2021年，全国全年新建商品房销售额18.2万亿，同比增长4.9%，销售面积176100万平方米、同比增长2.6%。全国商品房待售面积49900万平方米；新开工面积224000万平方米、竣工面积91000万平方米。2021年房地产市场基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪，各项行业指标表现“前高后低”。其中在大宗物业交易方面，2021年全国大宗物业交易成交264宗，总额超2600亿元，较2020年有较大规模增长，基本恢复至疫情前水平。从交易情况来看，一线城市优质核心资产颇受追捧，“北上广深”四地成交额占比超80%。其中，上海大宗物业交易额为1051亿元，稳坐头把交椅；其次是北京，其交易额超630亿元，处于历史第二高位；广州与深圳总交易额近550亿元，约占全国大宗物业交易总成交额的20%。在2022年，房地产业依旧是全社会支柱产业之一，国家统计局公布数据显示，2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，办公楼待售面积增加104万平方米，商业营业用房待售面积减少335万平方米。从上面的数据中不难看出，尽管受疫情影响，房地产市场在今年仍有高额交易的空间和趋势，而随着海外资本的推动，外资持续加码中国商业物业，以及内资企业的良好发展，医药、实业类企业和信息技术企业的需求增加，相信大宗物业交易依旧会有较好的表现。刘怡律师执业十多年以来，为众多的房地产企业提供了从房地产一级开发、二级开发、物业销售、物业管理等全流程的法律服务。随着存量市场、二手房交易市场的活跃，笔者及团队为企业和自然人客户提供了大宗物业的交易法律服务，今天我们就来聊聊大宗物业交易中的法律问题及风险防范，共同开启大宗物业交易的“谋”与“定”。
在考虑是否购买大宗物业时，决策者并非拍脑袋决定，往往需要全面了解标的项目各方面内容，根据风险评估结论才能做出判断。在笔者承办的案件中，不乏有客户停止或取消交易的项目：客户G在2021年找到我们，称上海市松江区有一块空置数年土地尚未开发，他想要承接该地块并且开发为商业园区，故委托我们进行尽职调查。在尽调的过程中，我们发现，该地块涉及项目合作方与当地政府的历史遗留补偿款问题，以及与第三方的重大债务，该项目合作方针对该地块无法律上的“优先权”或“唯一权”，同时还有其他的风险存在，故客户G根据我们的法律尽职调查报告，了解该地块的实际情况后，最终没有选择与对方达成合作。除此之外，还有不少大宗物业涉及被法院查封，这类房屋到底能不能购买，我们从一则案例来看看购买被查封的房屋，需要注意哪些内容。案例一：价值4000万元的独栋别墅已被查封，能不能买？客户L在上海打拼多年，事业风生水起、家庭幸福美满，他在2020年想要置换一套独栋别墅用于自住。经房产中介推介，某置业公司开发有一个楼盘，小区已于多年前售罄，留下一栋作为置业公司在中国境内的办公使用。该置业公司的股东是位香港人、知名企业家，如今准备全盘出售上海的资产，回香港集中经营产业。该别墅位于浦东新区，总价4000万元，面积700平方米，均价5.7万元/平方米，较市场价低1000余万元，但置业公司要求买家能以现金一次性付款购入。客户L非常喜欢该房屋，已经准备好资金并且向卖方亮资，但因为顾虑该价格低于市价过多，还是决定找到律师对该房屋进行尽职调查，我们接受客户L的委托进行法律尽职调查后发现该房屋已被法院查封。1、涉案标的已被浦东新区法院查封，被执行的金额为2000多万元；
2、查询交易对方公开的涉诉案件有22个，开庭公告27个，已被列入失信被执行人及经营异常名录；3、交易对方要求我方一次性将款项支付至法院账户及第三方指定账户。重点问题：
答：首先要明确查封的概念，我们一般说的查封指民事执行案件中，原告/申请执行人为了防止被告/被执行人转移财产，而对不动产采取的保全措施或执行措施。根据案件的进程，该措施可以是在诉讼阶段或执行阶段。一般来说，涉及不动产查封的案件，标的额都不小，因此很少能在诉讼阶段就能够解决，大多会进入到执行阶段的拍卖程序。如涉案的房屋仅有法院查封的瑕疵，原则上，只要该案能够解决或者达成和解，经结案或当事人申请，法院解除对房屋的查封后，房屋是可以进行交易的，但由于出售方可能存在其他重大债务，这时需要重点考虑是否存在轮候查封，以及交割环节中该房屋会被第三方法院查封的风险等。答：虽然急于脱手的房屋价格一般会远低于市场价，拥有较高的性价比，但是在面对如此大的风险时，还是需要冷静，制定较为稳妥的交易方案，包括交割方案、增信方案及款项支付方案，避免掉“坑”里。对于需要解除抵押、解除查封的房屋出售方，一般来说是没有自有资金能够处理的，本身需要买家的资金进入，从而推进交易。