干货 | 2023中国购物中心发展高峰论坛 ，上午场6位大拿发言实记，一文皆览！
SHOP PLUS
2023 中国购物中心发展高峰论坛
第二十届中国百货零售业年会的平行论坛2023中国购物中心发展高峰论坛于3月30日顺利召开，面临这两年不定性的疫情冲击中，商业零售并未停滞，急剧转型后以体验式、策展型、社交向等多元多维的商业形态反而展示出了商业蓬勃不息的生命力......
“未来商业”作为近几年发展的主要驱动因素之一，对于囊括在其中的空间场景设计感、感观主义提升性、智慧赋能焕活化、文化复兴主导性等特征化方面的追求也愈发强烈.......2023 中国购物中心发展高峰论坛就『 未来商业·新创新作 』主题为疫后行业重振前进新航向进行专业发声！
议程回顾（上午场）
臧 涛 | 城市综合体总控设计与创新 派沃(中国)商业设计机构 执行董事 |
陈云九 | 零售商业趋势与商圈数字化转型 戴德梁行 高级助理董事 |
蔡 云 | 以技术标准助力购物中心发展， 引领城市新消费 中国房地产业协会 商业文化旅游地产委员会 秘书长 |
赵维刚 | 百联购物中心全方位焕新城市美好生活 百联股份 第一百货购物中心 总经理 |
欧镇江 | 拥抱创新 购物中心的下一站在哪里 香港意汇商业设计 创始人兼董事长 |
门淑萍 | 后疫情时代消费者情绪与零售商机 WGSN 趋势总监 |
跟着Mall君一起回顾线下实记~
👇
#1
城市综合体总控设计与创新
臧 涛 派沃商业设计机构执行董事
2023年其实有一个关键词“活下去”，财政部刚刚公布的一些数据大家可以看出来今年会更惨，未来面临着各种不确定性，包含到政治动荡、战争各方面的一些问题，所以现在不是要考虑说要蓬勃发展的时候，而是要思考如何活下去。看一下现在的数据，从去年全国商办用地推出来跟成交的面积呈现两位数双降的趋势。包含到营业用房投资和新开工也是双降，还呈现了一个趋势：民营企业基本不拿地不投资了，数据上来讲是民企拿地的兴趣锐减四成。我接触到的大多客户，龙湖是我的战略客户，去年80%的商场都是派沃设计的，去年他们只拿了4块地，吾悦140几个商场做了77个商场，去年一块地没拿。中海也是派沃重要的客户，去年商办只拿了1块地，招商蛇口也是拿地锐减7成，基本上头部的企业都不拿地了。数据显示民企锐减4成，我接触的客户基本上是7成以上。这些现在谁在拿地？都是在政府和平台公司，政府的一些企业甚至各个职能口的企业他们有固投的要求，为了GDP的成长，为了数字更加的合理，所以有很多今年固投的要求一定要达多少且很快要上马。
现在来看未来的工作模式，原来民企拿民企的，国企拿国企的。未来的格局国企拿地，民企干活，民企进行合作待建，城市综合体的开发模式已经进入到了混改的模式，已经进入到合作的模式，国企有国企的问题，以往并不是一个非常市场化的环境，操盘的水准还处在初级阶段，很多民企非常成熟，由于金融上、政策上的支持力度不到位，造成了他们不敢去拿地。在这样的背景下国企不得不用，民企的专业人才和专业技术。只有这样的强强联合，有优质的政府资源再加上一个好的技术开发才能够开发出来更好的城市综合体。现有的局面下城市综合体是一个功能最复杂，链条最长，环节最多操盘最难系统性复杂性的工作。这样的局面下，派沃面临着开发上的一些难点，设计上的一些难点。功能业态上一些复合性的难点，营销运维上的一些难点，还有项目设计的复杂程度。其中包含建设的施工量也非常大，协调决策也非常的烦琐。派沃现有的开发商更加需要的不是一个专项的设计公司，我只是龙湖其中的一个环节，去年21个商场设计了17个商场，派沃只是扮演了室内设计的环节。大家可以看他们的供应商名录通常一个项目设计往往是需要有二三十个设计单位同时配合，很多开发商经常找我说能不能总包，我说总包不了，因为二三十个专业。我可以做总控，因为派沃所有技术口的人才是有的，每个专项设计公司都是有自己的专攻的方向。你们需要的不是专项的设计公司而不是大而全的公司，而是一个总控单位。有几大优势，提高决策的合理性，减缓你的专业压力。派沃接触到很多的初级单位资产一两千亿，工程技术人员只配备了一个，面临着每年固投一两百亿，连招投标工作都干不完，一个项目一二十个单位，有些是二三十个单位，每个单位都要采用招标的形式，每个单位要面临着大量的审计这样是搞不定的，他需要有一个更加专业的总控单位。这样可以减少人员的投入，统一技术标准，避免界面的冲突等等。
派沃就是这样的一个公司，我是派沃设计的创始人。去年12月份我们被UA尤安设计收购，目前一共1000多个设计师，派沃是作为专项设计公司被他们收购了。UA尤安是300983上海第一家民营设计公司，我们有上千人的规模，牌照基本上是甲级，每年工作的量超过3000万平方米，派沃的作品遍布全中国，基本上中国头部的房开商，头部商业运营商几乎都跟派沃有合作，派沃也是上海的高新技术企业、上海科技小巨人、上海绿建设计单位，也是很多行业标准的制定者。派沃有若干个专项子公司，15个方案的事业部，包含的派沃也加入了UA尤安当中，派沃专注于商业空间的室内设计。这是派沃合作的一些头部的客户，每年都有大量的超高层在做，其中有50多个超过300米以上的楼，包含到很多超高标准的住宅，也包含一些特别复杂的城市综合体，虹桥旁边的四叶草也是派沃集团作为总控单位设计的，每年有近百栋甲级写字楼，包含到五星酒店、文旅康养。重点介绍一下派沃，派沃有两个品牌，一个是派沃一个是DPH，派沃是针对龙湖、吾悦等等连锁性的快周转的开发商，另外派沃还有一个高端品牌DPH，派沃DPH主要针对的开发商主要是国内一线开发商以及国际上的一些重要的开发商，像恒隆、瑞安、华润这一类的开发商。这是派沃合作的一些刻绘，恒隆、世贸、瑞安、中海等等，派沃在国际上得了非常多的大奖......
