地产新势&商业新篇！2022中国购物中心发展高峰论坛干货合辑大放送!
地产&商业
干货合辑上篇
点赞
评论
300+人觉得很赞
Mall里乾坤：2022中国购物中心发展高峰论坛上篇围绕【地产新势】&【商业新篇】发表前沿化趋势和新商业观瞻，高朋满座！让我们一起回味大咖们的干货发言吧~
《后疫情时代的商业价值提升之路》
绿地集团商用事业部华东大区总经理张振强先生从后疫情时代行业发展环境、商业价值提升之数智化转型、后疫情时代之运营策略、商业价值提升之发展思考四个维度为我们带来精彩的分享。
疫情前后，与购物中心的合作逻辑发生变化，从招商思维到经营思维，从重策展到重体验。在消费降级的阶段，现在的购物中心更加注重就近消费群体，打造区域型商场。在客流≠流量的情况下，已经颠覆了以前的旺铺思维，通过招商深度运营、转换率提升、客单价提升、复购率提升这四个方面做好，销售率提升继而再去招商会比较容易；更需要以深度思维看变量，深度营销帮商户做生意。
疫情期间单单保供一个月就做了760万也是比较好的。上海6月1号开始复工，徐汇滨江的绿地商场客流就已经就达到3.8万人，相较于平时的客流是5万人，已然是一个较好数值。感谢上海政府的一手抓疫情，一手抓经济。那么在第一批保供开始前设想先开商超，再开一些大餐，但后来发觉在封控第二个月大家都不缺菜，而是想喝咖啡、奶茶。绿地集团也在和政府的积极沟通下，打开像乐乐茶、喜茶这样的商铺，第二天爆单1600杯，商户根本忙不过来，从早做到晚……
疫情期间创造的共赢局面，物管费是免租的，绿地集团更多从C端考虑，在疫情期间解决顾客买菜的问题，吃饭的问题，买咖啡、奶茶的问题。十几万的会员也在疫情期间，第一时间就会想到绿地商场的线上平台。同时也是通过这样庞大的数字系统，绿地商城才能不借助任何第三方平台很好的去完成这样的销售。那么关于流量时代、数字化运维也就在这次的疫情运营中很好的铺成开来。在流量为王的时代，购物中心有的在抖音平台做的很好，有的在小红书渠道做的很好；而不再限于微信&点评。那么也是提倡根据每个购物中心的特性找到适合的流量平台，建立自己的流量池。
最后简单阐述绿地商业发展的思考，现在在全国23个购物中心主要集中在一二线核心城市，包括徐汇滨江、外滩等 ，运营体量差不多250万方左右，绿地商业未来的发展第一轻重并举——地产行业发展阶段外部环境使然，第二资产证券化——打通“投融管退”有效降杠杆、第三城市更新-提升企业形象、增加未来收益。在快速发展的时代环境中绿地希望能与同行，无论是股权合作也好，整体租赁也好，轻资产运营也好；大环境之下抱团取暖尤为重要，希望在未来与大家一起破局革新·穿越周期！
《城市更新对区域价值的提升》
第一太平戴维斯华东区策略顾问高级董事朱锋先生在讲演中指出在上海市城市更新条例中明晰城市更新是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动。城市更新的价值主要体现在五个方面，一是加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；二是优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；三是提升整体居住品质，改善城市人居环境；四是加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；五是市人民政府认定的其他城市更新活动。
城市更新全生命周期涵盖综合评估、更新规划、招商/资源引入、资产运营管理，那么第一太平戴维斯就是全生命周期城市更新服务商。Savills基于国际视野与本地服务经验，服务内容覆盖片区改造/商圈升级，历史文化街区/城市风貌街区更新，工业遗存/保护与再利用，存量改造与更新，以及城市微更新。那么城市的内涵式增长可视为有序扩张和有机更新的协同：在城市主城区注重空间和内容有机提升，包括城市更新精细化发展、主城弹性化升级、满足市场运营逻辑；在城市新区则以延续城市运营经验为主，包括片区弹性化发展、城市精细化运营、投入产出平衡。
