5月9日，安徽省2018春季房地产形势报告会举行！
会上，著名房地产专家，住建部住房政策专家顾云昌正式为大家讲解当前房地产形式。
房子是用来住的，不是用来炒的。可是房地产不仅仅是住的功能。
比如买来房子出租，应该鼓励。现在发展租赁市场，没有出租人，哪有承租人？
房地产市场可以分为楼市和房市。
房市是指住宅地产、民生经济、市场+保障。房市从黄金时代进入白银时代，原因是由竞争加剧、洗牌加快、利润减薄等原因造成的。
楼市指的是产业地产、楼宇经济、商品市场化。现在的楼市正处于黄金时代，原因是我们要追求美好生活、幸福产业和升级转型。
用一句话概括就是：普通住宅地产渐渐趋于平稳，而产业地产仍然欣欣向荣！
近日，有很多专家放话，建议合肥购房者尽快多买两套！
中国科技大学第三届金融前沿高峰论坛隆重举办，如是金融研究院首席经济学家管清友博士受邀出席，以“企业家与中国改革开放40年“为题作主题演讲并参与高峰对话。
会上，管清友博士提到，合肥即将要跻身新一线城市，目前合肥市区房价大部分都还没到三万，购房者可以抓紧时间买房，最好多买两套。
无独有偶。近日，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀出席2018合肥东部区域发展高峰论坛，她表示，合肥比南京厉害，将来很可能会超过南京，一旦限购放开，房价会涨的更厉害；此外，叶檀还提到，合肥房价高的将会是政务区、科技新汇聚居区、巢湖边。
在已经被限价、限购、限售的房地产市场，又频频出台补充政策来进一步规范，可以说给不少购房者吃了个定心丸。
合肥房地产市场的限价政策也出台了一年多，房价被摁住，购房者应该看准时机下手了。
看点一
开发商备案价“屡创新低”
自2016年10月合肥颁布限价政策之后，房地产市场均价上涨得到有效遏制。
购房者很开心，合肥没有出现天价盘。而且房价已经被摁住了，开发商利润空间很小，对于购房者来说出手买房的时机已经到来。
新城大都会、世茂国风等项目陆续备案，而且楼面价比销售价格相差不大。笔者统计了一下合肥那些“贴地飞行”的楼盘们，看看他们的备案价与拿地楼面价到底差多少。
不是笔者给文一打广告，文一对合肥房价调控起了不少作用，良心企业。
以上这11个楼盘可以说是合肥房地产市场最“不赚钱的楼盘”，价差最少的文一锦门学院里销售价仅比楼面价高出887元/㎡！
如果你觉得在这个价差下开发商还有利润，笔者这里就给你算一算成本。
成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。
1、土地拍完后，可以折算出楼面地价，以楼面价10000元/㎡计算。交完拍卖的钱后就要交5%契税，这样成本大约增加500元/㎡左右。
2、配套费，城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，合肥市住宅每平方米60-70元。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概500元/㎡（只多不少）。
但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约650元/㎡。
3、开工前期成本，包括建筑设计费、景观设计费、垃圾清运费、审图费、监理费、造价咨询，大概100元/㎡。
4、建安成本，土建、门窗、保温、室外绿化、电梯、室外道路等，其中土建是大头，共计3000元/㎡。
5、经营管理成本，人员工资、请客吃饭，平均下来大概在1500元/㎡左右。
6、税金，营业税和增值税等，保守估计1500元/㎡。
7、其他，例如水表、电表、售楼部、营销节点活动，据我所知滨湖的某楼盘在会展中心办了发布会，花了大几百万。
总共费用大概在8000元/㎡左右。也就是说，一个楼面价在10000元/㎡的项目，售价在18000元/㎡以上，才有的赚！
以上表格中那些仅比楼面价高一千几百元的楼盘，真的可以说是“贴地飞行”。调控政策就是把开发商的利润释放给购房者，希望能让居者有其屋。
看点二
合肥刚需线提升至1.5万/㎡
2018年1月1日以来，合肥目前备案楼盘有101个（业态分类统计），其中备案价最高为29999元/㎡，最低为6401元/㎡。
| 区域 | 楼盘名称 | 业态 | 销售均价 （元/㎡） | 价格区间 |
| 政务区 | 融创信达政务壹号 | 装修洋房 | 29999 | 2.5万以上 |
| 滨湖区 | 万科时代之光 | 毛坯复式 | 25556 | |
| 滨湖区 | 文一塘溪津门 | 毛坯洋房 | 24008 | 2-2.5万 |
| 滨湖区 | 新城合肥大都会 | 毛坯洋房 | 24008 | |
| 滨湖区 | 招商雍华府 | 毛坯洋房 | 23900 | |
| 包河区 | 建发雍龙府 | 毛坯高层 | 23821 | |
| 包河区 | 绿地御徽 | 装修高层 | 22220 | |
| 滨湖区 | 文一塘溪津门 | 装修高层 | 22000 | |