接下来进入到我分享的主题空间创新为商业赋能，在分享之前讲一个段子，昨天我参加了一个百货公司的开幕典礼，其实我不知道是百货公司的开幕典礼。他叫我去说是新开一个商场需要来剪彩，我一去发现是定位很老的百货模式，我说你是想1949年拉我加入国军，相当于2000年开了一个BB机店铺。有很多人说你不理解百货，百货有情怀的。但是情怀是情怀，生意是生意，尤其科技的发展，生活模式的变化让大家对所有的经营形式要进行适应时代的一些思考。为什么这么讲？因为有很多人问我百货跟购物中心究竟有什么区别？百货是卖货的，是思考卖货的,你的核心能力是来自于商品整合能力是供应链能力，你想想你都是用联营模式，扣点模式，跟购物中心的逻辑一模一样，人家空间比你大、品牌比你多、环境比你好你怎么跟人家干？没办法比。购物中心是给这些人提供场景的，如何引流是购物中心的重点，派沃作为空间的设计者的核心工作是为空间赋能，为空间创新，为空间引流。10年以前我所有的开发商问我问题跟我交流，派沃的建筑怎么设计，业主业态怎么配，品牌应该怎么落位，成本怎么样去控制等等。探讨的都是专业问题，因为派沃在行业是与专业共生的，我认为专业可以塑造一个非常优秀的企业，但是不能塑造一个伟大的企业，派沃的客户都很专业，我更多的只是在专业上提供服务而已。专业一定不是让一个成功的企业走向伟大，只能让你作为一个合格的这个行业的从业者而已。现在派沃的客户在问我什么？互联网来了派沃怎么面对互联网，ChatGPT来了派沃怎么样应对人工智能。怎么样与众不同，派沃怎么样创新，以前的设计开发商告诉我说你给我设计，要找一个成功案例，告诉我说哪一个地方干过然后这样，要不然我可不想当小白鼠。现在的商业的经营者在设计的时候首先告诉我这个图我似曾相识，我希望你给我做一个我从来没见过的，从来没有被用过的一些方案，我知道这个创新的时代已经来了，需要我们变成一个创新者。
在这样的一个环境下，我意识到了时代变了，所以我们跟着要变。究竟时代发生了哪些变化？其实大家把人类的文明可以分成几个时代。首先是农耕时代，由于农耕工具的发明，让生存环境有所改善，让人们可以吃饱穿暖。工业时代的来临让生产的效率提高，可以让人们变得更富裕，后来互联网时代的来临，所有的文明可以快速的膨胀，信息大爆炸时代来了，所以人们可以得到更多的一些信息。但是现在是一个人工智能时代，移动互联时代。人工智能时代带给人们的思考说传统所有的僵化的信息对大家来说已经不需要脑子去记载了，大家需要有一些与众不同的思考模式，只有这样才能跟AI同台竞争，甚至你还可以控制AI，要不然迟早会被AI所代替。人工智能时代带给人们几个思考对商业的影响非常重，第一个思考科技推动了人们生活模式的变化，我爸爸将近80岁。他现在再也不骑着自行车跑两公里以外买新鲜的蔬菜了，他以前告诉我说商场的蔬菜没有菜市场的有烟火味，结果每天骑两公里买蔬菜。他现在享受不到这种乐趣了，每天沉浸在拼多多上，“儿子你帮拉两个人头我可以买多很便宜很新鲜的蔬菜，我今天买了一个螃蟹竟然是四肢健全的，我在盒马买的。”现在互联网都已经开始有烟火味道了，很多传统的形态都已经被替代，连80岁的老人都已经开始用科技适应新生活，我爸爸最近在学习《王者荣耀》，前一段时间我给我儿子买中超的票，我说你要陪我看一场中超，他告诉我说爸爸你应该带爷爷去，这是老人家去的活动，不是现在这个时代参与的活动。我说你想干什么，他说要一个英雄联盟总决赛的票，我一问两万块，中超的票只有两百块还是VIP票，你想想这个时代是不是已经发生了变化。除了科技改变了我们的生活，消费者也在更迭。前一段商场老总找我谈平面规划，里面有卡拉OK的业主。我约我儿子去卡拉OK我儿子说这是老年人去的地方，不是年轻人去的地方。卡拉OK的这种业态已经严重的不适合现代人。消费者在更迭，所以应该更加关注90后、00后他们的生活方式，用他们生活的思维思考未来的商业模式应该怎么去做，包含阶层的固化。阶层的固化现在非常严重，原来的商场定位都是大而全，全客层、全年龄段、全阶层，你会发现这种商场已经慢慢没有人去了，因为有很多圈层已经固化的发现到了这个商场80%的业态不需要我，80%的品牌不需要我，你总是在这种场所当中浪费时间浪费感情，所以他需要找到一个为我量身打造的商场，派沃对圈层的划分也要非常精准的研究，所以这个互联网比我们更懂消费者。内容上也是越来越多新鲜的内容，核心工作是让消费者增加消费者欢愉的体验。
10年前开百货公司楼层经理告诉你说我帮你引进一个宠物乐园，你说你懂不懂商业，商业的根本是品牌是坪效，结果发现重复品牌和坪效的商场全死了，恰恰有宠物乐园、医院、学校、教堂、娱乐场馆、水族馆、画廊的这些商场慢慢兴起了。为什么？因为大家再也不需要去研究说我今天生活当中有哪些必需的刚需了，你会发现所有的消费者对刚需的需求都在减弱，文化娱乐消费的支出越来越高。所以越来越多的新鲜的业态进入商场，传统的业态也在不断的升级，你们如果有兴趣可以体验一下上海的UV紫外线餐厅，吃这顿饭估计要三个月排队。我吃了四个半小时腰椎间盘突出了，每上一道菜让我感受到了与众不同的体验，这个是海洋有潜水员进行潜水，过程中捞到了一个鲍鱼，突然从后门出来一个穿着潜水服抱着一个大鲍鱼，一个人切了一片剩下全丢掉，这吃的是一种欢愉的体验感观的享受。商场现在的品牌也在升级，很多传统的业态都在不断的增加自己的一些体验方面的投入。
设计如何为空间进行赋能，派沃从五感六觉方面为消费者进行赋能，从如何满足听觉、嗅觉、视觉、味觉、触觉，消费者对于空间的要求也是越来越高，经营者越来越难满足消费者的一些逾越的体验。经营者需要给消费者提供一个地标性的，到站打卡拍照，说我在哪里是与众不同的商场。第二个要有变化性的商场，再看到不是原来的万达、龙湖、华润，要能够代表城市、文明一些新兴的商场，需要有变化性，更好的功能性，很全文娱性、休闲性的商场。这是派沃曾经为华润打造的一个新品，当然这个新品最后没有落地，但这个新品我还是蛮自豪的，当时打造的一个电竞商场。这是大家理解年轻人的生活方式娱乐方式不同了，所以现在需要有新的视觉符号引导消费者，经营者需要新的符号来适应消费者，大部分的商场的中庭是空着或者做活动，其实这个中庭可以让消费者一参与其中，派沃直接把它做成一个电竞中庭，把服务员培养成战队，可以邀请消费者来进行《王者荣耀》的切磋，大屏幕上的声音、画面可以刺激消费者去参与到这个活动当中。原来所有的经营商场的时候都在思考如何利用品牌、商品吸引消费者，含量也是吸引消费者的一个硬指标。正在做的航天科技城，完全做了很多的一些科技的体验，像虫洞、时光隧道、风洞，有很多科技、文娱体验的一些内容，当然也免不了有餐饮娱乐零售的一些内容。另外做的步步高去年开业的一个项目，把商场的中庭做了小桥流水，模糊经营空间跟公共空间的边界，让买咖啡的人可以坐在公共空间里享受一些不一样的空间的氛围，户外本身也是空中花园，模糊室内外的边界......