以渐进式、日常化的微更新可以持续提升区域价值与长期活力，方式有三：其一鼓励小规模、渐进式有机更新，其二鼓励利用既有建筑、延续城市风貌，其三区域统筹规划、可持续发展。在城市更新与城市协同发展中则有五个关注点：一是重视社区服务和社区商业对城市微更新的内容推动，二是重视核心项目对周边的带动作用，三是重视年轻人群对城市更新的快速推动，四是重视高密度城市区域更新的产业置换契机，五是重视经济平衡性发展的城市更新策略选择。
在演讲中，朱锋先生也为我们分享了大栅栏观音寺片区老城保护更新项目，以民生改善的视角优化区域功能与公共服务配套，从而提升区域价值；观音寺商业形象搭建与特色提炼有三条路径可走，其一京城民俗沉浸之路、其二都城商荟繁荣之路、其三传统文化博览之路。第二个项目是武夷路飞乐地块规划项目，强调建筑形态与定位对于区域环境的影响，以武夷无界的概念打造文化生态圈、亦是不休眠的日夜能量场；打造无界街区、建设文创平台、重视夜行文化。
在以上两个案例中总结，城市微更新和社区营造协同效应造就区域城市的有机构成，一方面以社区文化和区域需求为导向覆盖社区历史文化主轴、社区产业主轴、居民服务优化；而另一维度则是空间优化和氛围打造为依托，载体资源盘活、“以点撬面”联动、社会组织参与。最后可以得出结论：满足各利益主体的自发需求，城市更新将自然带动区域价值提升，包括市民居住环境优化、城市公共空间改善、区域功能高效协同、区域价值提升；同时城市更新也助力城市的有机生长，建立社区文化，凝聚社区共识，共建社区发展共同体，也是未来商业的美好展望！
《如何打造共享时光的商业空间——
跨时代的购物中心创新策略解读商业空间》
WGSN趋势专家王云帆先生从未来宏观趋势、数字虚拟空间、户外自然空间、关怀疗愈空间这四个部分与大家分享。WGSN预测2024年未来驱动因素为商业、设计、消费者、环境以及生活方式这些因素，五大因素彼此之间互相关联、互相影响、互相协作。以社会、科技、环境、政治、行业以及创意文化这六大维度为大家去分析，其分别一一对应的驱动因素为关怀经济、万物网、地球临界点、新趋势、回归本质以及创意案例。
从六大维度再细分，有12个必知创新领域：社会层面包括寻意生活&宅居设计：科技层面包括双面科技&"真实"体验：环境层面包括共存思维&设计进托邦；政治层面包括现代公共空间&文化之力；行业层面包括多元审美&以减促增；创造力层面包括群体智慧&赋活！继而也推导出2024年可以总结出了四个不同的消费者画像，分别就是生活掌控者、打破常规者、回忆制造者以及新感官主义者。那么商业空间发展的趋势可以从数字虚拟、户外自然、关怀疗愈这三个维度展开。
首先来看数字虚拟的趋势。随着万物网的到来，之前就很纤薄的虚拟现实边界更加模糊，商业空间打造更加“真实虚拟”的共享空间……伴随线上生活、感官需求增大、数字时尚的发展，新兴生活方式影响之一就是模糊界限的生活，进军元宇宙、探索型空间、数字科技、感官重置是未来数字虚拟在商业空间之中的发展趋势。
第二个维度是户外自然。随着户外运动兴起，人们对自然的向往与日俱增，疫情居家时间的增长，人们渴望户外自然带给我们的健康体验……新兴生活方式影响之二便是追求精致户外生活，以城市绿洲、趣味自然、户外时光、文旅“公园＋”以及可持续零售中心，这类“绿色”概念为主题曲是未来比较火热且新颖的商业概念。
第三个维度是关怀疗愈。共享空间将人与人之间的距离拉近，是一个相互关怀的场所，无论在身体上还是情感上给予在场的人群疗愈的功能会更加吸引不同年龄层段的消费者……新兴生活方式影响之三是都市疗愈风潮，越来越多的消费者注重放慢节奏、禅意修行、追求仪式感；以极简生活、舒缓保健、氛围感疗愈、理疗保养、潮流养生是未来疗愈体验类商业的发展方向。
《元宇宙如何赋能未来体验》
风语筑副总经理兼总策划师宋晓东先生在演讲中表示跨界来此，感觉现在商业零售整个领域都在积极探索未来公共艺术怎么介入？数字科技怎么介入？那么风语筑作为数字展示行业里面唯一主板上市企业，除了数字化主题空间之外，还开拓了文旅、文创、美术馆以及建筑设计、数字艺术、元宇宙等板块。如果说在过去，商业空间里面注重打造文化体验，那么未来趋势，更有可能是在文化空间里面置入商业。目前为止风语筑已经完成了超过1300个数字化主题展馆的布展案例，与传统企业相区别一直在使用前沿新潮技术，比如沉浸式互动体验，风语筑做了全国大部分城市的数字沙盘。在这个过程中，风语筑对数字栾生也有了很深刻的一个积累跟积淀……
