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未来,房贷就是中产悲催的包袱

2017-07-05 美国学者


来源:菜鸟理财(cainiaolc)  作者:晚风乌贼

一、为什么要冻结楼市


 

很多人是不明白为什么要冻结楼市的,我尽量不用数据和复杂的经济和金融理论,就聊天一样跟大家讲,大家有一个感性认识我觉得就足够了。

 

现在的楼市其实就是一个巨大的货币池子,装着很多钱,这些钱当然是大家的钱,只是大家的钱说白了现在就是一堆钢筋水泥而已。

 

大家的钱为什么会跑到楼市里面去?

 

很简单,就像我文章开篇讲的,因为国人的观念:房子带来的安全感。更核心的是,房子绑定了户口,户口意味着很多社会民生福利。

 

所以,丈母娘不需要懂复杂的金融经济理论,几十年的生活经验告诉她:女儿嫁人一定要嫁给有房子的男人!!!安全感+民生福利!!!

 

有了这一层最基本最核心的东西,大家买房子就真的成了刚性需求了。

 

那为什么房价会被推高,又为什么推高之后需要冻结?

 

简单讲,这些年我们的经济都是基建+房地产+出口贸易推动的,内需一直是萎靡不振的。

 

房地产一开始需要发展,是因为确实可以非常好的发展经济,一个房地产行业可以带动几百个行业的发展,做这事简单不费脑,干嘛不做。

 

但基建这块长期以来都是政府主导的,资源的重复建设太多,无效投入也太多,最终的结果必然是债务累积,窟窿很大。直到今天,我们分析地方政府债务的具体数字已经很敏感了。

 

对外贸易是用来干嘛的?是用来赚美元的,美元越多,央行的人民币印钞机开起来才更踏实,才可以不断印钱刺激经济以及维持天量债务。同时,只有拥有更多的美元,才能不断进口能源和其他商品,满足国内生产和生活的物质需求。

 

不过欧美经济处于大周期调整中的复苏期,而国内经济处于下行的过程中。一个地方经济复苏期,只会把更多的就业机会留给本国,而不是外国。

 

所以我们看到现在孤立主义在欧美有所抬头,经济逆全球化的趋势有点明显,欧美国家今后会更多的对我国出口企业发动反倾销,然后大量征收进口关税。

 

这样一来,赚美元的能力就被严重削弱了(国家为什么这个时候管制外汇啊,都不得已啊,都是为了整个经济大盘考虑),长远来看无法持续。

 

所以我们看到国家为什么想要推行人民币的国际化、与一些国家签订货币互任协议,都是为了让以后在美元不多的时候,用人民币也可以多干点以前用美元能干的事情。

 

如果是目前这个阶段的话,外汇储备紧张是板上钉钉的了。央行不能任性印钱了,那就只能涨商业银行的贷款利率,涨水费,但钱还是要印,维持住不发生系统性的金融风险就可以。

 

但经济发展了几十年积累下来的天量债务是眼前最需要解决的事情,怎么办?

 

办法就是债务转移,狠狠推高房价,让老百姓掏钱买房子,这样就可以让商业银行、房地产商和政府都有钱活下去,又可以一定程度上填补债务窟窿。

 

如果不是老百姓这几十年来积累了一些钱,中国金融系统的日子会比现在更难过,爆发金融危机也不是不可能的。

 

具体的数据大家有兴趣自己去查中国居民的储蓄率这几年的下降程度,很多所谓的中产,其实靠那点工资真的买不起房子的,都是两家人用两代人甚至三代人支撑买的。

 

房价,就这么一点点推高了。

 

越来越多央行印出来的钱,通过债务转移,最后变相地以老百姓出钱的方式被锁在楼市里面。

 

但是老百姓裤兜的钱不是无限的,再让老百姓加杠杆买房子,危机只会进一步恶化。关键是美国开始进入加息周期,从2015年底到现在已经加息4次,今年底还会直接缩表,抽走市场流动的美元。

 

美国这一割羊毛的行为,只会引发资本外逃,跨境资本流动会更大。毕竟从人性和资本的天性来讲,大家都希望自己的财富安全,可以保值。

 

如果不冻结楼市,让大家可以继续像以前那样任性地交易房地产,那会有更多的人和企业(更恐怖的主要是那些逐利的大游资,在房地产集中了不少)变卖房产套现,最后引发楼市这个中国最大的货币池崩盘。

 