关注 Mall里乾坤
视频号 | 查看直播回放
#2
零售商业趋势与商圈数字化转型
陈云九 戴德梁行高级助理董事
这次的演讲主要针对两个板块，第一个是在疫情这两三年期间大家看到了整个市场上有非常多的商业转变，以及在过往的一两年当中数字化、智能化如何赋能整个商业的发展，这也是整个行业在发展的过程当中势必会去考虑的一个问题。
第一点，我会从整个政策层面以及整个市场层面来梳理一下整个商业环境目前的进展以及发展程度是怎样的。从趋势层面戴德梁行的整体零售目前的风向标。我相信从消费者层面以及在座的各位作为消费的主体来说，这两年有一个非常有意思的词“老钱风”，过去的两年可能大家对于LV、爱马仕会有非常多的趋之若鹜的氛围。今年我发现一个特别有意思的事情，在恒隆大家发现提袋率特别高的一个品牌叫Pogen Pohi这样的品牌大家关注的更多，衡山路8号的项目，他把特别有意思的小店，以及能够代表老钱风的店铺融到了这个项目里面，目前不仅仅是针对于年轻人，是针对于30-40岁的中年人，或者是整个城市的中坚力量也是有非常大的吸引力。在过往的两年当中大家也看到一些首进中国的品牌会考虑说我在武康路法租界做一些小的门店，这两年随着市场趋势的变化越来越多的购物中心做了室内的造景，将人们更多逛街的乐趣转换到整个购物中心的场景当中，使得一些有意思的品牌除了在沿街的点有一些选址的方向之外还可以考虑在购物场景以及购物中心当中有一呵新的店铺的落位，以及通过室内化场景的打造也让更多的消费者在商场内部会有逛街的感觉。
整个消费者的变化，这两年大家一直在说的一个点，跨界、融合这是不论在零售行业还是各个行业当中都有非常多的诠释。2017年左右，戴德梁行在给Mercedesme奔驰的餐厅做选址的过程当中，他给了人们第一个理念要改变奔驰这个车给人的印象，5年前、10年前可能奔驰汽车给人的印象都是黑色的，企业的高管或者大老板坐的车。这几年奔驰的内饰的设计变得特别年轻，变得特别的有意思。他在开这样的一个Mercedesme奔驰餐厅的逻辑上也是希望产品对外的呈现告诉目标消费者原来的客群可能在未来的一段时间内做转变，奔驰的目标客群也在逐渐的向下探，他的体验店融合了时尚的餐饮、跨界的产品的售卖。也使得他整个品牌年轻化的标签通过一个体验店的形式做更好的诠释。以及一些品牌前端的理念，通过进博会，在过往的一两年当中看到耐克会做一些绿色的门店，星巴克在前滩太古里做了第一家绿色工坊，包括在恒隆做了第一家零碳还是低碳的门店，如何将绿色的风潮在整个商业趋势发展的理念过程当中进行融合，这也让人们看到了这两三年市场上有非常大的趋势。其实刚刚提到了这些过程当中还引申出一个新的话题，针对于绿色、智能，人们如何在未来去探索新的商业模式。提到这个点就不得不提去年大会上大家提出的一些精神，戴德梁行在去年的时候把整篇纲要作了一个梳理，一是数字化，二是智能、三是智慧、四是大数据。
刚刚提到了整个商业场景在设计的过程当中需要做一些提升赋能，现在越来越多的品牌越来越多的经营主体已经开始考虑如何运用智慧化的手段使得商场变得更好，这是微观层面。如果把整个层面变得更大，可能会思考如何通过智慧化的手段使商圈零售行业变得更好。这个过程当中会有几个大的时间节点，第一个2025年会初步迈入整个数字经济的扩展期，2035年加快整个数字化的发展，以及未来建立整个数字中国的终极目标。作为整个数字化转型过程当中的一些点，人们觉得目前所处的国家或者说上海有非常好的基础的优势，首先在整个数字化的基础的铺设上已经在全球领先。第二点整个产业链的上下游也已经在不断的完善，以及越来越多的企业，越来越多的楼宇都已经开始在做一些转向数字化的转型。最近戴德梁行在给整个台州椒江区做了一个智慧楼宇经济的梳理，整个楼宇经济梳理的过程当中也是要结合城市更新这样的一个理念，把过往10年、15年楼龄的老楼通过数字化的手段在经营、税收体系、纳税的标准当中形成一个可视化的解读。这个过程当中我们得到了一个结论，不论是政策层面，还是整个市场环境的层面，如何加快整个数字化经济在整个商业地产领域当中的发展以及融入会是未来一段时间，或者说是很长一段时间的战略目标。戴德梁行做了一些数据的梳理，首先从政策层面已经提到非常多了，政府对于开放、消费这些关键词的理解，对于未来发展有非常大的启示作用。
第二块戴德梁行在五五购物节，或者在一些数字化转型成功的案例当中已经看到了上海的豫园，上海的南京东路都做了一些线上线下的结合。都已经进行了一些数字化转型的尝试，包括一些老字号在整个门店的管理当中包括供应链管理链上都已经使用了非常多的数字化的手段来赋能他高效的运营。这是非常好的一个基础，戴德梁行梳理了上海一些非常重要的商业载体。发现目前有超过92%的项目在整个交通的规划的整体层面上是比较完善的，同时有84%的项目有非常好的网络的覆盖，以及有超过半数的项目目前还有一些内容需要再去做提升，这也是未来戴德梁行在体现数字化商场，数字化经营的过程当中会有一些关键数字。同时戴德梁行也对于一些商场目前的一些数字运营上的一些数据来做了一些梳理，目前在戴德梁行监测的一些商业项目里面有超过75%的项目已经部分实现了自动化的检测，有25%的商业体实现了全面的自动化的检测。这个当中75%和25%这样的一个数值的差距，也给未来数字化的赋能有非常多增长的空间，以及针对客流的统计能力包括是渠道的营销，数字化转型的成功案例都会给到整个行业的发展有非常大的一个启示。
整个数字化转型的意义其实我梳理出来三个层面，一是一定会进一步扩大整个消费业态的提升。二是如何促进整个实体商业的增长，我相信在座的各位以及所有的从业人员大家都想去争取或者说都想去努力的一个方向。三是在整个政策层面有比较大的扶持以及推动，这也会为整个数字化转型的发展提供非常好的坚实的基础。这是戴德梁行梳理的过往数字化转型，数字化赋能过程当中通常会做的方向。第一个着力于整个商圈或者整个商业全面的优化以及升级，不论是单体项目的提升还是做数字化的赋能都是为了让整个商业载体商业的空间经营的更好。第二点除了传统的提升经营策略之外，戴德梁行还会通过一些数字化赋能的手段来实现原来在规划升级过程当中没有办法去解决的一些问题，以及通过更科技、更科学、更具有逻辑的手段来实现这样的一个结果，以及最后会服务于整个四大的主体，第一个就是消费者，是作为商圈商场当中最重要的一个参与环节。第二个对于商家也就是戴德梁行的租户，戴德梁行希望通过数字化赋能的手段能够让租户在整个商场当中的经营情况变得更好。同时作为运营方来说，一旦有良好的经营，良好的客流整个项目的坪效以及整个项目的经营状况会变得更好。当然通过数字化的手段，对于戴德梁行的行政管理方或者说对于政府方能够实现更好的监管，能够实现到整个商圈更好的融合发展。通过往梳理的智慧商圈发展过程当中的组织架构图，服务主体就是政府、商圈、商户、游客、旅游以及商务的客群。应用层面通过数据大屏能够看到一些相关数据的展示，相关数据的实时监控，通过数字化的运营平台商户的服务平台能够更好的服务到合作方以及智慧商圈当中的参与方，包括导览的小程序也可以更好的将现在市场上大家一直在提的一些线上线下的融合或者线下客群的导流，如何将私域流量转化成公域流量这样一些话题在整个应用层面进行落实。同时最下层的资源也是能够将政务云、云计算集成的接入包括网络安全以及服务器等等相关的数据融合到整个平台当中。通过这样的一个组织架构，最后就能够实现无论是针对大商圈还是针对小的购物单体数字化运营非常好的底层逻辑。
