无路可逃！房价的历史拐点或将到来！

转载自：财经内参

一

《狂人日记》里的狂人看到书里写的都是“吃人”二字，内参君在每天的各种新闻中只看到“买房”二字。

泛滥的货币和非理性的恐慌，正在推动房价飙涨。10年前，一平方10万的房子，打死你都不敢想！然而，今天似乎已经司空见惯了！

房地产如同一列失去刹车的火车，见鬼杀鬼遇佛杀佛，一路往西。历史上，很多国家的楼市疯狂过，但似乎没有一个国家的楼市，像中国这样狂热！全民谈房！全民炒房！全民捏着手中的票子，仰望着大城市的房子，每个人都脸色潮红，手心出汗，肾上腺疯狂喷涌！

太疯狂了！有人说现在的楼市，很像去年5000点之后的A股。这，也许是言过其实！但内参君的确闻到了烤焦的楼市传来的糊味，而且这种糊味越来越重！有三个数据表明，高杠杆之上的楼市或已不可持续：

第一，个人房贷6月末余额达到16.55万亿元，占GDP比重已经达到25%水平，该比例已经达到日本90年代地产泡沫顶峰时期水平。

第二，中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国金融危机前的历史高点8.0%相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限。

第三，有学者测算，中国的楼市价格，在一线城市已经超过历史上任何国家，包括日本25年前的水平，中国三个一线城市房地产的市值已经可能超过了美国所有的房地产的价格！

说通俗点，现在的银行资金，都快被居民贷款购房“杠光了”。中国地产市场正用百米跑速度冲刺，透支了今后很多年的涨幅，如果没有大的调控政策出台，历史性拐点随时都可能出现。

也许某一时刻，一只黑天鹅飞出来，就将成为压倒楼市的最后一根稻草！

二

地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的，是在侮辱别人的智商。

历史上没有哪一次的全民疯狂，不是以眼泪结束。但是，每一个国家都一样，即使明天楼市崩盘，散户们今天仍在疯狂地继续买买买。

不要以为大家傻。牛顿说过这么一句话，我能算准天体运行的轨迹，却无法计算人性的疯狂度。这个疯狂的人性，其实是一种集体的非理性。但是这个集体的非理性背后，是一个个个体的理性！

为什么？

因为越是房地产疯涨，就说明泛滥的货币和稀缺的资产的矛盾越尖锐。在资产荒的年代，房子是储藏财富的最好方式，是抵抗风险最后的防线。

覆巢之下无完卵，一旦房价全面下跌，哪怕只跌了20%，整个经济和金融将出现系统性风险，原本沉淀在楼市里的巨量的货币将从其中夺命狂奔，市场上票子如山洪突发，一下子汹涌起来。供大于求，货币将大幅贬值。

也就是说，一旦系统性金融危机发生，环球同此凉热。当房子贬值，股市、汇市、理财一样贬值，而且贬值速度或将超过房子。那时候，你如果手里有房子，好歹你有一个可以安身立命的居所。如果你手里只有票子，那么，剥离了金融属性，票子不过是一张张纸。

楼市和股市一样，都受供需、货币供应量和人气的影响。但楼市和股市也不一样，楼市的流动性远远小于股市。这也决定了，楼市涨起来很容易，跌下去很难，往往最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。

看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。由于楼市的流动性较差，再加上中国特殊的国情，更不会让楼市出现那种50%或80%的崩盘！

一旦房价跌掉20%，恶性通货膨胀就可能发生，货币或将跌掉40%。从这个角度上说，即使房价大跌，房子仍是保值的最好手段。

三

不少粉丝在后台问内参君，现在究竟该买不买房？

这个问题真的一言难尽。

内参君说过，高杠杆撬起的高房价风险巨大。如果哪一天，杠杆忽然折断，高高撬起的房价掉下来，势能+动能，将非常地可怕！一次次血淋淋的教训，都说明了这种群体疯狂的代价！

