共服务挂钩制度，提升公共服务的统筹层次。过去我们是以省或者是以某一个城市为单元，现在根据新的发展规律和态势，我们是以都市圈为单元来考虑这样的问题。再次，以都市圈为单元的全国住房监管与调控体系。现在我们在做长效机制和房地产调控，中央调控重点城市，城市政府调控所辖区的全部城市，实际上重点城市基本上就是大城市，就是都市圈的中心区，我们现在建议中央在监测和监控重点城市的同时，把范围放大，放大到以他为中心的都市圈单元都纳入在这个体系里来。省市在监测辖区的城市要建立双重的监测、监管标准。建立都市圈一体化的存销比与土地和资金供给的联动机制。

第三，构建都市圈一体化的房地产体系。

首先，统筹制定都市圈一体化的住房规划和战略。刚才我们说过去出台的一些区域规划的文件，没有考虑住房这个重要问题，未来区域的规划必须把这个放在都市圈里面。同时根据都市圈的人口、产业、土地资源以及现在的存量在空间分布，确定都市圈住房的增量以及各个体系的空间分布。实际上很简单，只要纳入这个体系，只要在规划的时候做这个事情，就能够按照这个体系很好的去做一些布局。

其次，率先建立都市圈一体化的住房制度与机制。刚才我们说了前面面临很多问题，其实都是要靠住房制度的改革来进行。住房制度改革是全国的事情，也是各城市的事情。现在有一个新的视角，我们要从都市圈一体化的角度来推动，率先都市圈一体化市场化，过去无论是在城市里面还是在全国都没有很好地实现新旧、租售，商品房和保障房的一体，这个一体不仅是一个城市的一体，而且是一个都市圈的一体，大家都放在一块，放在一个篮子里，都由市场来调节，当然也有保障的由政府来调控。这里特别重要的一个制度改革就是要建设农民工或者新市民的保障工程，即安居工程；率先在都市圈探索住房、土地基础制度和长效机制。这里有两个特别重要，一个是农村建设用地和农村宅基地的改革是不是可以有一个重大的推进。一个是农民建设用地用来做保障房即安居工程，第二个宅基地能不能有更大范围的流转，使得城市里边想改善住房的人、老年人可以转移到农村来，实现一个资源合理匹配。当然，现在由于都市圈里边涉及各个城市，各个行政单位，他们的都有相对独立的财政和经济利益，因此，一体化就会涉及到利益的损失和获得的问题，应尊重市场主体的最优空间配置选择，按照公平交换的市场原则，就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享，签订住房一体化相关协议。

再次，实施都市圈一体化的住房监管与调控。既然都市圈是住房的基本单元，那么应该在过去每个城市自己监管自己的基础上，还要建立一个都市圈的联合监管和调控体系，同时要明确责任。一方面，把自己城市住房的监管好，另一方面，就像现在防疫一样，做到联防联控。

通过一系列措施，都市圈楼市问题可以化解，风险可以避免，可以保障都市圈的房地产市场平稳健康的发展，就可以保证都市圈有一个健康可持续发展，可以发挥都市圈的规模效应，可以很好地促进中国经济，中国楼市有一个健康的发展。让都市圈成为兼容10亿人肉身和灵魂的理想家园。谢谢！

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中国社科院城市与竞争力研究中心

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