这是戴德梁行过往服务案例当中的思考，首先不论针对商圈还是商场一定会先针对于问题进行诊断，因为一旦做规划做调整的过程当中也是希望能够通过自身问题的剖析来实现他整个项目最后更好的升级。也是针对整个市场当中的一些参与主体会有多方位的访谈，以及通过一些数字化的手段实现一些数据的调研，以及通过一些国内外优质的案例来看在规划、发展经营的过程当中一些可借鉴点和可规避点。同时整个商圈升级的过程当中会融入整个数字化的平台使整个商圈在后期经营管理的过程当中实现更好的赋能。最后戴德梁行也会针对整个方案来进行一个回顾，实现到整个商圈最后升级的一个完成。整个智慧商圈的价值主要是这样的一个组织架构，一个会实现一个平面，服务四方。分别是政府方、商户、运营方、消费者，构成这样的一个全生态的服务品牌。以及戴德梁行在去年的时候也看到了一些数字，豫园商圈包括BFC是去年2022年上海第一批入选全国智慧商圈以及智慧商场的项目，整个BFC在做整个数字化的转型之后有几个经营上的数字还是非常能够让人可喜的，首先整个商圈的销售额同比增长了59%，客流有20%的增长。整个空置率对比2021年有10%的下降，以及2021年的销售额有61%的增长，这些内容都是通过戴德梁行数字化的手段，不论是在品牌的经营层面，还是在后期的管理层面，还是在品牌的推广层面、营销层面都是可以通过智慧化的数字手段进行商业项目更好的赋能。在这个过程当中也会关注到整个营销的热点、新媒体的矩阵、存量商业的转型，这些也是可以给到我们非常大的启示，转型的过程当中如何利用一些新的科技、新的手段使得整个项目的发展来变得更好。当然在这个过程当中也可以去创造一些更加具有融合性的智慧场景，通过大数据的手段来提升商户的利益，帮助大家在整个商圈的参与主体使得整个商圈变得更加的好。以及整个数字化商圈转型过程当中的一些核心点，首先是有非常大的利益来提升整个运营方自身的管理能力，同时明确戴德梁行客户的需求，精准的实现数字的营销，以及通过智慧化的手段来布局商业体的新的业态。
关注 Mall里乾坤
视频号 | 查看直播回放
#3
以技术标准助力购物中心发展
引领城市新消费
蔡云 中国房地产业协会
商业文化旅游地产委员会秘书长
为什么房地产业协会跟百货业协会联合？大家可以明确一点盖房子是百货业作为载体的一个基础，有了好房子就会有更多内容植入。怎么能变成一个好房子？这是大家要研究的问题，今天的题目是以技术标准助力购物中心的发展引领行业的新消费。以整个房地产市场来分析，房地产从原来单一的住宅到现在的多元化发展，特别是很早的进入了购物中心商业地产发展这是有它的历史渊源。
首先来看今天的房地产市场，大家都知道现在谈到房地产都会认为已经差的不得了了，去年前年非常差，大家可以看到今年什么情况。今年的整个房地产市场受政策因素的影响，整个投资额已经降低了5.7%，去年这个时候是10%。从整个市场来讲，今年的1、2月份的销售额反而上升了3.6%，从整个市场来讲随着整个宏观市场的不断调整，一方面人们的需求端注重了整个市场的新消费，更重要的市场把整个新市民的需求，购房居住需求在房住不炒前提下到提升。供给端不断出现新政策，包括金融16条，整个政府对金融包括头部房企的帮助，整个市场得到了基本的回升。从有这个产业国民经济在调整当中，一部30年的房地产史也就是一部30年的中国经济发展史，中国经济发展也包括购物中心、百货公司这种房地产基础的发展。调整并不可怕，关键怎么踏入时代的脉搏。房地产在调整当中为什么会从原来的百货公司是政府投资企业，变成了以开发商为主的投资，从百货公司叫购物中心了这个巨大的变化，说明什么？说明房地产企业在调整，市场政策在调整，作为房地产企业来讲大家要做什么？一是专业化好房子提供，二是精准的市场和产品定位，这么多的购物中心，据不完全统计今年将有将近1000个购物中心上市，这个数字不一定准确但是这个体量是存在的。三是怎么样产品创新的能力。可以看到房地产协会为什么要做购物中心等级评价，因为房地产企业盖的购物中心是我们的最基本的东西，在购物中心的基础上我们植入一些什么内容形成完整的购物中心体系。
作为一个购物中心来讲，百货给购物中心从业者提供什么，这个是大家要做的也是其中一个基础。房地产尤其是商业地产受宏观调控因素非常影响，住宅还有一个延续和迭代，商业地产受到直接消费者的影响，比如说购物中心、写字楼、旅游地产。在整个的经济下行阶段我们体现的最为明显，很明显的是购物中心人少了。但是在地方政府这些年的大力推进下，尤其是开发商的无序的扩张情况下，出现供大于求的情况。这种情况下看到购物中心两极分化，一方面红红火火，一方面处处开天窗。一方面连电梯都舍不得开，一方面人满为患，这是购物中心的一个现状。全国的购物中心经营水平不一样，经营设备不一样。一是政策的支持，二是整个市场的植入问题，更重要的就是面对着市场下行，面对着纷繁复杂的市场我们的购物中心从降本增效，从整个购物中心的技术上人们应该怎么做这是协会从房地产的角度，商业地产提供者的角度所要跟大家阐述的问题。为什么要编标准？这么多的购物中心全国将近1万多个购物中心，在购物中心当中如果没有一个标准，会出现什么问题？当人们把顶层作为全是餐饮的情况下，烟道的容量不够了，电量不够了，人的动线不合理了，廊柱摆放不合理了，这都是购物中心面临的很坚实的问题，从使用者舒适角度看购物中心这是编辑标准的一个初衷。
当然把购物中心给到零售商、品牌商、商业运营机构，通过他怎么去选址，怎么通过他去搞最好的这是最根本的。主编单位是房地产协会商业文化旅游地产委员会，当时编这个标准的时候几个龙头企业基本都参加了，来自生活我们来自使用者基本上都照规到每一个企业提供了不同的意见。标准化协会就是建设部直属的协会，我们研究了4年，但是2018年正式确立正式颁布，这些年一直在各个企业里进行行业冠标。评价条件是建设投入使用1年以上的，对他有一个长期的监测。另外一个主要功能区域应达到同一等级的建设质量和管理要求。必须要有完整的合规建设，处理的应急能力，包括在购物中心当中的必备条件都是具备的，如果有重大的人员伤亡，有重大的防火减灾问题是不可以参评的。
购物中心分为超大、中等、一般规模，在不同的购物中心等级当中有着不同功能的要求。我们设定了一个分值，大概在整个购物中心当中分为四部分，首先运营服务的能力，二是规划设计，三是设备设施，四是消费体验。像消费体验更多做一些问卷调查达到购物中心等级评价的标准。整个评价标准当中有不同的分值，有不同的独立评价，协会是有一个专家团队，来自于规划设计、设备设施、运营管理包括我们的企业参与者是评标的专家。这是标准的几个不同的等级，最高分是五星级标准在评测的过程当中有很多企业达到这个标准了。为什么要做购物中心的评价？一是在同一个尺度下进行不同的分类，形成的优质优价，比如说在购物中心在每平米的坪效或者组织值当中不同的购物中心等级会给运营商消费者提供不同的体验，这种不同体验就是优质优价的基础。二是引导我们购物中心不断提高管理水平，在购物中心当中的节能、降耗等等都是在当前也是在一段时期当中提到最首要的位置。大家知道一个很简单的一层的首饰店照明的灯数如果要不改节能的LED的照明一照度达不到，二费电。整个过程当中节能是最重要的，同时降低室内环境的污染，当一个购物中心进去以后越逛越头疼越心烦，这样对整个市场来说是非常差的体验。