| 滨湖区 | 碧桂园中堂 | 装修高层 | 22000 | |
| 滨湖区 | 金茂悦 | 装修高层 | 21999 | |
| 滨湖区 | 文一豪门金地 | 装修高层 | 21999 | |
| 滨湖区 | 招商雍华府 | 装修高层 | 21799 | |
| 包河区 | 金科博翠天辰 | 装修高层 | 21700 | |
| 政务区 | 华润凯旋门 | 装修高层 | 20999 | |
| 肥西县 | 原树提香 | 毛坯别墅 | 20138 | |
| 蜀山区 | 御璟江山 | 毛坯别墅 | 20000 | |
| 肥西县 | 融创玖樟台 | 毛坯洋房 | 19999 | 1.5-2万 |
| 经开区 | 世茂翡翠首府 | 毛坯别墅 | 19899 | |
| 滨湖区 | 都会1907 | 装修洋房 | 19799 | |
| 蜀山区 | 金隅南七里 | 装修高层 | 19795 | |
| 蜀山区 | 华润桃源里 | 毛坯洋房 | 19693 | |
| 高新区 | 世茂国风 | 毛坯洋房 | 19007 | |
| 滨湖区 | 万科时代之光 | 装修高层 | 18999 | |
| 庐阳区 | 万科森林公园 | 装修高层 | 18819 | |
| 政务区 | 天珑广场 | 毛坯高层 | 18500 | |
| 蜀山区 | 御璟江山 | 毛坯洋房 | 17999 | |
| 滨湖区 | 信达公园里 | 毛坯高层 | 17999 | |
| 经开区 | 依澜雅居 | 毛坯洋房 | 17476 | |
| 滨湖区 | 文一豪门金地 | 毛坯高层 | 17400 | |
| 滨湖区 | 都会1907 | 装修高层 | 16999 | |
| 肥西县 | 融创玖樟台 | 毛坯高层 | 16888 | |
| 滨湖区 | 时光印象 | 装修高层 | 16799 | |
| 高新区 | 保利柏林之春 | 装修高层 | 16499 | |
| 包河区 | 国贸天悦 | 毛坯高层 | 16157 | |
| 蜀山区 | 幸福金色湖畔 | 毛坯高层 | 15900 | |
| 肥西县 | 禹洲翡翠湖郡 | 毛坯洋房 | 15800 | |
| 高新区 | 祥源金港湾 | 毛坯高层 | 15350 | |
| 瑶海区 | 文一云溪湾 | 毛坯洋房 | 14999 | 1-1.5万 |
| 肥西县 | 翡翠花园湖景苑 | 毛坯高层 | 14915 | |
| 长丰县 | 万科公园大道 | 装修高层 | 14799 | |
| 长丰县 | 万科苏高新中央公园 | 装修高层 | 14799 | |
| 庐阳区 | 皖投天下名筑 | 毛坯洋房 | 14799 | |
| 新站区 | 旭辉公园府 | 装修高层 | 14799 | |
| 新站区 | 华地紫悦府 | 装修高层 | 14798 | |
| 新站区 | 正荣悦都荟 | 装修高层 | 14781 | |
| 新站区 | 华润万橡府 | 装修高层 | 14700 | |
| 新站区 | 招商公园1872 | 装修洋房 | 14699 | |
| 新站区 | 皖投万科天下艺境 | 装修高层 | 14500 | |
| 高新区 | 悦湖山院 | 毛坯高层 | 14500 | |
| 新站区 | 蓝光林肯公园 | 装修高层 | 14447 | |
| 滨湖区 | 淮矿东方蓝海 | 毛坯高层 | 14150 | |
| 新站区 | 绿都地产少荃府 | 装修高层 | 14129 | |
| 肥西县 | 丽丰铂羽公馆 | 毛坯洋房 | 14027 | |
| 新站区 | 南山柠檬郡 | 装修高层 | 13999 | |
| 肥西县 | 新华九龙首府 | 毛坯洋房 | 13937 | |
| 长丰县 | 弘阳时光里 | 毛坯洋房 | 13212 | |
| 高新区 | 西子曼城 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 高新区 | 望江台 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 瑶海区 | 文一云溪湾 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 瑶海区 | 弘阳昕悦府 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 高新区 | 望江台 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 瑶海区 | 金科海昱东方 | 毛坯高层 | 13199 | |
| 长丰县 | 弘阳时光里 | 毛坯洋房 | 13121 | |
| 长丰县 | 中国铁建悦湖国际 | 装修高层 | 12993 | |
| 肥东县 | 文德公园里 | 毛坯高层 | 12928 | |
| 肥东县 | 斌锋和睦公馆 | 毛坯高层 | 12927 | |
