关于租赁合同案件中履约保证金的法律问题
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一、主要案情
原告诉称，2009年10月28日，经大连A房地产经纪有限公司居间介绍，原告承租了被告所有的位于大连市沙河口区天河新苑16号5-4-1号房屋，并于当日签订租赁合同。合同约定每月租金为2000元，签订合同时原告向被告交纳1000元的房屋押金，约定押金退房时返还，房屋租期为半年，自2009年10月28日至2010年4月27日。后经双方协商，房租一直续交。2012年10月18日，房屋租赁期限届满，原告不再续租，被告到物业处找到二名保安姜某、王某协助其进行房屋交接，清点室内所有的物品，发现所有家电均完好，但被告以室内卫生条件不好为由，拒绝返还押金1000元，故原告请求被告立即返还押金1000元。
被告辩称，原、被告双方于2009年10月29日签订房屋租赁合同，合同约定原告需向被告支付1000元作为履约保证金，该履约保证金并不是原告诉称的押金。根据双方合同约定，如果原告逾期迁出案涉房屋，履约保证金不予退还。双方于2010年7月1日签订的租赁合同约定租期到2012年8月31日，到期后，原告并未如约迁出该房屋，该履约保证金不予退还。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
二、事实和证据
经审理查明，2009年10月28日，原、被告与大连A房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于大连市沙河口区天河新苑11号楼5单元4层1号的房屋（该房屋地址变更为天河新苑16号楼5单元4层1号），房屋面积为97.08平方米，租赁期限自2009年10月28日起至2010年4月27日止，每月租金为2000元，付款方式为半年付。原告在签署合同时须向被告支付1000元作为履约保证金。履约保证金用做原告履行本合同约定义务的担保，如原告违反合同约定，被告可于该保证金中直接扣除应由原告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满或提前终止时，被告在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。如果原告无故拖延支付下一期租金、逾期二日或逾期迁出房屋时，被告有权采取相关措施收回房屋，并无需给原告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。合同还约定了双方的其他权利、义务。
合同签订当日，原告向被告支付了2009年10月28日至2010年4月27日期间的房屋租金12000元，并支付房屋押金/履约保证金1000元。
2011年12月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原、被告继续履行2009年10月28日至2010年4月28日到期的租赁合同。租赁期为12个月，自2012年1月1日起至2012年12月30日。被告收取了原告交付的6个月租金12000元。
2012年7月1日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，约定双方继续履行2009年10月28日至2010年4月28日到期的租赁合同，租赁期限为2个月（每个月2000元整），自2012年7月1日起至2012年8月31日。原告已交纳两个月租金4000元。如原、被告双方不租赁此房屋，提前30天通知对方。
2012年9月，被告与原告因房屋租赁合同纠纷诉至本院。2012年10月18日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、邹立秋于2012年10月19日前将位于大连市沙河口区天河新苑11号楼5单元4层1号房屋（案涉房屋）腾退给方某；二、邹立秋于2012年10月19日前给付方某房屋租金3000元，若邹立秋逾期交房或给付房屋租金，则另行支付给方某违约金3600元。
2012年10月18日，原告将案涉房屋腾退给被告，并向被告支付了房屋租金3000元。被告向原告出具收到3000元租金及案涉房屋钥匙的收条。
上述事实有下列证据证明：
1、有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》三份，被告提供的《房屋租赁合同》两份，证明当事人之间存在房屋租赁法律关系，约定双方的权利义务。
2、房屋租赁业主收款收条，证明原告履行了按约缴纳房租的义务。
3、本院（2012）沙民初字第3053号民事调解书、收条二份以及双方当事人当庭陈述笔录，证明原告履行了调解书的内容，没有违约，被告没有履行退还履约保证金的义务。
上述证据经过法庭质证和核实，应予采信。
三、判案理由
本院认为，本案争议的焦点在于：1.原告交给被告的1000元现金是属于押金还是履约保证金；2.原告是否违约。就争议焦点1来说，当事人在2009年10月28日，原、被告与大连A房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》中，约定了履约保证金，如果原告违约，则履约保证金扣除、不予退还，如果原告没有违约则无息退还。并没有约定被告违约双倍返还的义务，也没有出现“定金”的字样，《担保法解释》第一百一十八条所规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以，履约保证金应为质押的性质。