这无疑是将风险全部转嫁到了买家，如果资金进入法院或第三方账户，该房屋仍无法解封，则买家最后很可能仅享有对出售方的债权，无法实际取得该房屋的物权，而出售方原本就负债累累，即便是对出售方资产拍卖，买家也很可能无法收回全部资金。因此，建议首先由出售方自己筹集资金安排解封；如必须由买家先行注入资金，则可以对后续资金进行分期支付或进入共管账户，同时提高出售方的增信措施，包括进行第三方担保、其他财产抵押等。在上海的物业交易中，我们经常听说“104区块”、“195区域”、“198区域”工业地块，他们到底是什么意思？选择投资“195区域”、“198区域”地块会有什么样的风险？笔者在办理一起物业交易项目时，客户就偏好“104区块”，因此最终放弃了交易，我们一起来看看这个案例。案例二：以为是“104区块”，尽调时发现属于“198区域”，还要不要买？笔者团队曾在2015年协助客户Z先生购买了上海市奉贤区一处2800平方米，总价2000万元的厂房，土地性质为工业仓库，属于104地块。时隔两年后，Z先生想要购买奉贤另一处的物业，该物业宗地面积11000平方米，房屋建筑面积8000平方米（4000平方米*2幢），产权人为一家贸易公司。土地使用年限50年，剩余使用年限38年，故委托律师协助购买。1、律师在尽职调查过程中，走访政府部门时发现该房屋属于“198区域”的工业用地；
2、2014年起，上海市开始对“198区域”减量化，因此该房屋可能会被拆除复垦。重点问题：
1、“104区块”、“195区域”、“198区域”到底是什么意思？答：“104区块”是上海市在2009年开展的“两规合一”工作中进行的工业区块布局梳理，这次规划共形成了工业区块104个，总面积大约764平方公里，占全市建设用地总规模的25%左右，例如外高桥、张江等工业园区就属于“104区块”，该区块原则上以调整结构和升级为主，转型方向主要是为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。因此，104区块是相对比较稳定，是最受欢迎的工业区块用地。“195区域”是指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，因实际面积约195平方公里而得名。上海存量二次开发的市场主要就存在于这个“195区域”，转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。“195区域”虽然在城市基建区内，但因为产业结构差异的原因，会出现较大幅度的调整，这也就意味着不少企业将面临外迁。“198区域”是指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里，因面积数而得名。我们在查询“198区域”时，会看到这样的描述：“布局分散”、“配套不足”、“产能低下”、“环境污染”、“非建设区”。根据早前的统计，198区域工业用地占全市工业用地面积的比重接近1/4，但工业总产值占比不到10%，故而“198区域”被称为低效建设用地。2、是否属于“104区块”的房屋就一定适合交易，其他两类地块的房屋就不能交易？答：上述三类地块的优劣主要在于政策影响以及对企业长期发展的影响，在大宗物业交易的过程中，首先要看土地性质是否匹配企业的业务方向以及发展，例如科研用地上楼宇产品的销售对象与土地出让对象需要是有科研能力的法人单位，并且不能转让及销售给个人。其次还要重点关注物业本身的其他状况，包括前文提到的物业上是否有抵押、担保、查封、未到期租约等问题，综合评判交易风险。笔者就见过很多“195区域”的优秀物业，企业在搬迁后获得了很好的发展。
大宗物业交易项目由于标的额较高，交易双方通常都很谨慎，购买方侧重于关心资金安全、标的物是否有瑕疵、交付环节是否有保障等，而出售方更多侧重资金来源、付款时间、交易流程是否顺畅等内容。这类项目往往就需要律师充分了解客户需求甚至喜好，这样才能促进交易顺利进行。案例三：数亿的独栋办公楼，老板看一眼就想要，该怎么买？M公司已获得C+轮融资，为扩大办公面积，拟购买一手独栋商业办公楼，价值数亿元，B公司为该房产物业开发公司，B公司曾向某银行以该标的抵押贷款并提供连带担保，同时B公司股东C公司及D公司以其在B公司的股权进行质押担保。M公司老板看后非常喜欢，以个人名义跟B公司签署协议，当天要付2000万定金，公司财务和法务在付款前找到律师，商量该怎么买。1、30天完成尽职调查、谈判、确认方案、签约、解抵押（包括涤除股权质押及担保）、网签、付款、交割全流程，环环相扣，争分夺秒；
2、反复设计交易方案，边交易边优化方案，交易双方多次彻夜谈判确认解抵押方案、合同签署方案、付款方案、交割方案；3、签署《预定协议》锁定交易、预签《商品房出售合同》确定合同条款、网签《商品房出售合同》确认过户；4、通过预付定金、开设共管账户、分批划款、预留放款函等付款方式，分化风险。重点问题：