通过这个标准评标不是目的，实际上通过评标让每个企业规范这种标准知道在立项之前，盖购物中心之前，运营之前要想到什么，要知道做什么这是评价的一个标准意。2018年到现在有一个申报流程，基本上想让购物中心企业首先有自评价，在自评价基础上提交到评价委员会，这次为什么在百货业协会讲这个事，首先我刚刚讲了百货业购物中心化是不争的事实，购物中心主体由政府到开发企业的投资主体是不争的事实，在这个基础上大家要会同百货业一起联手来做这件事推动这个行业的发展。这个是已经评价的这些项目代表，评价的过程当中得出一个结论，包括很多大的企业，像龙湖、万达这些企业都以集团性质来共同参加百货业协会的评标的，推动集团内部的评价标准。大家最终的感觉评价不是目的，通过专家市场的分析对你的购物中心进行体检，对未来方向进行把脉，知道差距、未来的整改在什么地方，怎么样优化你的管理，让你的管理提高水平达到一个降本增效，提高管理制度的目的。
购物中心评价这么多年以来欣喜得到了各级政府的支持，比如说黄浦区政府就对获评五星级购物中心的标准按照投资额10%给地方运营提供5000万一次性的奖励，所以地方政府怎么判断购物中心的好坏，在地方政府对购物中心进行管理或者进行奖励的同时也需要一个尺度，这个尺度从专业角度提供给政府，也就是购物中心参评的另外一个目的。当前我们知道购物中心面临的种种情况，我刚刚也说了同质化、电商的发展、传统经营老化、数字化的运营标准等等这些都是现在的最大问题。实际上在操作购物中心的时候，或者操作百货业的时候我发现更深层次的东西，大家知道在北方能源的配比，空气动能的配比都是大部分节能的保准。节能过程当中有很多节能的手段，节能的措施，节能的机制这个都是在标准当中提倡的。包括我们有很多企业做合同能源管理，包括很多资金和资本进入我们的能源管理，这都是降本增效非常重要的一个问题。随着整个购物中心的发展，零售业的发展，大家知道未来的发展空间是非常大的，在发展空间当中大家知道一个城市化进程，一个购物中心的增质提效，更重要3月24日国家发改委刚刚出的一个关于不动产RITS的精神，首先第一个开宗明义提出了百货业购物中心等基础设施产业，很重要的一个特点将来购物中心要想完整迅速的可持续的运营，协会就需要一个退出机制。目前的购物中心来源于靠租金收入维持的发展，这样在整个运营过程当中一方面要增加运营效果，另外一方面对租金能否覆盖运营是每天头疼的事，实际上术业有专攻。大家在运营购物中心的时候干好一件事就可以了，运营好，让成本一定要低于收益，同时要扩大购物中心的可持续发展能力，实际上运营的费用交给资本去退出。
房地产的资产证券化是给购物中心注入了一股清新的活力，但是在资产证券化，在这些年当中对购物中心的资产证券化首先收益率要求5%以上，大家要下大力气达到这个收益率，如果没有这个收益率，资本方RITS的投资方怎么会青睐购物中心，这样就不可能持续发展，不可能让他更好平稳的发展。最重要的一点怎么去做一个好的购物中心，用什么标准检验这个购物中心。再有一个作为资本方我怎么去评价购物中心，我除了对他本身的收益率评价以外，更重要知道基础是什么，一个好的购物中心形象的购物中心是怎样在资本市场上获得收益，这是面对的一个最主要的主题。大家想一下，一个好的购物中心，可持续发展的购物中心是未来发展的一个黄金的法宝就是我们自身一定要盖好、做好、建好、运营好，这就是我今天想要跟大家分享的。
关注 Mall里乾坤
视频号 | 查看直播回放
#4
百联购物中心全方位
焕新城市美好生活
赵维刚 百联股份
第一百货购物中心总经理
很荣幸参加百货行业的这样一次峰会，第一百货作为一个传统的零售企业大家应该很熟悉，地处于南京步行街的一家有厚重历史，悠久传统的这样一个百货商店，随着电商的发展以及购物中心不断的涌入，现在的南京路整个的消费也不断的被挤压，同时今年的疫情又使得本身以游客为依赖的南京东路更是步履维艰。所以第一百货作为南京路的地标企业，也是不断的在传承和创新。
也许很多的一些年轻人对第一百货不熟悉，所以今天我也借这个机会把第一百货的历史跟大家作一个介绍，第一百货成立于1949年，当时名字是叫公营上海市日用品门市部，地址是浙江路口，营业面积1000多平方米，期间从1949年到2007年通过五次的改建，到现在营业面积已经达到11.8万平方米。由于在整个的计划经济到市场经济不断的转变过程中，第一百货不断的在调整，不断的在创造，可以说一百商业是上海乃至中国整个商业的发展史，也是一个活生生的上海发展历史的这样一个见证者。第一百货也是面对这样一个竞争，于2016年启动了第五次改造。整个改造历时一年半，从原先的三家企业变成了现在11.8万平方米，可有59000平方米营业面积的大体量的购物中心，也从原来的百货公司变成了购物中心。购物中心打造以后有几个元素，一是具备了大戏院、梧桐厅、弄堂里、夜上海四大主题，把当年旧上海的一些海派文化进行了微缩景观，充分诠释上海海派设计理念。在C馆一连的南东店打造成了都市前沿、潮货颜仓、探索发现、慢生活四大主题，使得C段更加年轻对标国际的这样一个设计理念。在整个的这改造当中把六合路做了三幢楼之间横跨的设计，引进了棚顶、飞梯、连廊，以及用灯光效果显示了外立面旧上海的风貌。调整了以后最主要的是内部的业态发生了一个变化，从零售73%的业态的占比，达到了55.4%，从而增加了餐饮、休闲娱乐以及服务的类别。
3年的疫情对第一百货的影响和打击是非常严重的，整个疫情期间也是得到了很多供应商的支持，当然作为国有企业也承担了很多的社会义务和整个的社会承担者的角色。第一百货总共对供应商的扶持和维稳有近5000万的利润给予了供应商的支持，让供应商在3年期间有一个平稳的经营，后疫情时代第一百货跟供应商聊天以及招商的过程中很多品牌都提出，实际上回过头来说跟国有企业合作有满满的放心感。特别是疫情当中他充分体会到了跟国有企业合作的温馨和有这样一个共克时艰的决心。后疫情时代第一百货也做了一个客群的分析，第一个年轻的客群提前恢复了我们的消费，特别是一些时尚的餐饮，比如说火锅、烤肉类的，以及一些娱乐类的。第二个现在实用主义越来越明显，以前觉得有些东西在买与不买之间首先考虑的是不买，现在利用实用主义该省的省该花的花，这次疫情期间特别是十一期间搞了一个文化娱乐的活动，通过艺术和商业的赋能从中找到了一个商机。另外我们觉得顾客对情感精神的需求越来越得到满足或者得到提升。
在整个一百经营过程当中有三个关键词，一是文化，二是体验，三是数字化。这次在去年的基础上跟艺术上海国际博览会合作了以后，在整个的7楼这次引进了沉浸式剧场，拿出了4000平方米左右，将来会有11个剧场同时在一个楼层进行经营。第一百货希望以后的顾客不管是外地顾客还是上海顾客，给顾客的感觉就是到南京路除了购物以外还有一个文化休闲的场所。同时把国际艺术展在8楼作为一个长期的这样一个策展型定期的互动，希望能够把艺术融入商业，让商业能够跟顾客有很多体验的交互。同时把C馆7楼的星空剧场，第一百货的剧本杀同时打造了一个Solgan百乐潮都，希望通过7楼高楼层的喷泉式的效果，解决招商难的问题，通过剧场剧院的打造解决了上述的问题。2022年业态再调整再起步，我们从各方面的配比来看零售又进一步压缩，55.41%压缩到46.76%，增加了功能娱乐、休闲娱乐27.87%，原先是15.74%。体验方面这次整个调整过程当中更注重首店经济和餐饮娱乐，整个首店经济过程当中引进了二次元的这样一个餐饮，在整个二次元餐饮引进当中发觉很多的年轻顾客这次是慕名而来到一店进行消费，第一百货的客层更加年轻，第一百货打造了绿色连廊和百里好市，在4楼连廊当中，通过连廊的打造，绿色健康的理念让AB馆C馆顾客有更好的互动和连接。利用六合印象，百里好市打造了六合路的IP，形成了南京路上第一条支马路的夜市经济。第一百货利用3D大屏在南京路、西藏路将来成为南京网红打卡，年轻人聚集地的这样一个地标性建筑。现在关于六合路的这样一个总体的考量。有一个交通枢纽节点的作用，一个是规划动线进行了融合，一个是文化融合和海派西方文化的交流。在六合路整个规划当中，除了现在对整个硬件上面的投入，同时会在招商方面在两侧引进西餐、酒吧主题的概念，把六合路打造成一个时尚街区。24小时夜市也会在2023年隆重登场。