| 长丰县 | 文德艺墅 | 毛坯跃层 | 12800 | |
| 长丰县 | 文一锦门北韵 | 毛坯高层 | 12799 | |
| 肥西县 | 信地华地城 | 毛坯洋房 | 12614 | |
| 长丰县 | 华地森林语 | 毛坯洋房 | 12600 | |
| 肥东县 | 中海城 | 毛坯高层 | 12499 | |
| 肥东县 | 碧桂园新城十里春风 | 毛坯高层 | 12299 | |
| 长丰县 | 弘阳时光里 | 毛坯高层 | 12190 | |
| 长丰县 | 文一锦门北韵 | 毛坯高层 | 11879 | |
| 瑶海区 | 大众时代之光 | 毛坯高层 | 11799 | |
| 肥东县 | 东方樾府 | 毛坯高层 | 11799 | |
| 长丰县 | 鹭山湖铜雀台 | 毛坯洋房 | 11694 | |
| 长丰县 | 祥源玖悦湾 | 毛坯高层 | 11693 | |
| 肥西县 | 新华九龙首府 | 毛坯高层 | 11536 | |
| 肥东县 | 美都聚龙公馆 | 毛坯高层 | 11028 | |
| 肥东县 | 东方樾府 | 毛坯高层 | 11027 | |
| 长丰县 | 奥青城 | 装修高层 | 10699 | |
| 肥东县 | 世宏城市广场 | 毛坯高层 | 10685 | |
| 肥东县 | 城建琥珀明郡 | 毛坯高层 | 10568 | |
| 长丰县 | 恒泰阿奎利亚 | 毛坯高层 | 10500 | |
| 肥东县 | 力高澜湖前城 | 毛坯高层 | 10499 | |
| 肥东县 | 尚泽琪瑞康郡二期 | 毛坯高层 | 10499 | |
| 新站区 | 文一锦门学院里 | 毛坯高层 | 10499 | |
| 肥东县 | 斌锋时代城 | 毛坯高层 | 10450 | |
| 肥东县 | 万科红 | 毛坯高层 | 10450 | |
| 肥东县 | 尚泽琪瑞康郡二期 | 毛坯高层 | 10450 | 0.5-1万 |
| 新站区 | 隆昊昊天园 | 毛坯高层 | 10078 | |
| 新站区 | 长虹世纪荣廷 | 毛坯高层 | 9877 | |
| 肥东县 | 锦绣花园三期 | 毛坯高层 | 9600 | |
| 新站区 | 当代未来城 | 毛坯高层 | 9595 | |
| 瑶海区 | 百大东兴家园 | 毛坯高层 | 9400 | |
| 长丰县 | 汉华吴山首府 | 毛坯高层 | 7338 | |
| 肥西县 | 盛荣春天 | 毛坯高层 | 7070 | |
| 长丰县 | 文德凯旋门 | 毛坯洋房 | 7021 | |
| 肥西县 | 盛荣春天 | 毛坯高层 | 7010 | |
| 长丰县 | 文德凯旋门 | 毛坯高层 | 6410 |
（表中同一楼盘不同业态分开统计）
其中2-3万/㎡的楼盘有16盘；1.5-2万/㎡的楼盘有21盘；1-1.5万/㎡的楼盘有53盘；1万/㎡以下的楼盘有11盘。
合肥刚需线已经提升至1.5万元/㎡，但是改善型楼盘也只有2.2-2.4万元/㎡，这是限价的功劳，但这也是很“畸形”的市场。
看点三
众多高价盘待入市
2018年合肥将上市36个新盘，其中楼面价超过1万/㎡的便有25家楼盘，楼面价超过1.5万/㎡的楼盘有11盘，楼面价超过2万/㎡的楼盘有2家。
目前合肥较为火热的盘子大多是16年之前拿地的，因为地价较为便宜，加上限价控制，入市价格较低。但是随着时间的推移，这些楼盘房源渐渐卖完，曾经的低价盘不复存在。
建发雍龙府已备案23000元/㎡；
金科博翠天辰已备案21699元/㎡；
碧桂园中堂已备案22000元/㎡；
滨湖金茂悦已备案24000元/㎡；
万科未来之光已备案16000元/㎡；
世茂国风已备案19008元/㎡；
新城大都会已备案24008元/㎡。
看点四
利率上涨增加购房成本
目前合肥的购房成本不仅仅是房价，还有高额的利率。
现在合肥的价格一直在涨，而另一方面银行的贷款利率也是一直在涨！
截止到2018年4月6日，包括光大银行、中国农业银行、民生银行和杭州银行在内的4家银行首套房利率上浮20%；兴业银行、招商银行、华夏银行、中信银行和中国交通银行在内的5家银行利率首套房利率上浮15%。
首套房利率持续上调，无疑增加了首套房购房者的买房成本。
总价150万的房子为例。按照首套房贷款利率上浮20%计算(贷款利率为5.88%)，贷款7成，若还款时间为30年，需支付利息总款118.72万元，还款月均还款6214.5元，与基准利率情况下相比每月多还641.87元，总利息多23万元！
对于普通刚需来说，利率这样涨上去可就真的等不起了。
结语
合肥出台限价政策已经有一年多，效果还是比较显著，房价被死死摁住，号头费这种事情也几乎销声匿迹。在这种情况下刚需却也是在夹缝中生存。
一方面限价盘越来越少，越来越难买；另一方面高价盘也接连出山。现在贷款利率又在不断上涨。留给刚需的时间真的不太多。
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