布局元宇宙赛道。元宇宙就是人以数字身份自由参与和共同生活的世界，包含四个关键词，第一个是数字身份或者是数字虚拟人，他是平行世界里的另一个你，甚至可以拥有多个性格和样貌的虚拟人或数字身份。那第二个自由参与，我们可以在一个平台里面建立自己的规矩，建立自己的世界，建立自己的价值观。进入你世界的人都要遵循你的价值观在里面生活。第三个共同生活，元宇宙时代随着技术的发展，真正的能达到眼耳鼻舌身意所有五感的触达。对于商业空间也是一样，可以真的沉浸在一个未来的元宇宙商场里面进行体验与购物。最后一个是可能的世界，广义的元宇宙里面有很多的星球，每一个星球就是一个世界。那这个星球可以由你建造，你也可以上别人的星球去游玩。综解释元宇宙是人以数字身份自由参与和共事、共同生活的可能的世界。
关于元宇宙的架构是“交互手段+内容生态+经济体系”组建而成，交互手段中沉浸式是元宇宙发展过程中的基础体验问题，内容生态是通过数字孪生创造元宇宙里的“生命与万物”，经济体系则是区块链搭建元宇宙里的经济体系，其实最大还是内容生态的板块，也是未来最需要大量的企业、个人进去建设的一个板块，今天的商业为什么要用艺术、用科技、用文化、用空间设计去赋能，皆是因为内容时代是未来的变革。
风语筑目前布局虚拟人、数字孪生、沉浸式交互、数字藏品、游戏元宇宙、体育元宇宙、城市元宇宙、文旅元宇宙，虚拟人是元宇宙的基础生命形态，数字孪生是元宇宙的基石，沉浸式交互是元宇宙的基础体验保障，数字藏品是开启元宇宙世界的钥匙……元宇宙的概念将与未来生活方式充分融合，全国各地布局打造元宇宙也将逐步融入在商业空间、文娱体验、沉浸办公、文旅体验、艺术展览等各类的生活场景中。
最后引用公司的Slogan“好玩的时候才刚刚开始”。相信内容审美的时代就要到来，所以面对无论是拓展式商业，还是用艺术赋能，还是用科技赋能。核心还是要真正的研究人的需求以及精神需求，也希望越来越多的策划人、策展人，对内容有研究、对人性有研究、对精神有研究的人都投入到商业地产或商业零售及消费活动当中去。
《用光创造价值，用心赋予鲜美生活》
欧普照明商业空间资深设计师李文欣在演讲中表述近年来欧普照明在商用领域的应用有着专业且非凡的呈现。欧普照明致力于满足房地产业态丰富的产品需求，提供一站式解决方案，为客户有效控制成本，提升采购效率；同时清楚零售业行业所具有的时尚与个性，营造智能畅快的生活场景，以领先的光学科技、复合零售行业娱乐的场景和空间设计，满足零售业对于个性和时尚的诉求。
后疫情时代，大家对购物选择更加理性，更加追求性价比。未来零售则会向一个生态式、有机化的方式做全面转换。用展览方式对零售进行陈列和售卖，多元化空间，沉浸式演绎，创造出更为立体的社交空间。把逛、买、吃结合为一体，让消费者在无形中发生一些购物行为。消费价值与体验会贯穿在整个购物环境当中。从商品的结构、场景的定义和服务，充分创造人货场以及流量的转化，也创造了一个全新的消费生活方式。
当各种业态结合且频繁出现在零售场景当中。照明作为购物中心的重要份子，需要做出哪些转变？首先从色彩体系来说，大胆而张扬的科技色彩充分体现年轻消费者的活力和激情。再次在材质方向，大面积的金属材质使用也对光泽感和力量感做了充分演绎。另外在陈列和匹配上，大品类的划分让空间变得更加清晰，通过巧妙的运用照明手法和科技手段，将照明陈列与设计装饰完美结合，照明也变成了性价比最高的装饰材料。
动线变化、曲线规划、生鲜展示，烹饪展示，还有餐厅设置，增强体验的同时也提升消费者在店内的停留时间。商业照明不仅要注重商品表现，更加全面的考虑到整体购物环境的风格、主题。灯具外观更加统一和谐，再结合天花尽最大努力的为室内服务，营造更加和谐统一的光环境。具体可以从三个方向来拆解照明在商业空间中的价值与功能：第一个是充满秩序感的功能性的光；第二点是丰富购物感受的氛围性的光；第三个是尽可能还原自然感的装饰性的光。