数字化方面在疫情期间为了满足顾客的消费，每周坚持了两次的云店直播，同时在云店和抖音直播交互的场子当中总共有79场在2022年进行了这样一个直播的互动，使整个云店的销售，线上的销售从原先的1%增加到了5%。这对第一百货整个在2023年线上销售的启发有了一个新的重视和新的要求。另外在整个的元宇宙方面也做了一个探索，第一百货希望在整个商场打造一个将近200人的空间，让更多的元宇宙、虚拟经济和虚拟人像这样一个交互的场面让顾客有更好的体验和互动，让顾客在逛商场的同时有一个高科技的互动亲子线上线下导流的新的理念。谈了这么多最重要的就是转化，就是希望通过三方面的措施和三方面的举措，能够把第一百货的转化做好。我们做购物中心一直说转化为中心，提升业绩和利润和租金为目的，转化是希望通过几方面的转化，一是客流和销售之间的转化，怎么把第一百货新的会员，通过五大公域平台，流量矩阵，会员的分享能够成为一个活跃的会员。同时通过私域的运维，把品牌的社群，商场的社群，公众社群作为一个蓄水池的功能，不断把VIP的维护，CRM的管理做到一个制定的高度。一个是租户和零售之间的转化，一百是百购一体的商业体，2023年乃至2025年重要的课题就是希望把租户和零售之间的各个方面的环节打通，真正做到百购一体让整个顾客在一站式购物当中有更好的体验和消费。
关注 Mall里乾坤
视频号 | 查看直播回放
#5
拥抱创新
购物中心的下一站在哪里
欧镇江 香港意汇商业设计创始人兼董事长
今天分享一个2023年1月15日刚刚开的一个商业，也是意汇帮百联在做南京东路一个非常火爆的一个项目ZX。这是一个非常特别的项目，也是在百联里面第一次作为破圈的一种新类型尝试，这个也是百联在今年内部自己开发、自己去做定位各方面的一个新项目。今天我的主题就是拥抱创新 购物中心的下一站在哪里？今天就给大家作一个分享。
首先大家看到整体的画面，像是在看漫画一样，这是意汇做的上海百联的ZX·创趣场的一个项目，位于南京东路。意汇希望创造一个新的给到00后跟10后的年轻人，以前都是像我这样的70后去的。这个项目有点奇怪，开业到现在2个月左右的时间，不仅仅是吸引到00后跟10后，居然70后都会去，等一下会跟大家介绍。ZX怎么得出来的？在新生代这种类型的年代，新生代就是X可以持续发展没有边界，是你想象不到的这种类型的空间，意汇希望能够创造一个二次元大家都知道的，元宇宙大家也知道，究竟他可以跟实体商业有什么类型的关联性？在这个话题上希望能够做一个特别类型的商业，当然这个商业我们叫购物中心吗？不是。意汇一直从开端做这个项目的时候，没提过是百货，没提过是购物中心，有人认为意汇不是在做零售，而是在做粉丝。首先第一次见甲方爸爸就是百联，他们给意汇第一个任务：要有一种新物种的商业形态，希望吸引到10后、00后的小朋友，希望可以变成网红打卡地，希望可以创造一个中国的秋叶原，大家去过日本去日本秋叶原可能会去看漫画等等潮流的聚集地，我们希望可以创造一个中国的秋叶原。
以前老的类型华联商厦，这是意汇当时改造之前整体商业群体的模式，都是一些70后甚至60人后会去买衣服的地方，这个地方已经不适合整个延安东路未来的发展。大家在去年看到，在浦东有一个日本的百货商场LALAPORT，今年农历年的时候开放了，我回香港待了一个月，然后我也专门去日本看了新的商业，我也在日本看了LALAPORT也是日本一个非常大的商场。大家看了以后，也为我们在国内、为我们商业人感到骄傲。我认为日本百货业，日本的零售商，日本的商业地产商现在要来中国大陆来学习怎么做商业，我已经好几年没到日本去，我今年到日本看到所有的百货商业地产基本上都是比较落后的。他们有一个红利，东京是很聚集的人流量所以他做什么都会成功，而不是因为他们做的商业很成功，这一点我为在国内做商业地产的人骄傲，我觉得日本人应该来看看中国人民在这种类型的疫情下是怎么去破圈，怎么去做新的创意。
大家要做一个成功但是没有前车之鉴的一些案例，现在做什么东西有可能也是对的。因为没有这种类型的一些商业出现过，所以意汇是第一次帮百联做这样一个破圈的新品种。当时在考虑这个项目的时候，甲方给我们一个以漫画为主题的商业模式，漫画肯定是以前老一辈在书上看到的，而不是在ipad上看到的。意汇第一个方案：用书本做外立面整体改造，这样的改造是有点夸张的，今天在淮海东路这个项目整体的改造拆成只有柱子跟横梁，基本上整个外立面全都扒光了。整个结构全部重新改过，这次改成基本上只保留框架，其他不会跟现在一样。我希望在第一个方案里面用漫画作为二次元的入口，用一个很形象的设计变成外立面的符号，但是最后我失败了，我败给甲方爸爸了，甲方爸爸也希望创新，但是他也希望能够看得懂。最后意汇做了一个让大家妥协的方案，这个方案看起来还算是简洁，但要是你问有没有记忆点，我可以这样说：没有记忆点。意汇介绍项目也实事求是，觉得好的就是好，觉得有问题就是有问题，因为做零售商业、做商业地产行业要对我们的客群忠诚。一会做设计的过程当中一定要让客群感到惊喜，虽然外立面我不觉得惊喜，但是室内真的可以让人眼前一亮。意汇后面会采取APP的模式，让客群在街上可以跟我们的大楼有社交互动，这个就是未来我们会打造的一个新方案，这个方案外立面是一个会说话的外立面，不仅仅是投广告，更可以跟今后的朋友圈做一些互动。
整个商业大家都会说客群，但意汇人在开会的时候不说客群。惯性思维会影响你后面所做的事情，所以第一我不是在做购物中心不是在做百货，而是是做漫画产业。其次来的人不叫客户，而是叫粉丝，只要有两个这种类型的思维模式在脑子里面，做这个项目你才会做出一个完全不一样的物种，因为你的思维不是房地产思维，而是产业思维，你的思维不是要找客户，而是找粉丝、朋友，是大家能够有沟通爱好的人，这个是意汇在做这个项目的时候的一个亮点。意汇现在很关注客群小朋友他们怎么去作为粉丝这样一个挖掘点，意汇怎么去挖掘粉丝来关注它，所以在做这个项目的时候，他们开始就做了很多传播，挖掘所有对日本漫画，对国内漫画感兴趣的人，使其成为一个族群，然后去咨询他们，了解他们喜欢什么类型的一些动画，喜欢什么类型的一些生活模式。这家店已经在年初正式试营业，有很多新的首店在今年下半年会开业。2022年12月份大家在哪里？我在家里躺平了，意汇总部在杭州，但是上海分公司所有的同事都在家里躺平了，因为他们都中招了，但是意汇是2023年1月15日要开工，很多施工单位很多人都躺平了，在这样的情况下把这个项目开出来是非常困难的，这是开店当天整体外立面改造出来的结果。
这个项目是疫情前开始筹划的，经历几年后，疫情结束了。室内色彩非常丰富，非常有一种所谓二次元这种类型的手法，大家看中空这种类型的LED这是为所有的漫画家来这里在做一些他们的漫画展，这是一个展馆设计而不是购物中心设计，他们来到这里是准备开他们的漫画展的。所以意汇的零售，包括餐饮、VR馆，不过是我漫画馆里的配角不是我的主角，这个就是意汇的反思维模式，因为意汇是靠谁来去引流的？靠一些漫画展，靠这种类型的策展，靠这种类型来去吸引，每半个月，每个月，每一年都会有不同类型的活动吸引这种类型的粉丝来到这里见他所谓的偶像，这个是偶像跟粉丝的见面展览场馆，这个就是意汇的思维模式。你进去以后会看到有很多这种类型的LED变成了很多不同的漫画的书本，天天在这里传播，可能今天《海贼王》的作者来了，所有LED的里面都变成他的一些漫画作品，这些作品代表了他在这个展馆里面，展示了他的一些作品的一个地区。DAMASHI NATIONS这个是我们中国的首店，是以展览式的手办为主导的零售，这个店只有一百多平方，但是一个月的销售量可以达到一百多万。这在同种类型的手办行业当中是比较好的店，当然还有MAGEHOUSE、模玩熊等等。
