房价的秘密：楼市泡沫为何刚而不破？

国家统计局网站10月20日消息，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落。初步测算，9月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

从9月开始，濠哥连续写了一个题为《楼市房价大势已定》的专题，深入讨论老百姓最关心的投资话题之一：买房。

濠哥认为，讨论楼市与房价问题，最重要的是明白政策、资金、土地、人口与供求关系。如果多种楼市要素的组合均不支持房价继续上行，那么，未来一个时期的房价就会进入下行周期。

重要的是，一个周期一旦开启，就不会只持续一年两年，而是多年。

濠哥认为，中国主要城市的楼市正在进入下行周期。房价上涨只会在个别城市和少数时间段出现。

关于资金，去年至今的金融政策，都在不断地对房地产开发企业与城市居民个人房贷收紧。比如，金融系统对全国大型房地产企业目前的资金与贷款情况进行梳理，划出三条红线，严格贷款限制；对商业银行的个人房贷业务，则规定了不超过贷款总额30%的上限。

另外，央行公开承诺不让票子变毛，等于告诉你：涨房价没戏。

关于市场，多位专家分析认为，我国房地产市场已经过剩。调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%。在全球主要大国中，我国家庭住房拥有率或达全球第一。

和美国相比，我国居民家庭拥有住房的比例高出美国家庭30多个百分点。

濠哥在《楼市变天信号已现：房地产业的大国使命已经结束了》一文写道：我国目前所有的发展方向与鼓励政策，没有一条是给房地产的。虽然城镇化还在路上，但是房地产业的时代使命已经完成。

关于房价，当下中国核心城市房价已经全球最贵。根据如是金融研究院的最新报告，中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深房价排全球第2-4位，仅次于香港。

数据显示，京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重，目前居全球最高。

即便我们不认为中国楼市会像日本那样出现泡沫破裂，目前的楼市现状也是不可持续的。因为与全球最高房价对应的，是中国仍然属于发展中国家、人均GDP直到2019年才刚刚突破1万美元。

同期，韩国人均GDP超过3万美元，日本为4万美元，美国则为6万多美元。

关于人口。10月17日，阿里巴巴创始人马云更新个人微博称，每年1400万新生儿，是我们国家最宝贵的资源，也是我们国家最独特的脑矿。这1400万儿童接受什么样的教育，决定世界未来怎么看待中国，决定了中国在世界上的地位及中国与世界的关系。

马云老师的这段话，传达了两个信息：2019年，我国新生儿数量首次降到了 1400万这个台阶上；对儿童成长来说，教育最重要。

数据显示，2019年中国大陆总人口14亿人，全年出生人口1465万人。

数据显示，因放开二胎生育政策，2016年和2017年，我国新生儿人口数量曾经一度上升到每年1785万和1723万。但这只是昙花一现。此后两年连续下降，并首次降到1500万之下。

国研智库10月19日发布的报告《未来十年我国劳动力供求趋势分析》称，从人口角度看，近年来我国人口变动出现“三低”和“三化”特征，“三低”是指低出生率、低死亡率和低自然增长率，“三化”是指老龄化、少子化和农村空心化。

据预测，2020年至2030年，我国适龄劳动人口规模从9.89亿人下降到9.27亿人，减少6千多万人。劳动力减少意味着挣钱的人少了，需要供养的老人增多了。

报告预计，到2050年，我国15-64岁劳动年龄人口将比2019年大幅减少23%。“预测中国人口将在“十四五”时期陷入负增长，2050年左右开始将急剧萎缩，2100年占全球比例将从当前的约19%降至7%。”

由于年轻人口数量呈断崖式下跌。一些家庭的人口结构为"4（四位老人）：2（一对年轻父母）：1（一个孩子）"。有两个孩子的家庭是少数，或极少数。

濠哥认为，过去10-20年，靠“6个钱包”支撑的楼市与城市房价，不可能持续。

因此，无论是当下央行的货币政策（收紧房贷），还是一线城市的土地政策（加大住宅建设土地供应），以及未来10-30年人口数量见顶的大背景，目前全国主要城市不断加码的楼市调控政策，都在反复告诉老百姓：千万别再乱投资买房子了，否则后果自负！

住，可以；炒，不可以。拜托早点断了念想。

但是，虽然上述所有数据信息都不支持房价继续大幅上涨，但是当下的楼市政策也不支持房价大幅下跌。因为房价大幅下跌意味着金融风险。

不允许投资或投机资金进入楼市，继续炒作房价上涨的游戏，也不允许资金通过二手房交易流出楼市变现，这就是当下楼市限购政策的设计机理。

最近二十年，我国货币发行的速度差不多是GDP增长的两倍，源源不断的人民币资金进入楼市。让楼市成为化解人民币大量超发的蓄水池。

恒大研究院任泽平课题级撰写的《货币超发与资产价格》报告认为，过去40年，中国广义货币供应量M2年均增速15％，1998-2017年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

显然，货币超发被成功转化为楼市泡沫。

但是今天，楼市这个蓄水池已经满了。因为中国房价已经全球最高。

怎么化解？一方面阻止资金继续流入，另一方面不断加固堤坝，尽量减少资金流出，让巨量资金在楼市大湖里慢慢蒸发。

所以，尽管存在着巨大的泡沫，但是中国楼市的泡沫不会破裂。因为这个泡沫是刚性的。

所以，还是那句话，现在，除了刚需必须得买房子的——不买房就上不了户口、孩子上不了学的，现在房价下跌正好入手。其他的，如果您手里真有钱，往哪儿投也不能往楼市里投，否则您投进去就别想出来。