关于争议焦点2原、被告于2009年10月28日、2011年12月23日、2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被告提供证据证明，双方于2012年7月1日签订的合同，改变了此前双方于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》中合同的履行期限，应认定为双方对合同的履行达成了新的约定。虽然原告与被告在履行合同中产生纠纷，但是通过本院（2012）沙民初字第30xx号民事调解书可以认定，双方通过调解协议的方式重新确定了原告租赁被告房屋的租赁期至2012年10月19日止。该调解协议的内容，是双方当事人平等、自愿达成，具有法律效力，双方均应遵照执行。原告于2012年10月18日向被告交付房屋租金并归还案涉房屋钥匙，被告为此出具收条，应认定被告在该日收回了案涉房屋。原告在调解协议确定的时间之前搬离了案涉房屋，并不存在逾期搬离案涉房屋的事实。被告亦未能提供证据证明不予返还原告履约保证金的其他事由存在，故被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告给付其履约保证金1000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
四、判案结论
大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条，作出如下判决：
被告方某于本判决生效之日起十日内返还原告邹立秋履约保证金1000元。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。
五、解说
全国城市房屋租赁市场持续发展了十年，至今方兴未艾。为了规范房屋租赁行为，国家出台了一些法规条例，成立了专门治理房屋租赁市场的机构——房屋租赁管理中心。但房屋租赁登记的少，经过房屋中介达成租房协议的多。房屋中介管理风险的法律措施相差甚远，如好望角房屋中介采取押金制度，A地产采用履约保证金形式。
本案当事人因房屋租赁中履约保证金发生了争议，引发了诉讼。承办人对房屋租赁纠纷案件已经见的多了，但在租房协议中约定履约保证金还是第一次遇到。因为，履约保证金制度是《招标投标法》借鉴国际惯例所建立的一项制度，它的目的是促使中标人全面履行与招标人订立的合同，确保工程质量和工期。可见，履约保证金的立法目的和房屋租赁没有紧密的联系。那么，本案履约保证金是否适用房屋租赁协议？如果适用其功能是什么？履约保证金和定金在房屋租赁行为中区别是什么？
《担保法》规定了抵押、质押、留质、保证、定金五种担保方式，采用现金担保的方式有质押、保证、定金三种，都具有担保合同履行的作用。履约保证金的形式有银行保函、银行汇票、支票、本票、履约保证书、同业担保、现金。本案，履约保证金采用了现金的形式，从《招标投标法》的相关规定来看，以现金形式交付的履约保证金应当属于质押担保的一种特殊表现形式，即属于“金钱质”性质。所谓金钱质即将金钱作为质物并向他人转移金钱的占有，以此担保某种行为的一种担保方式。它具有以下三个特点：一是以金钱这种特殊的动产作为质物；二是转移金钱的占有关系；三是出质物的所有权不转移。因出质物是金钱这一特殊标的，随着出质物转移，在当事人之间形成了债权债务关系。本案，履约保证金是适用房屋租赁协议的，因为能起到担保合同履行的作用。
国家发改委等七部委联合发出的《工程建设项目施工招标投标管理办法》第85条和《工程建设项目货物招标投标管理办法》第59条关于履约保证金是这样规定的：“招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人的履约保证金；给中标人造成的损失超过返还的履约保证金的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对中标人的损失承担赔偿责任。”据此，履约保证金具有双向担保、惩罚的性质。如果合同没有明确约定适用定金罚则性质的条款，那么履约保证金就不是定金，而是其他金钱质。正如《担保法解释》第一百一十八条所规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。由此可见，本案双方当事人没有对履约保证金特别约定为定金条款，应视为履约保证金没有定金罚则的性质，其作用相当于押金。
总之，房屋租赁协议约定履约保证金没有问题，但就其性质还是要明确具体的约定，以免发生误解，引发诉讼。从担保的法律规定上看，房屋租赁协议还是采用《担保法》规定的担保形式为妥，一是定金的担保形式已经普遍运用于房屋租赁合同领域，也为大众所熟知；二是履约保证金是专属于工程合同领域，借用在租赁合同里会引起法律适用上不必要的麻烦；三是有利于房屋租赁市场法律风险的防控，从而进一步完善和促进房屋租赁市场的成熟。
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