但是，当一种恐慌性的情绪已经在全社会蔓延了，当群体性疯狂发生的时候，个体该不该买房，这将是一个很难以抉择的问题！当雪崩发生时，没有一片雪花会认为是自己的责任，也没有一片雪花能逃脱这一宿命。

个人的力量，在这个时代的大潮面前，是何等地微不足道呀！既然乌合之众已经像丧尸一样沦入了集体疯狂，对于我们个体来说，无计可施，只能疯马按常马医，趋利避害而已！

1、如果你是刚需，需要买房安家，而手里恰恰有钱，有能力支付首付并确保每个月所需要还的房贷能够还得起，不会过分降低生活质量，那就紧买吧。在一个城市生活，总需要有一个家，只要是自住，就不去患得患失了，不要过多考虑增值问题。

只是，内参君要劝你，贷款比例不要太高，起码算算，现在自己每个月的收入，够不够还每个月的房贷。将来，一旦房价下跌，带动整体经济下行，大部分人的收入可能下降。因此量入为出，是颠扑不破的真理。

从长远看，大城市群的兴起，是大势所趋。一线城市房价涨成这德行，必然对很多企业形成挤出效应，很多工作地点，会搬到一线城市周边。比如，你在北京工作，你可以买涿州、香河、天津郊区，等等等。这种地方，以后交通便利了，将是居家的好地方！

2、如果你不是刚需，而是投资，也就是说，你手里有钱闲置着没事干，那么，与其放在银行，不如买房！

正如《易经》里说的：“亢龙有悔”，买房亦然，建议不要买一线城市那些已经高高在上的学区房，而在二线城市里的价值洼地里去选择！同时，内参君会建议大家买新房，尤其是全新开盘的房子。这是因为，大家的购房成本比较接近，心态上大致趋同，因此不会出现因为房价暴跌而导致的严重心态失衡。

同时，在房地产市场上，新房的抗跌性也会较好一些，比如我的同事就告诉我，上海徐汇区的学区房的涨幅就明显不如浦东的新房，这在某种程度上反映了居住条件的重要性——因为徐汇区学区房的房龄普遍比较长。

此外，在买房之外，可以合理配置资产。比如，美元资产配置若干、黄金配置若干、理财产品配置若干。毕竟，鸡蛋放在一个框子里，风险过于集中，终归不是好事！

3、如果你是投机买房，乃至加高杠杆、借高利贷买房，内参君劝你还是洗洗睡吧。像这种，最后会是死得最惨的人！

一旦房地产拐点出现，第一波被雪崩埋葬的，将是那些高杠杆的投机者，就像去年5000点轰然倒塌的A股加杠杆投机者，被强制平仓一样！

2008年美国的次贷危机，当首付跌没了，房子变成“负资产”时，那些最早断供的人里面，主要都是持有多套房的投机者，每套房就交个首付，用最大杠杆去赌房价上涨，一旦下跌，投机者就会出现资金链断裂的问题，多米诺骨牌一旦第一个倒下了，一连串的危机就引爆了。

四

一轮轮楼市的疯涨，对中国的未来，影响太大了！

当前楼市的疯狂，相信没有哪个人愿意看到，但也没有哪个人能脱身其中！就像一场击鼓传炸弹的游戏，谁都希望在鼓点正急的时候赶紧把炸弹抢到手，然后快速传给下一个人。当然本质上谁也不愿意拿炸弹，但你如不赶紧抢这个炸弹，意味着你未来可能会最后一个接到炸弹，然后轰一声……

不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽、寂寞成殇的那一天，只是早晚而已。当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，会为今天的集体疯狂和贪婪，而痛心疾首。以后的历史书，一定会描述今天这场仍在上演的荒诞剧。

最后，内参君愿以作家闫红的一段话结尾：“不知道这场战争会打多久，什么时候才能消停下来，但它总会停下来吧——是否要等到不堪承受之际？结束的一刻，会是怎样的死寂？有谁将一无所有，有谁将遍体鳞伤，有谁纵然买下多套住房，也难再回家园。”

祝福中国！祝福善良的人们！