房地产迎来了政策底
今年的双十一，发红包力度最大的不是阿里京东这些电商大佬，也不是“开放预期”的卫健委，而是真金白银掏钱的央妈。
周五，随着银发〔2022〕254号的传出（见次条），房地产股票与房地产债迎来了涨停潮，坊间戏称陆家嘴的夜场包房迎来了一批久违的地产金融大佬。
政事堂通读了一下254号文（16条），虽然主题是之前政策的合集，但的确体现出政策的变化。
过去一年，房地产政策的主思路是“救项目”，不管企业死活，16条之后，调整为“救企业”+“救项目”。
这跟刚刚常委会后出台的防疫20条，思路是一脉相承的，也是在“止血”的基础上，增加了“造血”的权重。
这也预示着，中国的房地产企业迎来了“政策底”，虽然接下来的一段时间会更加困难，但是未来的时间表轮廓已经逐渐清晰。
就像20条之后，会逐步划分成东部财政净贡献地区，和中西部转移支付地区，16条之后，地产行业也会划分成没有发生债务违约的良性房企，和发生过债务违约的非良性房企，给予不同的政策。
经历了这一波市场洗牌，还能屹立不倒的优质房企，16条之后，由大型商业银行与债券市场提供的融资口子会大幅放宽，这就如20条放宽了东部城市的经济活动限制。
而已经出现违约和延期的房企，16条之后，由国开行和农发行等政策性银行提供的专项借款帮助不良房企实施保教楼，对烂尾楼进行“动态清零”，这就如20条之后对中西部疫情管控的思路。
在此基础上，央妈不断提升的融资规模，推动优质房企去“接管”那些已经沦陷的不良房企，也就是由具备造血能力的企业出资进行“转移支付”。
而本次16条里面最重要的有两条，也是分别针对这两类企业的。
一条是，针对于不良房企的烂尾楼“动态清零”，这次提出了，对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
一般涉及到烂尾楼，想要将其救回来，普遍是三方会审，地方政府、地方国企、地方银行，每一个拍板和决策，都需要承担巨大的职务责任，这也是很多地方烂尾楼解决困难的根源。
当行政免责条款出现后，一部分腰杆硬的地方就敢于大刀阔斧的进行烂尾楼的处理，这跟本次常委会中降低抗疫职务责任的思路也如出一辙。
另一条是，是针对房企的开发贷和信托贷的存量融资，未来半年内到期的，可以允许在原规定的基础上，再多展期1年，且不调整贷款分类，不影响信用评级。
这是给了一大批房企和金融企业一年的宽松期。也标志着，所有在双11这一天之前，没爆雷的房企都进入到了“白名单”，既不用担心存量贷款的展期问题，金融机构也敢给予其后续贷款。
把16条和20条，这两个同期出台的政策进行对比，会发现思路相似度非常之高，都是在搞一个政策的过渡期，而且，房地产的16条也似乎把这个过渡期设置为一年。（是不是很巧？）
当然，这一年的时间不是给大家躺做准备，而是要在这一年之内把一些顽疾都给处理掉，譬如许家印的恒大，我上一篇写的那位，等等，同时，对于国内烂尾楼的“动态清零”更是会迅速展开，大量的资产重组和并购也会开启。
这意味着，这一年的时间，大部分的房企日子依旧很不好过，房价也不会反弹，但就跟前段时间的医药旅游等行业类似，预期的改变会引发心态的彻底变化。
这就几年来对你爱答不理的女神，突然跟你说了一句你好，接下来的好几天，你可能把明年你俩孩子叫什么名字都给想好了.....