户均1套房，中国住宅数量过剩？跟发达国家比仍有不小差距，超过一半家庭人均面积小于均值...
户均一套房看似意味着户户有房，然而住宅市场的供需并不平衡，因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。国际数据显示，成熟房地产市场住宅套户比往往大于1，一般为1.1左右。
如果说地产黄金发展期的矛盾更多体现为住宅总量供给存在不足，大分化时代下，地产主要矛盾更多体现为品质住宅的供需冲突。我们认为,未来中国地产仍有四大新增需求动力：小家庭化趋势、人口净迁入、“老破小”的改造和“住上更大房子”的改善性需求。
来源：新财富杂志（ID：xcfplus）
作者：周君芝（民生证券首席宏观分析师）
过去20年是中国房地产市场黄金20年。黄金20年之后，当下住宅市场正演绎史诗级的大分化格局。
不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。开年“小阳春”过后，新房销售陷入颓势，各大城市二手房挂牌量突然激增，让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？
中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？虽然住宅存量数据并不直接公布，我们无法直接知晓具体情况，不过可以通过测算中国城镇家庭户均拥有住宅套数，来回答“当前房子是否真的过剩”这一问题，并据此判断未来房地产市场会如何发展。
“小阳春”后，房地产市场成交转淡
去年至今，地产调控转为因城施策，今年初，不少城市再度放宽政策。各地政府下调首套房贷利率，部分城市还出台了多重政策组合，如购房补贴、放宽贷款年限、放松限售等。
前期积压的需求集中释放，叠加政策放松红利显现，春节一过，新房和二手房销售热度迅速回温。全国楼市在经历短暂的“小阳春”后，4月以来，新房销售和二手房销售总量数据再度转弱，成交价普遍承压，5月以来地产销售量快速萎缩。
近期部分城市二手房挂牌量突然激增，挂牌价指数连续走低，引发了市场对二手房“抛售潮”的猜测，有关中国存量住宅过剩的担忧随之而起。
如何有效观察中国户均拥有住宅数量
中国住房存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致匡算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住房数量，得出的结论是，中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚。
今年2月，以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”
14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。然而在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占九成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。初步匡算，住宅占比不高。
第七次人口普查（下称“七普”）数据公布了中国城镇家庭户人均住宅为1.06间，其中，城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。不过，居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。
中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。
为此，我们对中国户均住宅的测算思路、数据来源和测算方法进行了探索。
中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是非商品住宅，主要有保障房、原公有住宅、自建房等。
目前市面上缺乏有效的存量的城镇居民住宅数据，因此我们使用统计局已经公布的每年商品房销量进行累加得到城镇住宅数量。
居民住宅相关数据主要有两处，一是每年商品住宅销售套数，来源为统计局；二是居民住宅的来源（包括购买新建商品房、购买二手房、租赁、继承或遗赠等），来源为人口普查数据。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。
中国住宅改革始于1998年，在此之前，商品住宅数量极少，可忽略不计。
估算城镇居民户均住宅套数，分三步走。
第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。
具体计算公式如下：
城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）=商品住宅套户比/商品住宅占比
当前城镇居民户均拥有住房并不过剩
我们利用既有统计数据，大致匡算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住房数量。从数据上看，城镇居民户均拥有住宅1.02套。
截至2022年，中国商品住宅累计销售1.97亿套，城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅，包含现房和期房。中国房地产销售以期房为主。从2019年开始，新房销售中，期房占比近9成。去除期房性质的商品房销售数量，我们得到商品住宅现房套数。将商品住宅现房套数除以家庭户数，可以算出，目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。
根据七普数据显示的中国城镇居民住宅结构特征，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8%。
由此，我们推算出：到2022年，中国平均每户城镇家庭拥有0.86套住宅。若考虑已购期房，平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。若交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。
不过，户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡。
既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进程终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？
成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。如美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1。原因在于要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。若户均刚好一套房，则人口净流入地住宅市场供不应求，房价或房租或将面临上涨压力。
七普数据显示中国流动人口3.76亿，省内流省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。流动人口多数会选择在大城市租房挣钱，在老家买房。考虑到中国流动性人口这一特殊性，均衡状态下中国住宅套户比或许更高。
暨南大学2017年中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅的比例分别为28%、21%和18%。大城市高工资吸引劳动力，但高房价迫使劳动力回乡置业。
流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说，户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。
户均一套房的未来：城镇住宅仍有需求
即便看似已经户户有房。中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均一套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。
第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。
过去20年，我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。
第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。
中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。
以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，其人口增长主要受益于人口迁移。
第三，老旧小区改善性需求依然庞大。
从2011年到2020年，十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。有49%的家庭购买商品住宅，21%的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18%，3%和9%。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅占比将会进一步上升。
在2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平方米，涉及城镇家庭约9000万户，有11.6%住宅年龄至少在33年以上。这部分建造时间较早的房屋存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。
第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。
刚需购房受限于资金，需求倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议也明确指出支持住宅改善等消费。
目前，超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值。
近4成家庭人均住宅建筑面积在30平方米以下，15%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3%的家庭存在住宅不足问题。
经济合作与发展组织（OECD）国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。
过去20年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去20年房价快速上涨基石。未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。
最后，本文的统计与测算存在一定的风险因素。首先是人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差；其次，商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期，导致测算结果有偏差。
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