1、 因原办公租金较高、意向物业系楼王又抢手，客户要求的交易时间紧迫，如何完成尽职调查？答：前文提到尽职调查的目的是让买家能够了解交易标的以及交易对方的全部真实情况，从而评估本次交易的风险是否可控并且可接受，它包括对交易对方的资格审查以及对标的物的审查，交易主体的尽调主要从主体资格、历史沿革、业务情况、主要财产、项目情况、重大债权债务以及诉讼、仲裁、行政处罚等方面进行；标的物的尽调则主要从相关权属证书及文件、土地情况、地上房屋抵押情况、销售情况、物业情况、租赁情况等方面进行。在对方积极配合的情况下，通常完整的尽职调查需要一个月左右的时间才能完成，受第三方等客观因素的影响，该时间可能会更长。在笔者看来，法律尽职调查的本质就是核查事实，理解客户诉求，找到解决方案，并促成交易。当客户需要在短期内完成项目交易，律师就需要根据项目情况对尽职调查内容进行优化，针对性地发送尽职调查清单，给客户分析风险，同时跟对方积极配合，提高效率，尽快完成尽职调查。无风险，无利润；可控风险，当断则断。好的律师会优先分析项目的重大风险，确认方案可行性，并在交易过程中，通过协商谈判以及磋商合同条款内容的方式对其他次级风险进行把控，实现效率、效益和共赢。答：中国自古就倾向“一手交钱、一手交货”这样公平的交易模式，但他并没有告诉我们是先交钱还是先交货，先给出的一方必然是风险较高的一方。但其实交易方案如何制定，很大程度取决于交易双方的习惯以及对项目的风险判断。风险小、不复杂的项目，交易方案都很简单，双方让利的空间不大，但对于付款时间、付款方式等内容就可以多协商，尽可能的为自己争取利益，不过分强调公平，更多在顺利交易。而对于重大、复杂项目，交易双方往往锱铢必较，一方提出了利己条款，对方就要同时满足。本案在合同条款的谈判过程中，对方一直强调对等，交易时间、违约金额和比例等内容都需要双方保持一致。例如，M公司为了保障大额的资金安全，我们对交易流程提出建议，由M公司与B公司开设共管账户，将交易资金打入共管账户中，并根据过户进程再将资金转出到B公司指定账户，但B公司对此方式也表示担心。最终，在跟银行沟通后，提出A、B公司均在银行处预留《共管银行账户预留贷记凭证使用授权函》，如过户流程顺利完成，则B公司可以凭借《房地产权证》复印件直接转出交易资金；如过户流程未能在规定时限内完成，则M公司有权通知银行将交易资金退回M公司账户。这也许并非是绝对的公平，但对于交易双方来说，是可接受的公平方案。
房地产本质是个资金密集型产业，无论是对房地产开发企业而言，从拿地、建设、销售再到回款都伴随着资本的运作；还是对大部分中国企业和家庭而言，房地产物业是企业的重资产和家庭的大额财富构成。因此，物业交易是一项重要的商事交易。2022年4月，中央再次强调坚持房住不炒的定位，支持各地从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。俨然，房地产市场形成了一个存量市场，百姓改善住房品质成为重点，国家对“商品房预售资金监管”趋严，“保交楼”成为防范房地产交易风险的重要举措之一。在此大背景下，稳健进行大宗物业交易尤为关键。成功的大宗物业交易往往具备三个条件：1、各取所需；2、互相成就；3、价值共生。在为大宗物业交易提供法律服务的过程中，笔者认为这些需要重点把握：1、大宗物业交易的成败，一般都不是一方所能完全决定的，要多维度，多角度综合把握；
2、大宗物业交易是一场商事交易，双方首先是平等的，买卖双方只是角色不同，任何一方都不宜利用信息差或处境优势，让交易失去平衡，纵然失去平衡，则交易不稳，更无法长久；3、商事谈判，不是一场零和博弈，双方争的不是是非对错，而是共赢的结果，双方都应有平等协商、促成交易的意愿和能力；4、低买高卖是大规律，但物业交易也存在一定的不确定性，要看区域、看地段，更要看我们内心想要什么，用动态、长远的眼光来考量。律师在办理大宗物业交易项目时，不同于其他项目，它往往对律师的敬业态度、专业素质、有效表达、价值体现等方面要求更高，除了专业的法律知识，还需要了解财税、交易流程和当地政策等，甚至交易双方的交易习惯，这些都是为了能够促进双方完成交易。一名好的律师，不会拘泥于委托方的角度争取不能实现的最大利益，更多的是站在项目层面去思考，适时地给交易对方提出一些合理化建议，也是平衡交易双方的有利途径。彼此陪伴，价值共生。律师保持敬业、专业、高效、主动、规范、忠诚的同时，也要把握好分寸感，解决客户问题、满足客户需求，让客户有良好的服务体验并努力让客户变得更好，共同拥抱这个时代。刘怡律师申同合伙人、管委会主任上海市律协并购重组业务研究委员会委员擅长收购兼并、建筑房地产、公司商事及重大诉讼与仲裁
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