在美国的商业地产交易风险中，哪四点最重要？

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    “疫情下投资商业的地产现状、新税法、交易管理和贷款流程解读”云讲座于8月27日在Zoom线上圆满举行！来自纽约、加州、德州达拉斯、奥斯汀和休斯敦等地的50多位商业地产业主和投资人、商用和石油土地投资及开发、项目注资、办公/工业仓储及商铺租赁者参加了讲座。

    本次云讲座由达拉斯著名会计师事务所Jeff  Pickerin 、美国元臣国际律师事务所Nguyen & Chen LLP、商业地产Sperry Commercial Global Affiliates 和达拉斯BBVA USA联合主办。

陈帆

元臣律所联合创始和管理合伙人

元臣国际律师事务所创始合伙人/主任律师陈帆,主讲了“商业地产交易风险管理 ”。陈律师指出,律师在商业地产的整个流程中的担当着顾问、军师、谈判人、调解人、务实的人、调查员等重要“角色”;而法律风险管控包括:尽职调查、各种协议和条款的谈判、签署买卖协议、安排交割过户、资产运营、管理、租赁、保值增值以及推出机制等。陈律师认为以下四点尤为重要:

尽职调查:从商业角度要看租金的账户,承租人的信用、出租率、产权保险及周围的商业环境,交割后的管理计划等;尤其要注意该地产的隐性费用,即潜在的管理费、维修费和行政费用是如何分摊的、这一切都需要启用律师、会计师和建筑师和检验室来综合审核评估商业地产的实际价值和风险。

公司担保:在地产促销广告中都有包含公司担保,但仔细查阅担保的具体项目,会发现所有的条款都是有限制的,因此一定要看原始的担保文件。切记:实践是唯一的检验标准，空谈不如实证(Proof is in the pudding,译文:你要知道布丁是否美味一定亲口品尝)。

文件审核:在建筑物租约和土地租约中,要注意对土地开发中有诸多限制性的条款;买卖合同文件和租约合同,作为买家一定要“火眼金睛”务必请专业人士审核,发现暗藏的问题和风险,以免事后造成无法弥补的投资损失。

产权调查和保护:产权调查是指确定试图出售或抵押某一不动产的个人或实体,对该财产拥有所有权。陈帆律师强烈建议在所有商业地产交割前,一定要进行正规的产权明晰调查程序,因为诸多商业地产交易中,有产权争议和瑕疵,即产权负担。虽然不能阻止交易,但在交易后会有很多限制,势必影响未来的估值和卖价。律师通过法律和合同来帮助投资者规避风险,同时向购买人或贷款人提供产权保险保障,以确保财产的所有权如所有权承诺书所述,以及所转让的财产不存在任何瑕疵,所有权或财产上除所有权承诺书中披露并由买方,且转让给买方的所有权为“可销售的”也非常重要。

意外风险管控:陈律师提醒,商业地产的水很深,在交易前或交易后可能会出现意外事件,例如交易的期间发生了飓风,如果已经签署了交易合同或者尚未完成交易,这个损失谁来承担 ? 因此,为了未雨绸缪,请教律师、会计师和商业保险专家,预先购买相关的商业保险是保障商业地产在整个交易和日后经营管理中,减少损失的重要环节(欲知更多详情请拨打电话:832-767-0339)。

担任本次云讲座的专家讲演有:达拉斯著名会计师Stella Xu、商业地产经纪人 Tracy Li、商业贷款专家Brandon Shen和元臣国际律所创始合伙人/主任律师Fan Chen,他们将对商业地产投资人、经纪人和承租人关注的焦点问题,推出疫情下商业地产投资机会与新税法解读、投资商业地产交易和管理中的合同纠纷、达拉斯商业地产现状分析与投资、商业贷款流程、注意事项及利率优惠等四大讲题。四位专家们在此特别提醒:无论如何,保持清醒头脑,毕竟市场有风险,投资需谨慎,希望他们的专题讲演能为参会者们带来有价值的宝贵信息和专业指导。

主讲嘉宾

陈帆  律师

陈帆律师毕业于外交学院、休斯敦大学法学院法学博士;德克萨斯州执照律师、美国联邦地区法院出庭律师、美国移民律师协会会员。早年在德克萨斯州哈里斯郡政府、州上诉法院实习工作,并在全美知名劳动雇佣专业律所供职多年;曾在能源、商务、创业等多家协会组织担任理事,现为旅美专家协会主管法律分会的理事、亚裔商会理事以及美中创新联盟的指定律师。他成功组建了元臣中国业务团队,致力为来自中国的大型企业赴美投资、经营、贸易、并购等提供高端定制的法律咨询服务以及亲自参与、领导复杂的商业交易以及诉讼。

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美国元臣国际律师事务所(Nguyen and Chen LLP)致力于提供快速、精湛的综合法律服务。元臣拥有十多名美国执照律师,设有洛杉矶、硅谷、纽约办公室,并在中国上海、北京、深圳有合作团队。元臣专注于中美商事交易、民商事诉讼、职业和投资移民等业务,包括:全球公司架构设计、海外业务拓展(兼并、收购、重组)、国际EPCC（即工程、采购、施工、试运)项目承包、公司上市、企业注册、股权投资、专利商标注册、知识产权调查、申请、转让和纠纷;各类商务争议诉讼和解决、工业厂房、仓储设施、商用物业、民用房地产投资、建筑、租赁等商务法律事务;以及高管聘用与解雇、公司日常法律等一系列美国公司法、商务法、知识产权法、劳工法、移民法等。

元臣律师代表众多美中两国企业,承接企业合资、项目开发、建立合作、并购重组、上市前股权分配和私募基金投资风险管控等业务,元臣律师曾代理(包括律师加入元臣前)包括中国石油集团,中海油,哈里伯顿,贝克休斯,中国建筑材料集团公司,中国船舶工业总公司,中国商用航空公司和商业银行等500强企业及中型和初创型企业等众多客户,并通过优质的法律服务,赢得了客户的信赖和厚爱。

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