这个城市的房价，1.6万一套，真实的楼市和我们想象的有点不一样
文/杨小米
微博/杨小米1988
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4月23号晚上，我去听了一场分享《相信时间的力量：认认真真聊地产，实实在在谈买房，真叫卢俊三周年演讲》。
这让我想到去年，我和卢俊老师见面，我告诉他：“我正在考虑置换房子的事情，有没有什么建议？”
他说：“在上海，现在是买方市场，如果房子价位在500万以上的，你杀价低于50万，那你就买贵了。”
这让我很震惊，因为我的印象还停留在前两年，买房的人不占主动权。
卢俊老师的很多观点，改变了我对真实房市的认识。所以，这次他邀请我参加他三周年分享会时，我非常开心，有两张票，公司95年的新同事君君也要去。
听完之后，我发现君君和我关注的点不一样，95后的小孩，大概真觉得不一定要买房，她在老家有一套房子。我开玩笑：“你工作几年，卖了老家的房子，可以在上海首付一套房子了。”
在上海几年后，我真的对房子开始变得敏感了，身在其中，感受到房市的变化，体会更深刻。
这场分享，我一点都没有走神，还记了很多笔记，我想和大家分享一些卢俊老师分享的数据，真实的楼市，到底是怎么样的？
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真实楼市，这是一个史无前例的换房时代。
2018年开始，平均每一个新生婴儿家里都会增添一张房产证；20年来，中国一共卖了138亿平米的商品房，总存量居住面积突破了261.2亿平米，转化成家庭套数，户均房产1.13套。
我们不存在住房短缺的问题了，基本居住问题都已经解决，但是老破小的比例比想象中大很多。
老破小多的背后，意味着两种情况会一直发生，一种叫拆迁，一种叫置换。
虽然房子不缺，多数都是上图中提到的房子。大家如果仔细观察，会发现房产市场就是这样。
如果有机会，你来上海，会发现并不是所有地方都是陆家嘴那样，我们公司在徐汇区，以前的法租界，特别有韵味，很漂亮。
我提出来搬到CBD，被同事们集体拒绝了，他们更喜欢在这里办公。
在这里也6个月了，我接触了到一些本地人，我看到很多拍照很好看的地方，问下来，有的房子只有十几平米，厨房和卫生间是共用的。这样的地方也不会轻易拆迁，拆不起。
所以，买房还是不要轻易买老破小，不过老破小往往是学区房。如果学区政策变化后，这样的房子也没什么竞争力了。
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你还有想回老家买房的打算吗？
最近，很多老家的朋友，有的家里几套房子，还要考虑买房，我建议不要买了，升值空间不大。
这是我的判断，一个房子有没有潜力，就看那个地方有没有人口流入，现在，很多城市都在进行抢人大战。一个人才的进入，意味着要买房，要生孩子等等，都能给城市带来生命力。
海外地产在这两年疯狂地进攻中国市场了。在讲到这个地方，也是最令我震惊的一点，我还原一下卢俊老师当时如何讲述的。
你猜一猜下面我说的这套房子大概值多少钱？
第一点，这是一个超过100万人的大城市，在国外基本上50万人就是超级大城市了。所以，这是一个百万人口基数的大城市。
第二点，这个城市每年的GDP有7.3%的增速，太恐怖了，美国只有2%，印度只有6%，中国是6%，印度是7%，而它有7.3%的增长。
第三点，它处于一个非常好的位置，与周边的二线城市保持非常强的联动性，基本上一个小时。
第四点，一个城市有没有发展，要看它的未来，这个城市正在大兴土木做基建，即将有一个百万能级的城市机场，在2018年动土，在2019年建成，会成为一个百万人口的超级枢纽。
第五点，它的度假配套——国家级的森林公园，有着最佳避暑圣地，并且有很多天然的雪场，可以体验俄罗斯风情。
——卢俊
我的第一反应，这套房子怎么着也要200万以上了，都不是，它的房价总价最低1.6万一套。
这个城市叫鹤岗。
这个数据让我震惊了，10万块钱，就能买到这个城市的顶级豪宅。我发给七荷这张图，她第一反应是好贵。因为她看成每平米这些钱了，我强调一整套。
卢俊老师提醒：“大家去买海外地产时，确实存在这样的信息不对称。别人的信息包装和我们的理解会有很大的误差。”
而我考虑的，不管买哪里的房子都不能盲目了。
为什么鹤岗的房价这么低？
因为很多城市人口都在流失，户籍人口远高于常住人口，最明显的地区是东北，有很多城市都这样，据说三亚的房子，三套中有一套被东北人买走了。
在上海，我身边有很多安徽人，聊天发现，他们已经三代人都在上海生活了，家里有房子，也就过年回家一趟。
我有一个朋友，他们整个村几乎都在上海，平常大家住得很近，租房子在上海的郊区，和老家没什么区别。
我们判断一个城市有没有潜力，就看有没有年轻人愿意留下来。
如果你生活在外地，要不要回老家买房，要看看你这个城市是怎样的？再进一步，是选择留在大城市，还是回老家，真要看在哪里更有潜力，而不是为了一时安稳，趋势是不以我们个人意志而转移的。
还有，你要投资你自己，你最值钱，或许上海、北京难留下，一些很不错的二线城市都在抢人，“你的个人提升一定会给你换来更多的红利。”
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买房到底要考虑什么因素？
卢俊老师在一篇文章中，写了这么一段话，很扎心，“少于三套房子的人，市场好坏跟你没有半毛钱关系，这个世界上最好的房子就是越来越贵的房子。”
结果很多房产销售，把他这段话，当成广告语了。
为了验证这样的广告语是否有效，他找朋友去测试了一下，确实有效，贴这张海报的桌子前面，客户成交概率提升了20%。
我们买房没有想象的那么理性，可能看到身边朋友买了就买了，看到宣传房价会提升就买了。
从分享中，我大致明白，不要碰老破小，要去年轻人流入的城市。我从来没想过要靠房子升值赚多少钱，只希望在买房的时候，不要入太多坑。
每个人考虑不一样，但房子归根结底，还是自住，我们不能被房子绑架。
卢俊老师也分享了现在开发商正在做的事情，总结了几点，其中一点就是你要买美好生活的房子，买老破小这是过去的趋势，未来你要买好房子。
此外，如果你现在再买房，要深耕，要美好生活，要低负债率。
写在最后
卢俊老师两个小时的分享，信息量要远超我写的这些，他讲到的这些点对于我买房比较有启发。他讲的是大趋势，聚焦到我们每一个个体，都是不一样的情况，在趋势下，具体问题具体分析。
他分享的所有内容，已经在他的微信公众号「真叫卢俊」里分享给大家了。
你也可以点击文章《相信时间的力量|真叫卢俊创业三周年全文回顾》查看。
不管你要不要买房，多去了解一些这方面的知识都没有坏处，但我更建议你掌握一件事物底层的逻辑，我们知道为什么会这样，才能够做出正确的判断。
那天分享结束后，我和同事君君一起复盘，她说感觉自己理解得浅，很多东西不明白，我说也不需要都明白，学习就是这样，我这次听到一些，下次再听一些，不断积累，精通一件事，需要一个过程。
很多时候，我们也不需要精通，只要知道在需要的时候，找到对的渠道就可以了，这样不会被坑。
最后，我祝愿大家都买到自己喜欢的房子。
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