成都官方解读限购新政：新购商品住房限购1套，未计购房人已有的存量房
昨日，成都市房管局等相关部门对新政制定的背景、目的意义和主要内容进行了详细解读，同时表示“成都市房地产市场是稳定的、健康的，也是可持续的。政府对保持我市房地产市场持续稳定健康发展的信心是坚定的。维护市场秩序的决心是一贯的。打击各种扰乱市场的行为，维护消费者权益的态度已鲜明。希望消费者理性对待房地产市场的发展，理性消费，切实保护自身权益。”
为保持我市房地产市场的平稳健康发展，夯实国家中心城市建设的宜业宜居基础，切实维护广大人民群众的合法权益，10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称《措施》），从规划、土地、建设、限购、销售、监管、保障等11个方面提出具体措施，于即日起施行。
值得一提的是，《措施》明确表示此次将“实行区域住房限购”，限购的区域涉及我市成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县等12个区县，其余区（市）县不在限购区域。
新买房的限购时间从什么时候开始算？为何要在此刻出台“房产新政”？我们应该如何看待现在的房地产市场？如何维护广大购房者合理的购房需求及整个成都房地产市场的稳定、良好形象和长远竞争力？这些购房者关注的问题成都市房管局等相关部门进行了解读。
“成都一贯认真贯彻落实国家房地产市场调控政策，妥善处理去库存和防止市场过热的关系，市场总体向好、供需平衡、价格稳定，保持了平稳健康发展态势。”成都市相关部门介绍了《措施》制定的背景：当前，成都房地产市场的基本情况是市场供应和需求处于合理区间，销量和房价趋于稳定，市场呈现良好发展态势。
目前，成都的商品房成交量稳步增加。1-8月（下同），全市商品房成交2531万平方米，同比增加14%；其中商品住房成交2091万平方米，同比增加21%。商品住房供需处于平稳状态：截至8月末，全市商品住房可售面积为2745万平方米，销售周期为9.9个月，处于7-14个月的供求平衡区间中段。商品住房价格温和上涨：全市商品住房成交均价为7021元/平方米，同比上涨6.0%。根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，8月成都新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%。房地产开发投资保持合理增长：全市房地产开发投资完成1752亿元，同比增加5.2%；全市商品房新开工面积2878万平方米，同比增加9.3%，其中住宅新开工面积1697万平方米，同比增加7.3%。二手房市场持续活跃：全市二手房成交1312万平方米，同比增加39%；其中二手住房成交1155万平方米，同比增加42%，价格保持基本稳定。
“当前成都房地产市场存在的潜在风险”。据介绍，随着成都建设国家中心城市步伐的加快、“一带一路”战略背景下国际化程度的迅速提升、强劲的工业投资增长和“双创”工作的有力推进，社会各界纷纷看好成都未来发展潜力，成都的城市影响力和城市吸引力不断提高。随着成都棚户区改造深化、货币化安置水平提高、房地产去库存力度加大，市场已由低迷转向复苏，住房刚需和改善型需求逐步释放，对高品质的住房需求有所增长。同时城市新开发区域经历几年甚至十年以上的开发建设后，配套标准、产业发展水平、人口集聚能力已较大提升，楼盘综合品质也高于其他区域，价格相应高于其他区域。
与此同时，受全国热点城市房价较快上涨影响，我市房地产市场区域分化有所加大，个别开发企业、中介机构出于各种目的跟风炒作，制造市场紧张气氛，甚至刻意放缓开盘节奏、减少推盘量，制造虚假销售信息，制造房源紧张假象，导致恐慌性购房、投机购房等非理性消费有增加可能。更有外地资金借机进入我市房地产市场炒作的可能存在，扰乱了我市房地产市场，有可能引发非理性购房，导致房价大起大落，破坏我市房地产市场的稳定。
《措施》制定的目的是什么？成都市相关部门对此介绍到，主要是为了保持我市房地产市场的平稳健康发展，夯实国家中心城市建设的宜业宜居基础，切实维护广大人民群众的合法权益，依据《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》的要求，“针对我市房地产市场存在的潜在风险，进一步明确相关措施，精准调控我市房地产市场，特出台此《措施》。”
据介绍，首先是抑制投机炒房，阻断游资入市。针对当前游资进入和炒房现象有所抬头的风险，通过限购阻断炒房者和外地游资特别是各类金融杠杆配资资金大量涌入成都市场，引发市场大起大落，并严格网签备案管理和期房转让，限制炒房行为，压缩炒房空间，有效遏制和打击炒买炒卖的投机行为，防止扰乱市场，维护成都房地产市场稳定。
其次是保证刚性需求，支持改善性需求。《措施》充分保证了成都本地市民以及外来创业就业人员的合理购房需求，充分满足了刚性住房需求和支持了改善性住房需求，体现了市场公平。对家庭购买第二套住房的按照国家关于限购区域的相关政策，对商业贷款首付比例提高到了40%。
还包括规范价格机制，防止房价跳涨。《措施》中对加强商品房销售管理、规范商品房销售行为作出了严格规定，对新售商品住房明显超过周边楼盘价格的，要求价格主管部门等对价格进行核实后方予办理预售许可，对同一项目分期建设销售的价格增速限制为不高于同期城镇居民人均可支配收入增速。
同时也有利于规范市场秩序，维护购房者权益。《措施》中对当前出现的一些捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作等恶意影响商品房市场秩序的行为将给于严处，情节恶劣的将关闭网签和暂停预售许可。有利于规范市场秩序，净化市场环境，督促企业依法依规开发、建设和销售，从而保护企业和消费者的合法利益，保持市场健康发展。
