从“加杠杆”转入“降杠杆” 中国楼市定向收紧期来临
当前我国新增房贷/商品房销售额为56.5%，已接近美国和日本泡沫危机前的水平。但同时，人均可支配收入仅为发达国家的20%~25%。另外，超过一半的房贷发放于2013 年以后，即房价上涨最快的阶段，因此要警惕房价回调风险。
在中央政治局工作会议定调“严控资产泡沫”政策背景下，针对房地产领域的“降杠杆”政策正在陆续出炉。
先是8月初，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。
与此同时，银行也在收紧部分城市楼市开发贷和个人按揭贷款。近日兴业银行公开表态称，将收紧房地产开发贷，谨慎介入“高地价”项目。此外，厦门、合肥、苏州、武汉、南京等热点城市，纷纷出台提高房贷首付比例的差别化住房信贷政策。
“这些都是在降杠杆。”同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报记者表示，结合历年房地产市场调控政策来看，当前房地产调控政策收紧点临近，有可能面临未来14个月或者更长时间的收紧期。
交通银行总行高级分析师夏丹在接受中国房地产报记者采访时则表示，应该说是进入了热点城市的收信贷去杠杆期，大部分地区的去库存任务则并未完成，政策放松期还没有结束。热点城市去杠杆有利于降温过热的楼市，减少投资投机资金的涌入，稳定上涨过快的房价和连续不断的地王制造。
中国楼市的杠杆率有多高？
中国楼市的杠杆率有多高？从几组数据可以看出来。
央行最新数据显示，7月人民币贷款增加4636亿元。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，在当月新增人民币贷款中占比高达99%。其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元；而非金融企业及机关团体贷款则减少了26亿元。居民中长期贷款的最主要流向就是个人按揭贷款，可以说，中国每100元新增借贷“投资”，99元都投向房地产了。
针对贷款投向结构问题，央行有关负责人表示，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元。而在2011年，居民中长期住房贷款月均新增额才693亿元。
在热点城市，居民购房杠杆运用得更为明显。截至7月底，京沪深居民中长期贷款余额分别为1.1万亿元、1.3万亿元和1.1万亿元，比2015年初增长42%、48%和90%。央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数（7成）仅差5个百分点，几乎将杠杆用到了极致。
中国银行业协会首席经济学家巴曙松近日公开表示，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，当前我国新增房贷/商品房销售额为56.5%，已接近美国和日本泡沫危机前的水平。但同时，人均可支配收入仅为发达国家的20%~25%。另外，超过一半的房贷发放于2013年以后，即房价上涨最快的阶段，因此要警惕房价回调风险。
房企们也在加足杠杆投资购地。截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地都超过200亿元，合计拿地金额为4093亿元。整体看，相比2015年同期的1864亿元上涨了120%。
张宏伟分析表示，从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多。比如，政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“地王”。
房企加杠杆还体现在其资产负债率的增长上。Wind数据显示，截至今年6月末房地产行业的资产负债率已升至81.33%，相比去年末上升3.87个百分点。国有商业银行一位人士表示，房地产开发贷款是今年上半年各家银行竞争的主要业务品种，且利率较基准利率下浮。再融资亦为上市房企提供了大量廉价资金。同花顺数据显示，截至8月29日，2016年房地产业发债889只，发债总额逼近8000亿元，已经大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。
“去杠杆不等于不借、少借钱，因为房地产的整个生命周期都必然与信用、负债共生。杠杆风险只存在于价格与负债的共振。而中国房地产市场的杠杆风险在于地下金融、需求方资产信用不充分、风险配置过度集中于购房人和缺乏对购房人的风险保护政策。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮近日在诺亚房地产论坛上公开表示。
首付贷等场外配资被严厉打击
“2014年以来楼市始终处于加杠杆的过程，现在到了适度控制杠杆的时候。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。
李宇嘉认为，控制杠杆主要指两个方面，一是控制居民场内过度“加杠杆”，二是防止场外非法“加杠杆”。场内过度“加杠杆”是指居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等，获得房贷以外的银行融资，也包括二套房贷申请者借助假离婚获得首套房贷。深圳链家研究院数据显示，2015年下半年，深圳离婚购房比例达47%；“四小龙”之首的南京，今年1～4月离婚率同比翻了一倍，突破限贷“加杠杆”用意明显。场外非法“加杠杆”指的是借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、赎楼贷等，在银行体系外“加杠杆”。
近期，七部委发文规范房产中介，最核心的就是，首次将“首付贷”定性为违法违规行为。由此，多部门将联合打击场外非法“加杠杆”。
还有一些非法“加杠杆”资金藏于房企拿地之中。一些民营房企频频以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”，销售回款不足以支撑，正是仰仗了通道资金。如融信110.1亿元夺得上海静安地王，今年以来其在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的4.5倍，业内人士分析称，正是借助互联网通道的保险资金及银行理财资金，以加杠杆方式进入土地市场。
“正是由于房企场外配资‘加杠杆’拿地方式的存在，导致部分房企拿地较为激进，很难改变‘地王’频现怪相。预计下半年控制地王将是一个非常重要的主题，接下来对于房企场外配资拿地会出台收紧措施。”张宏伟表示。
“只有对于房企场外配资拿地的形式进行严格监管，才能够真正影响到房企的资金链，提高土地出让金首付比例才会有真正的调控意义。在具体操作上，监管部门可以借鉴上海叫停首付贷的做法，也可以对于房企拿地的项目公司主体的账户进行监管。没有了场外配资，至少可以减少一半的地王诞生。”张宏伟进一步表示。
部分银行收紧开发贷、个人按揭贷
兴业银行在上交所发布的《兴业银行2016年中期业绩说明会会议实录》中表示，在房地产信贷政策方面，下半年新增业务原则上不介入三四线城市，从严控制商业地产项目。同时，重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务，将审慎介入“高地价”项目，合理控制杠杆比例，谨防资金链风险。这一做法被业内认为是给开发商降杠杆，防止过热和炒作地价，具有风向标意义。
“兴业银行地产政策一直是商业银行的风向标。兴业银行此次主动透露消息，也不排除监管层想以此释放出信号，其他银行后续将会进行跟进。这个思路基本上符合预期，商业银行在打击资产泡沫这块肯定有动作。“易居研究院研究总监严跃进表示。
自2010年以来商业银行不良贷款余额和不良贷款比例出现双升局面。其中，2014年三季度以来上升最为明显。而在银行金融风险上升背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控。2016年6月份据企业调研，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷（一年以内甚至6个月）。8月初兴业银行、工商银行等部分银行将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为1年内，甚至半年期的短期贷款。
近期，热点二线城市纷纷出台限购、限贷等政策，以此为高烧楼市降一降温。如8月31日央行武汉分行联合湖北银监局向银行机构发出通知，9月1日起调整武汉市差别化住房信贷政策，对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请房贷，最低首付比例由30%提高到40%。
张宏伟预计，第二批有可能出现楼市政策调整的城市是：武汉、杭州、天津。
李宇嘉则认为，未来合理住房消费和居民适度杠杆仍为政策所鼓励，房贷整体上不会收紧，但控制杠杆率已经全方位展开。作为避险和获得资产收益第一选择的楼市，基于系统性金融风险的考虑，必将作为控制杠杆率的重点领域。