国内首个聚集了二次元文化的商业群体，仅仅只有1万多平方，但是单日流量就有5万，这段时间单日流量就有3万多，那么小的地方就有那么多的粉丝会过来，是因为漫画的主题非常多，非常容易更新，所以一些小朋友会经常来这里看有没有好的新的漫画出现，营业额单日破200万左右，这次的改造的重新定位，对百联来讲，他们业主方跟我说是百联第一次破圈了，是可以达到预期的营收和效果。从这个项目来解释，我在行业内做了20多年，包括我自己个人以前是在香港设计界管商业地产板块做运营设计的。大家会觉得在商业地产里面兜兜转转，围绕一个字买买买，现在这个年代斗的过淘宝、抖音吗？斗不过，因为买买买不是我们能够吸引到客群的核心，尤其是我们的实体。我要买一件衣服我用手机就搞定了，我要吃饭我可能点饿了吗也搞定了，实体能担当一个什么类型的角色？这个就是要探讨我们的现状。
大家看到诺基亚跟苹果，大家有没有想到15年前苹果是做电脑的，也没有手机和iPad。但是诺基亚当时都是按键的，承包了全球的市场。但是一个不是手机行业的用3年时间把诺基亚整个市场赶走了，只不过用了一个很简单的东西，这个所谓的小的东西不叫手机，他的定义不是手机。这跟我之前讲的是同一个概念，他把这个小的东西叫移动端，把这个小的东西加一点苹果的系统叫IOS系统，就是现在我们用windows系统的概念，在小的东西里面加软件，把软件这个改名叫APP，简略版的软件。让它在移动的零售空间，使你的时间用的更完善，只不过是不叫电话，电话破圈再加入一些他们自己本身自有的一些强项，就可以把一个领军人物的诺基亚3年以内打趴下，所以我们同行业的人一定要破圈。首先要离开自己的专业，多看看这个行业我们消费者的习惯，因为他才是我的对象，专业不是我的对象。专业你牛，3年后可能什么都不是，你离开了客群，离开了想给谁用的心态，这个就会变成一个非常严重的问题。
存量物业是很巨大的，我们现在怎么重新定义怎么重新打造，很多一些存量物业的业主方，都会用我是做商业地产的思维模式去想存量物业怎么改造，为什么是商业地产这几个字？全都是做商超，有可能存量物业就是一个室内运动馆，从运动馆加一些商业的零售才会吸引客群。不然还是一个用产生的品牌定位，全部的定位报告都是一模一样的，他们都是不破圈，所以他们想的就是一部手机，这样是没有改变过的，存量物业可能就是一个空间而已，可以是一个大型的健身房，可以是一个图书馆，可以是一个学校，可以是一个什么类型，只要在这个第三空间里面做好他的定位，再加上适当的餐饮娱乐这个是他的配套而不是他的根，破圈完以后变成差异化经营。我所解释的就是大家平常说的实体，包括连互联网都要破圈。以前开一个淘宝都是等着客户来，所以你的流量很低，这样不行。不能仅仅是开个店，很多人开始做什么？淘宝开一个店可能就是等客来，迭代以后变成找一些运营商在线上搞导流，粉丝量有了以后又会觉得不行了，现在演变到KOL每一个人都是明星，每个人都有自己的私域流量，大家变成有私域流量的明星来做带货。
意汇最近有一个新的项目，前一个礼拜在杭州接了一个项目，20万平方的商业，运营商是一家做直播的平台，不是什么银泰也不是华润，是一家专门做线上的运营方，但是他要求我把线上的一些直播怎么做到实体商业的模式，这个是一个破圈的。就是我们现在这种类型有可能以后可以预言一下，以后存量物业拿这个的不是房地产开发商，是线上直播的平台商，这可能是拿这个存量物业最大的业主方。1.0版本街区、2.0版本百货、3.0版本购物中心、4.0版本是第三空间的年代，这个第三空间不是靠零售，不是靠餐饮，不是靠娱乐复刻的物业，可能就是靠第三空间，可能这个地方就是一个公园、健身房、图书馆，用第三空间去吸引客流来到这里，我们这里是共享办公的地方，我到了中午吃个饭是必须的，而不是为了吃饭才来这里。
意汇创造了一个新的研发的业态，叫“SNS”，社交互动系统，第三空间必须用以社交实体为主体的一个定位来去想，第三空间的第一个吸引点不是想零售品牌百分之多少，餐饮品牌百分之多少，先想好社交空间里面应该是健身房还是临时办公还是宠物公园还是其他什么都可以，但是这个就是用我们的定位来去做我们的核心。以前是以品牌空间来导流，现在是以业态加我们的SNS社交互动的第三空间的定位，再加上场景作为引流点，意汇不是靠餐饮娱乐零售品牌，而是靠业主方自己定位的业态来去吸引客流。意汇要把一个只靠买买买的商场，变成一个聚聚聚的剧场，现在是创造一个剧场而不是创造一个买东西的地方，买买买已经不能满足人们的需求，所以要创造突破我们所有的壁垒，要做一个剧场，做一个聚空间，这个就是所谓的自己能吸引人群，吸引人流。因为精准的定位客户，粉丝就会慕名而来，以后不用补贴给这些品牌，补贴还不如自己把场景打好，做好都是自己的何必补贴给其他人呢，聚空间就是我们以后未来所有的购物中心下一代就叫聚空间，意汇3年前投了一家互联网公司，把聚空间里面所必备的系统，以前诺基亚没有，苹果做了一个IOS系统，我们以后会帮商场里面做一个他们的IOS系统，系统的名字叫“声悦里”，一公里的朋友圈，整个商场里面所有的不动的屏幕里面可以随便发朋友圈到里面做你的分享和广告，品牌可以通过屏幕发你的广告，可以接触到你的粉丝和客户，做一个一公里版本的饿了吗，在所有商场公区里面都可以点餐，点整个购物中心里面自己的餐，坐在哪一个聚空间就会送到哪里，提高我们所有的购物或者品牌零售还有体验感。
意汇做了一公里版本的同场转化，这个是在互联网直播学的，我们要在同一个空间同一个时间拿到一个优惠券，他在这个场合可以马上把这个拿到的优惠券赶紧用，做整体商业的时候要认知做同场景化的节点的工具，要做一个高频的APP出来，使得客群来到这个场所，来到这个聚空间消费消费再消费。在这里做一个一公里版本的聚空间，这里写的是共享空间，其实就是聚空间。这个就是第三空间，第三业态。刚刚说很多屏幕有共享广告，还有共享流量，因为他可以蹭整体里面的商业流量，我们商业也蹭粉丝KOL，这个商场里面传播出去的时候更有广告的效果，这个就是引流的入口，这些都是现在不同的商业在云南做的聚空间是给所有人临时办公跟吃饭的地方。
这个是意汇，拿了一层楼做了未来聚空间的场所，以后可以邀请大家来我公司考察未来的聚空间加互联网能够做什么。声悦里商业场景的逻辑是通过社交分享，通过聚空间这种类型的运用，可以产生出我们品牌的互动效应，产生出朋友之间的交往，产生出转化，做任何东西不能做转化都是耍流氓。如果是做任何东西只要好看没人来这个也是耍流氓，这个是没用的东西，漂亮一定能吸引客群吗？不是。便宜我就吸引客群吗？不一定。你要做组合拳，你针对自己的粉丝，针对自己的客群就可以做到很合适的你的一种类型的定位。意汇在声悦里2.0从场景加互动激活线上线下的客流，做一些互联网这种类型的客流，在这种类型地方怎么用一公里饿了吗的方法创造工具，把本来不能创造价值的地方，让这个工具也变成盈利点。我们也会有360，很多不同的照相机给到网红在这里拍不同类型的照片。养成系列大家听过，线上养成线下种树，这种类型意汇也会做这种类型是快闪不是长久的，还是必须要30%的一些功能是以快闪的形式出现。这个是全球首创SNS社交互动系统，这是意汇这三五年研发的逻辑思维，怎么改变新的购物中心未来，应该用第三空间的逻辑来打造。品牌换来换去，造景换来换去都不能达到长远做错位的经营。声悦里打造线上线下互通互融社交场景，把所有的存量物业要定制IOS系统，令每一个商业都有自己的特色来满足自己的个性化，个性化当中也是能够让客群来到这里，用到他刚需，来这里不是因为想吃饭买衣服，而是因为要在这里临时办公，有可能是带狗过来放狗的，有可能在这里是打电动的，我们希望能够创造一个第三空间的模式。后续也会在视频号跟大家进行分享，从设计师运营者的角度去介绍我们这种类型的商业究竟是什么类型的状态。