成都市相关部门介绍，此次《措施》主要从平衡市场供需、规范市场行为、强化市场监管、防范市场风险角度出发，统筹兼顾、因情制宜，提出11条具体措施，以确保房地产市场稳健发展。
针对《措施》提出的“严格规划用途管理”，相关部门解读认为，《措施》意在严格规划管理，落实城市规划，保证城市品质和营造相应的配套环境。同时，防止违规增加容积率，增加灰色空间，变相提高房价，损害购房者权益。
在“精准调控土地供应”上，《措施》则意在“精准调控”，依据房地产市场调控信息监测平台，根据不同区域的市场供需情况，对各区（市）县房地产开发用地的供应数量和节奏进行动态调整。新建商品住房可售存量销售周期低于下限的区（市）县，适时加快商品住宅用地供应；销售周期连续高于上限的区（市）县，暂停商品住宅用地供应。并有效管控供地价格，保证各区域市场供需平衡，满足市场需求。
对于“加快项目开工建设”，《措施》意在已供土地尽快形成市场供给。我市土地供应计划，是市政府综合考虑全市各区域商品房市场供需状况、市场房价等因素经充分论证制定的，限定出让土地的开工、竣工时间是保证我市土地供应计划切实得到落实、有效调节房地产市场结构性和阶段性供需失衡、防止商品房价格大起大落、促进房地产市场价格平稳、确保房地产业稳定健康发展、保护消费者权益的重要环节，也是防止开发企业违规圈地、干扰市场、违规牟利的重要手段。
对于市民关注的“区域住房限购”问题，成都市相关部门解读认为，此次实行限购的区域，涉及我市成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县等12个区县，其余区（市）县不在限购区域。
“限购的对象是商品住房，限购的资格是针对同一身份的自然人、法人，限购的数量是1套，限购的行为是新购买商品住房，未计购房人已有的存量房，而且对于法人单位经审查用自有资金购买商品住房且用于职工自住的合理需求可不受限制。”据介绍，实施住房限购可以有效遏制和打击投资投机需求，防止炒房热钱大量购买住房扰乱市场，对居民家庭刚性和改善性等合理住房需求没有影响。在此次商品住房限购区域内，家庭购买二套房商业性个人贷款的首付比例不低于4成。
在加强商品房销售管理上，《措施》意在“规范合同管理，防止炒房行为”。《措施》规定，2016年10月1日后，一律停止所有的商品房买卖合同网签备案的更名、注销。凡在2016年10月1日前已经交了定金或订金并通过商品房网签系统签订了认购协议的，按原有规定进行备案；之后进入网签系统的，一律按新规定的要求进行备案。同时在房价上明确，同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速，是为了防止房价跳涨，使房价与经济社会发展水平相适应。
对于如何规范商品房的销售行为，《措施》意在规范销售环节的各种行为，保护购房者的合法权益，防止各种涉及销售的违法行为。一是开发企业和中介机构要一次性公开全部准售房源，对取得预售许可或办理现房销售备案的楼盘，要在10日内一次性公开全部销售房源；二是开发企业要加强房源销售信息的公示，开发企业要在交易场所醒目位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，包括已交定金的订购状态、已交首付款的拟定买卖合同状态、已完成买卖合同备案的已售状态；三是开发企业要一房一价，明码标价对外公开销售；四是开发企业和中介机构在销售中，不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为。否则，一经发现，将关闭商品房买卖合同网签，暂停该开发企业在我市的后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光等处罚，涉嫌违法的由公安机关依法处理。
在整治市场违法行为上，《措施》意在规范市场秩序，防止各种虚假宣传，欺诈行为，维护房地产市场的良好秩序。一是严厉整治含有投资回报承诺、虚假承诺办理户口和升学就业等的房地产广告违法行为；二是严厉整治骗取定金、保证金等合同欺诈行为；三是严厉整治恶意炒作哄抬价格等不正当竞争行为。四是严格查处不明码标价、违反一房一价规定、实际销售价格高于申报价格、哄抬房价等违法行为；五是重点核查价格异常以及消费者投诉集中的项目，情节严重的，依法按规定对开发企业予以资质降级处理，直至注销资质；禁止开发企业及其关联企业3年内进入我市土地市场参加土地招标、拍卖、挂牌出让活动购置土地。
针对防控房地产市场金融风险，《措施》意在防止各种违规资金进入房地产市场，损害购房者权益，扰乱房地产市场。一是加强商品房预售资金监管，确保专项用于工程建设，防止工程停工；二是严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，对该类机构进行全面清查，严格监管；三是严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资的行为。
《措施》还提到了要加强住房保障，意在落实国家住房保障制度，保证符合条件的低收入者都能有住房保障。切实落实政府责任，加强住房保障，实现应保尽保，可以有效矫正市场缺陷，促进市场效率，增进社会公平，实现住有所居。
值得一提的是，措施特别提到打击“造谣滋事”。“成都市房地产市场是稳定的、健康的，也是可持续的。政府对保持我市房地产市场持续稳定健康发展的信心是坚定的。维护市场秩序的决心是一贯的。打击各种扰乱市场的行为，维护消费者权益的态度已鲜明。”成都市相关部门表示，《措施》意在净化市场环境，打击各种目的各种方式的炒作行为，营造客观、理性的房地产市场氛围。严厉打击制造虚假信息、散播谣言等行为，涉嫌违法的由公安机关依法处理，对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的媒体和个人，要依法追究责任，“同时希望消费者理性对待房地产市场的发展，理性消费，切实保护自身权益。”