欧普照明能够提供专业的照明解决方案，不仅在产品端，而是贯穿在整个项目，为客户提供全方位的设计、产品控制以及售后服务。这些实际合作过的案例照明器具非常好的融合在装饰当中，既可以提供一个空间的和商品的照明表现，又可以起到一个很好的装饰作用。而在复合型业态中则可以通过智能的照明手法进行一键切换来实现这一目的。当然除了全色温的场景服务，欧普还可以提供更多的照明手段，比如用不同的角度、不同的组合去实现商品的表达，去实现商品的表现……以上这些案例就是欧普照明这些年在商业案例中挑选出来的精品与大家分享。
《在商业景区化、文旅化趋势下，
商业空间设计何去何从？》
空间印象董事长刘星村女士在演讲中抛出了购物中心转型密码——从“麦当劳化”到“迪士尼化”的探讨。麦当劳化社会现象，是以可快速复制的快餐店模式迅速在市场上占领一席之地。而基于后福特主义的个性化需求、多样性选择，布里曼提出将生产者导向的麦当劳化发展延伸至消费者导向的迪士尼化。迪士尼化是消费导向的改变，更加个性化、多样化的生产，最终形成差异较大的独特性消费空间。
对比传统商业体，“迪士尼化”的文旅型商业拥有更多“场景+流量”优势。将人们对游乐的需求转变为消费者不得不去购物中心的理由，也成为延长消费者在场内停留时长的绝对因素。这当中差异化的设计将为项目挖掘为人称道的场所价值，使置身其中的人们获得更有趣的游购体验。如今商业空间模式逐渐进入迪士尼化——文旅化、景区化、乐园化、主题化，许多商业各出奇招，争奇斗艳，购物中心何以出圈？到底什么样的街才有人逛？结合时下商业发展趋势，我们从近年来出圈的商业项目中解码出商业空间的8种典型案例——
第1道菜 去购物中心吸氧的生态型商业
如今几乎每个新开业的商业都有一个绿植中庭或水系，这似乎成为购物中心的标配，人们称之为生态型商业。
第2道菜 复刻年代秀激发回忆杀的商业场景
场景复刻·年代秀·回忆杀，这类型的商场定位为“文化综合体”，以场景还原在地文化背景和城市原生生活方式，创造了一个可“逛”的空间，增加探索感和停留时间，从而带来了更多的消费。
第3道菜 到购物中心去爬山及游园
在购物中心里“造”山，打造城市社交公共空间和休闲度假中心，给消费者带去“到购物中心爬山”的新鲜体验感。
第4道菜 国潮当道&方兴未艾
国潮正当道，并持续在风口上翱翔。到商业街寻找文化自信，在商业里感受中华璀璨文明，既能满足年轻消费者个性及对时尚的追求，又对传统文化自然回归而产生的一种流行现象。
第5道菜 人文空间&国风美学
国潮风方兴未艾，沿袭东方美学精神的国风美学也逐步为人们所瞩目。与国潮的缤纷、热浪般的气息有所不同，国风美学兼具文化底蕴与唯美灵动，达到艺术性与观赏性的高度融合。
第6道菜 艺术崛起
在体验消费升级、场景审美进化的时代背景下，越来越多的商业综合体将自身定位于艺术时尚潮流，构建围绕年轻消费群体的生活、社交等场景消费体系。以沉浸式体验感受弱边界式旅游购物，打造艺术感的特色商业购物空间。
第7道菜 分形解构
运用分形解构手法，融合当地文化，抓取其中元素重新重造，打造出一座具有浓郁当地特色，又不失时尚潮流的商业项目。
第8道菜 亚文化元宇宙
2021年堪称“元宇宙”元年，越来越多的商业地产巨头纷纷加入“元宇宙+商业”的探索行列。
对于没有出过国，没有坐过高铁的老百姓来说，商业就是家门口的轻旅游微度假，就是一场说走就走的旅行，就是他们庸常生活的诗与远方。而现下，我们家门口的商场就正音或游乐场、美术馆，艺术中心…这一切都要从商业空间设计开始，在任何一个城市，能将这种商业形态琢磨透并做出特色，定然是商业下一个伟大的十六年之盛事。
特别鸣谢 / Sponsor
END
▽ 12月·深圳展 ▽
2022深圳国际酒店及商业空间博览会
时间：2022年12月14日-16日
地点：深圳国际会展中心
▽ 联系· 我们 ▽
联 系 我 们
SHOP PLUS
扫描左侧二维码 添加官方客服
热线详询：021-3339 2095
👇 点击“阅读原文”领取2022年深圳展门票