关注濠哥过往文章的网友可能知道，关于当下中国楼市投资及前景，濠哥几乎没有说过什么好话。这并不是濠哥要刻意黑楼市、黑房地产，也不是站着说话不腰疼，而是中央关于楼市调控的政策已经非常明确，各级官员关于楼市泡沫的警告也不是一次两次，尤其是当下的金融贷款环境、人口剧减的趋势、房价的纵横向对比，都无法支撑依然居高不下的大城市楼市。3月5日上午开幕的全国两会之十三届人大四次会议，李总的政府工作报告，又再次为楼市调控“拧紧了闸门”。
关于楼市，李总在报告中有专门的一段话，是这样说的：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
1、中央对住房问题的大政方针，是房住不炒。自己买来自己住，可以；除了自住之外的，炒房或投资买房等，一概不支持。
2、中央关于楼市调控的目标，一个字，稳。不光要稳住价格，还要稳住预期。所谓稳预期，就是终结老百姓盼望房价上涨的不切实际的幻想。涨，不行；跌，尤其大跌，也不愿意看见。3、当下中国楼市调控的重点，大城市住房的突出问题。什么问题？一是房价太高，与房租之比，与收入之比，都严重不符；二是看涨的预期强烈。尤其去年以来，深圳、上海及周边地区的房价，明显不听话，跟中央的要求反着来。这还了得！所以，最近几个月，深圳和上海两地纷纷加码调控，政策一紧再紧，金融一收再收，不把房价热潮打下来，决不收兵。4、怎么解决大城市突出的住房问题？从报告内容看，主要是两条：一是增加供应，通过安排专项资金、集中建设的方法，限价供应，这显然是一种非市场化的操作；二是扩大和培育房屋租赁市场。让新市民、青年人能通过租房解决在大城市的安居问题。
濠哥认为，中央执行“房住不炒”政策，决心非常大，目前看，效果正在越来越明显。尤其是抓住大城市的楼市——这个重点，用打“大老虎”的决心来治理，可谓卡住了龙头、抓住了七寸。给北上深广——四大一线城市如火锅般冒着热气的楼市，盖上铁盖子，强制降温。只要再坚持个3-5年，楼市这股虚火一定能灭掉。北上深广涨不起来，其他城市的上涨就是可控的。我们不妨从报告中提到的城市化率这个数据，再来测算一下居高不下的大城市房价，距离穷途末路还有多远。
李总在政府工作报告的《“十三五”时期发展成就和“十四五”时期主要目标任务》一章提到，“过去五年，1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标顺利实现，城镇棚户区住房改造超过2100万套。”
过去五年，指的是2016年至2020年。
据国家统计局今年2月28日发布的我国2020年国民经济和社会发展统计公报，2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。
过去40年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿，净增加6.8亿，城镇化率从17.9%提升至60.6%，提高43个百分点。当前中国城镇化率已经高于55.3%的世界平均水平。根据中报告中关于“十四五”时期主要目标任务之完善新型城镇化战略，未来五年，我国常住人口城镇化率将提高到65％。有报告预测，这意味着将新增农村转移人口8000万人以上。也就是说，到2025年，中国的城镇人口将达到9.3—9.5亿人，广大农村地区将只剩下4亿多人。据目前看到的数据，全球高收入经济体的城镇化率为81.3%，中高收入经济体为65.2%。所以有专家预测，未来二十多年，中国的城镇化率将达到80%，约10.4亿人生活在城镇。濠哥对此不以为然。
根据一项预测，中国人口在突破14亿之后，将在“十四五”时期陷入负增长，2050年前后将急剧萎缩。到2100年，中国人口占全球比例将从当前的约19%降至7%。
这是一个剧减的下滑线。
因此，濠哥认为，65％是中国城镇化率的峰值；同时，成为世界上的中高收入经济体，也是中国社会和经济发展的峰值。
好吧，濠哥的观点是，中国的城镇化进程在十四五期间将进入尾声。但是城市化、尤其是大城市化，还在路上。
城镇化，其实是从事农村、农业劳作的人口不断减少的过程。真正更有发展前景的，是城市化，尤其是大城市化。
城市化，尤其是大城市化，意味着，大量城镇化人口将继续向一二线大城市集中。比如日本，差不多全国三分之一的人口在东京都市圈；韩国，五分之二的全国人口在首尔地区附近；美国，大量人口向东西两个海岸带转移，内陆人口越来越少。
未来中国的人口，将主要集中在3大城市群、两个经济带。我们继续读李总的报告，报告在关于“十四五”时期主要目标任务之“优化区域经济布局，促进区域协调发展”的部分，是这样说的：扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。支持革命老区、民族地区加快发展,加强边疆地区建设。
这一段话，尤其是前一句，把中国的未来发展，说明白了。3大城市群：京津冀（雄安），长三角，大湾区（珠三角）；两个经济带：长江经济带（成渝、武汉、长沙、南昌），黄河经济带（西安、郑州、济南、青岛）。
李总的报告在完善新型城镇化战略的部分还强调，“发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系， 提升城镇化发展质量。”从城镇化，尤其是城市化的角度，看中国的楼市，就一目了然了。
中国将大城市群和都市圈作为住房建设和保障的重点，为观察楼市与房价指明了方向。
那么，显然，在三大城市群和都市圈的，房价可能还是可以挺一挺的。在长江和黄河两大经济带的，房价也不会贬值太多，但是投资须谨慎。其他地区的房子，其实都属于消费品的性质，买到手里就得贬值，而且买房容易卖房难。
最后，感谢李总的政府工作报告，把中国的城市与楼市，把中国经济的现在与未来五年，讲得清清楚楚、明明白白。各位看官，您觉得濠哥对报告的解读、对楼市的观察，对不对呢？您认为濠哥的楼市观察如何呢？