纽约最强租客保护法出台，为二百四十万租客“撑腰”!
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6月14日，纽约州立法机构就租房法改革进行投票，新法案通过，纽约州州长葛谟签署该法案。
6月15日，旧租房法过期，新法案开始实行。
新法案被称为“史上最强租客保护法”，将影响纽约市的二百四十万人和一百万套住房，并成为永久性法案。
由于法案中对房东的大量限制，葛谟称其为最好的保护租客的措施，其内容涉及驱逐、保证金、申请费等。而此前，房地产商们曾在葛谟及其他政客的竞选中捐助了上百万美元。
新租房法为何被称为最强租客保护法？下面就和小编来一起了解一下吧。
01
新法案亮点：全方位保护租客
新租房法中，对纽约所有的租房公寓而言：
✔ 保证金限制为一个月的租金
保证金手续化简，租客将更容易收回其保证金。
✔ 取消租客黑名单
害怕被房东视为麻烦制造者？不敢申述自己的权利？不要担心，租赁机构共享的租客黑名单将被禁止。
✔ 提前通知原则
如果房东打算将租金提高5%以上或者不再续租，则需要提前30天通知租客。
✔ 暴力驱逐构成犯罪
房东通过上锁或者武力驱逐租客会构成犯罪，将处以1000至3000美金的民事罚款。
有了以上这些新规定，在纽约租房是不是美好了很多？
02
新法案改革点：多方位限制租金
新法案的重中之重是增加对房东的限制。“堵住此前房东上调房租的漏洞”。此举将主要影响纽约租金控制住房（约22000个住房单位）以及租金稳定住房（约966000个住房单位）。
小知识：
在纽约，有超过一百万个住房公寓受到法律保护，包括租金稳定住房（下文称：稳租房）和租金控制住房（下文称：控租房）。稳租房是目前最为普遍的保护措施，控租房也存在于市场中。
控租房：控组房出现在于上世纪20年代。如果租客从1971年6月开始一直租住在该公寓，并且该公寓于1947年前建成，租金控制就产生了。租金控制即控制租金的小幅上涨，所以理论上他们是在支付上世纪70年代的房租。
如今，控租房在不断减少，纽约只有1%的公寓为控租房。当控租房租客搬离时，大部分控租房会变成稳租房。
稳租房：稳租房是纽约租客获得低于市场租金的一种普遍方式，其租金一般不超过$2700/月。在纽约有50%的公寓为稳租房。稳租房通常建于1974年前的公寓，且每栋楼超过6个单元。稳租房限制房东每年上调租金的额度，并保证住户续租的权利。
新法案改革内容
♦ 限制基于建筑改善的租金上涨：限制房东通过“主资本改善（MCI）”及“个人公寓改善（IAI）”增加房租，该增长的上限由过去的每年6%降为2%。
♦ 取消空置解除管制：此前，当稳租房的合法租金达到一定的比率（目前为$2774/月），如果有空房间，它可以恢复到市场价格。 自20世纪90年代颁布以来，该规则已造成超过十五万个租房单位放松管制。 新法案中该做法被禁止。
♦ 取消空置福利：此前，稳租房房东可以在租客迁出后提高20%的租金。新法案中该做法被禁止。
♦ 高收入放松管制: 如果稳租房的租客连续两年年收入超过二十万美金，房东将不再受管制。该做法不再允许。
03
众说纷纭
租客和倡议者多年以来致力于消除“房东友好政策”，认为该政策导致了纽约州房租的上涨以及稳租房数量的减少。
新法案极大的保护了租客的利益，而房东和房产商们却警告该法案会带来严重的后果。
参议院&众议院
“公平得到恢复”
参议院和众议院表示，长期以来，权力倾向于支持房东，新法案的这些措施终于使公平得到恢复，保护全州的租客。“这些改革通过两个立法机构，我们希望政府将其签署为法律。这是正确的事情。”
房东
“比预想结果还要差”
房东及建筑拥有者却表示“比预想的结果还要差”，称此法案严重损害住房，减少房东修复公寓和建设新公寓的动力。这是在迫使他们出售他们的房屋。
稳租协会
“房屋质量下降”
代表房东利益的纽约稳租协会称“立法者并没有在上世纪七八十年代生活过，他们不知道这项法案对这个城市的住房意味着什么。未来三四年内，你将会看到住房质量的缓慢下降。”
根据美国国家经济研究局一项针对旧金山租房的研究，严厉的租金管控实际上会导致租金控制住房数量的减少。当房价被抑制的时候，房东宁愿将他们的标准住房转为豪华住房。所以说，租金控制建成了一个向富人倾斜的市场，工薪阶级和中产阶级被迫竞争更少的房源和更昂贵的租金。
去年，全美十大最昂贵城市中有两所城市平均房价下降，纽约正是其中之一。
纽约租房Tips
要搬来纽约住？恭喜你，你即将面对世界上最复杂和昂贵的房地产市场之一。以下是小编总结的几点纽约租房Tips，希望对“纽约客”们有所帮助。
谁来住？
独居，两人一起，还是多人合租？在纽约，房租非常昂贵。寻找室友一起分享空间，租金会便宜很多。
付多少房租？
房东会密切关注租客的财物和支付能力。在没有担保人的请款下，租客的年收入需要高于月租金的40倍。所以说，如果租金是$3000/月，至少要有$12万的年收入。
住在哪里？
在纽约，不同的社区房价和生活方式相差很大。租房需要考虑的因素有：交通、到办公室/学校的距离、居民人口统计、噪音等。
车怎么办？
需要注意的是，在纽约市生活，停车费十分昂贵，你可能要放弃汽车。大多数人会选择住在地铁附近依靠公共交通出行。30-40分钟的通勤时间比较普遍。
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