崩盘之后,货币会向水一样四处蔓延,到处炒作,从而推高生活以及生产领域的物价,导致恶性通货膨胀。同时流出来的热钱还会进一步冲击外汇储备,让国家经济雪上加霜。

 

一个国家,最不能忍受的就是恶性通胀,去看看现在的委内瑞拉因为恶性通胀成什么样子了,我就不细说了。

 

所以,必须牢牢冻结楼市。

 

但又不能让刚需人群买不了房子,所以现在的调控政策虽然很严厉,但能付得起更多利息的人群,还是可以买。




、房贷就是中产未来悲催的包袱


现在大家明白为什么要冻结楼市了吧?那就是锁住货币,避免恶性通胀出现。

 

但楼市冻结必然也会引发不良的效应:大家都无法套现。你现在拥有的房产值多少钱,都只是纸面财富,没什么卵用。

 

对于刚需人群来讲,唯一的区别就是:前两年甚至更早上车的人,可能比较便宜的买了一套房子,后上车的就是用了更高的代价买了更贵的房子。

 

但大家一样拥有房贷,只是后上车的人背负的房贷会更高,压力更大。一般大家都是30年或者25年左右的房贷期限,未来20年,这个房贷压力不会减轻,只会加重,甚至断供。

 

为什么呢?

 

首先,本身冻结楼市就是在进行金融去杠杆。

 

因为里面这些钱,不仅仅是老百姓的钱,还有我上面讲的企业以及企业家的钱等等。从去年开始冻结楼市,甚至是以后完全停止房地产交易,会直接影响到房地产行业的相关联行业,这个数量不是小数。

 

而这个过程必然伴随着市场出清,就是我们经常听到的“去产能”,肯定会有一些企业因为资金周转不过来,在借贷成本现在那么高的情况下,最终破产倒闭。

 

企业的倒闭必然会引发失业潮,失业潮的出现必然直接影响收入,收入不到位,房贷怎么办?

 

这就是我为什么一直强调:房价涨不代表你适合买房子,你要对未来的收入进行大概的判断,在极端情况下你能否供得起房贷。

 

这就是我文章开篇讲的现在买房要考虑的很多经济变量,说白了就是现在经济比以前,不确定性更大。你有没有考虑你的公司,你所在的行业的未来如何?

 

不过我认为冻结楼市之后伴随的市场出清的现象现在还没显现出来,这才恐怖。

 

其次,还有本身实业凋敝引发的企业倒闭潮,我认为已经开始了。

 

以前大家的角度看多了,我今天从另外一个角度,用另外一组数据来给大家看看:城市常住人口比例。


2000年,中国城市常住人口4.59亿,城市户籍人口3.25亿,有近1.33亿常年生活在城市的人是无户籍的。

 

到了2013年,这个数据开始呈现下降趋势,我国GDP增速也是从这个时间段左右开始逐步下行的。

 

到了2016年,这些没有户籍的城市常住人口总量下降到2.233亿,较2013年的总量减少了2204万。没有户籍的常住人口占城市常住人口的比例从33.6%下降到28.2%,足足下降了5%。


有人说是不是这些人很多都入户了才导致没有户籍的常住人口变少了,其实入户制度的条件都没有真正下降,所以我认为是不太可能的。

 

风起于青萍之末,经济的萧条,从这些就可以看得出来。

 

你可以认为这些人是低端的劳动人口,但这些人背后恰恰代表着小商品经济的形态,“逆城市化”这个现象,本身就已经说明了实体经济的萧条。

 

只是还没深化蔓延到一些所谓的“中产”身上,不过别急,很多人的房贷我估计还有至少20年吧?

 

中产用了自己将近70%的财富压在一套今后无法套现的房子上,还要背负房贷债务,未来还可能出现断供,断供了就是征信污点,大家可以详细查查央行出台的征信污点的具体惩罚制度。

 

如果这一切真的如我上面推演的那样发生,不知道丈母娘今后选择女婿会不会更改标准:不要有房贷!

 

我虽然认为中国经济大盘不会崩,但局部的经济危机是会发生的,也就是企业的倒闭潮,我认为国家也是知道这一点的。

 

对于个人来讲,正是由于未来充满的不确定性太大,所以凡事需要深思,特别是对待债务这个问题,更要谨慎了。

 

我希望生活在这片土地上的每个人都过得很好,但这只是一个美好的愿望。今日不同往昔了,做好准备吧。

    

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