关注 Mall里乾坤
视频号 | 查看直播回放
#6
后疫情时代消费者情绪与零售商机
门淑萍 WGSN趋势总监
今天来跟大家分享一下后疫情时代消费者的情绪跟零售空间之间的趋势在哪里，希望通过今天的分享可以跟大家有一个更好的交流。今天主要分享的就是第一个人们对于2024年未来的宏观趋势是什么，这个也是WGSN在全球每一年的年度趋势发布非常重要的一个概念在于说大家要了解未来的走势以及未来我们消费者他们会有哪些情绪，如何去触达消费者，如何让消费者从线上的生活走到线下来。另外我会讲到说因为现在的疫情，人们现在的消费者他们的情绪点又在哪里，经营者跟他们的情绪怎么来沟通？跟消费者如何有很好的语言的碰撞。其次会讲到未来零售策略商机在哪里，该如何抓到这个部分。
首先看两组情绪，后疫情时代的到来带来了正面和负面的情绪。你会发现疫情开始到现在疫情慢慢的往下落幕的方向，涌现了非常大量正面积极的疗愈非常健康的生活方式，这个时候人们通过很多社交媒体，公共平台以及有很多的消费者在朋友圈自媒体都在分享大家的一些非常正面积极的情绪。接下来看到说都有什么？第一个在于说集体和睦。因为疫情，大家跟邻里间，朋友间在朋友圈之内很多人不冷漠了，越来越有集体和睦的概念。另外你会发现无论是所有的业态都传递出一种非常正面的，为什么现在的香薰、香水这些家居产品的业态非常好，因为可以带来非常正面的感受。也可以看到人们对于未来抱有非常积极乐观的心态，还有自我关怀的情绪。像瑜珈、浆板非常健康的自我关怀型的经济都在传递正面的方向。另外会发现重新定义幸福这件事情。在负面情绪中，首先大家看到在当中其实需要消费者释放的，当消费者看到流泪、哭泣会让你有一种同理心，另外对于疫情大家有恐惧、害怕，对于未来这种经济到底好还是不好？这种不确定性，这种不确定性的时候可以看到所有的负面情绪的反面，在于说当消费者处在不确定情绪的时候，如何给予他安定感，如何让他放松，对于未来要更积极的状态。另外也可以看到因为疫情有很多的隔离，很多的长期孤独，这时候会发现以前独居老人，现在独居青年这种词汇。大家对于陪伴是非常看重的，这种陪伴对应了长期孤独以及加剧了倦意的方向。
再看对于2024年未来其实会有几大情绪价值，情绪价值近两年是提及比较多的，情绪价值是什么？大家为什么要购买一些泡泡玛特？为什么这么火，为什么这么多年轻女孩子喜欢买这样的小产品，他会让我觉得很幸福这就是情绪价值的一个方向。2024年一共有4种情绪，一种是未来危机，这种冲击你会发现有几种冲击，一个是对于未来的不确定性，还有就是大家会发现时间过的好快，忽然间4月份了，时间就过去了，时间迷盲感给我们带来的感受是非常冲击的。去年真的非常玄幻，一整年迅速就过去了，时间的迷盲感对人们带来很大的冲击。另外一个情绪价值叫倦怠加剧，好像说好多东西都看过了，现在很多年轻人对于综艺，对于很多过渡的网络新鲜的内容千篇一律，会发现都是这些没有意思。这时候可以看到，现在的消费者对于感观刺激的要求变高了，这时候如何抓住现在消费者眼球的方式。可以看到美的这是传统的家电品牌，对于夏天他有自己的定义，比如说夏天开汽水、切西瓜、吹空调放松的声音，整体来讲可以看到消费者对于这样一个缓解压力，以及情绪的数字是每一年都在很大波动的一个上涨的方向。在产品当中现在看到非常大量的产品在包装上会给人们非常多彩的，非常多巴胺，非常视觉刺激包装的方向，都是为了改变消费者的倦怠感。不让看到都是千篇一律的东西，这太无趣了，现在的消费者对于五感的感受要求非常强烈，现在看到的数字美学对于人们的整体的影响是非常明显的。大家再来看到还有一个情绪价值重新定义幸福，幸福其实很简单，人们要传递出来的就是一日三餐，自在的宅在家里非常享受的状态，寻求安稳感会给人们在未来的不确定性，刺激下会让人们觉得自己的生活非常具有仪式感的方向。还有现在的年轻人喜欢晒自己的节俭，大家会发现这种节俭这种省钱非常容易吸引他的目光，而并不是感觉到自己多么的拮据，这是一个非常有趣的事情。
另外正念情绪的传达，边上的网红Nice爷爷，还有前两年声音疗愈包括整体情绪向的方向是非常火的，Nice老爷爷是非常带有积极正面的方向，但他其实整个人生的过程是蛮悲惨的，他遇到了人生职业生涯的这种跌落，然后遇到了亲人的离世，但是他传递出来是非常积极向上的一直在笑的这样的一个状态。这种就是传递出来在人生虽然是比较闭关的，但是是一个非常积极乐观主义的一个方向，会给人们带来一种非常正能量的方向，所以情绪的正念的传递是非常重要的，这才能跟消费者真正的达到情感上的共鸣，会让人们感受到大家传递出来的是一种什么样力量的部分。彪马一直在做复古运动的方向，运动现在最火的是LULULEMO的瑜珈服，彪马如何破圈？他在跟高端的瑜珈社团进行合作，去打造会呼吸瑜珈瞬间的部分，让瑜珈服，让人们整个舒缓的过程中更注重的是呼吸感，这个时候不过渡强调瑜珈的专业性，而强调了临近大部分沉浸感的方向，当人们想要破圈到另外一个相近行业的时候如何找到自己的一个品牌的概念和运动的方向。传统的老字号同仁堂，同仁堂现在是很出圈的。现在年轻人对于中医养生觉得很新奇，但同时这种中医疗愈的体验会结合年轻人喜欢，结合SPA油、咖啡、东方美学的概念。现在大家会发现中国文化的部分如何链接年轻人，如何让年轻人发现他非常不一样的地方，寻求中国东方概念的部分。
在未来策略以及我们的零售商的层面，第一个要打造便捷和高效的，以前我们去逛韩国很多的店铺，会直接跟你讲TOP单品为什么？他非常高效，可以让快速知道哪一些好哪一些不好。另外可以看到物流的通常，比如说去日本会发现很多商场有快递服务，你不用购买很多产品的时候还要拎回家，会帮你快递到家。这种对消费者提供这样的一种便捷性是非常重要的一个部分，另外超强的便捷性在于说如何让消费者觉得简单，比如说KEEP，或者是健身房超级猩猩，这个时候大家觉得健身变成了很简单的事情只要一个预约上一节课就结束了，如何用超强的便捷性考虑消费者非常便捷的方式。第二个是突破边界，突破边界是非常重要和连接年轻人的概念，刚刚几位嘉宾都有提到这件事情。如何去突破边界这件事情呢？这个时候在于说如何去链接年轻一代的生活方式是一种非常好的突破边界的一个概念。在于说什么样的方式是可以跟他们有连接的，刚刚聊到动漫是一个破圈，比如说讲到一些潮流个性品牌，上海的TX淮海，就在破圈年轻潮流文化的一个部分。另外也可以看到如何去破圈，让消费者有一种新体验的一个方向。现在所有的中国人的生活都是线上和线下的生活是一体的，当一体的时候，大家在做线下零售店的时候，如何去把线上跟线下联动起来？你会发现说现在大家更多做的是零售业态的公众号来看一下现在有一些什么样的活动，如何去把线上跟线下做一个联动指南的方式，比如说如何去体验、打卡、加入现在最新的活动，这个是巴黎老佛爷的商场，他在地下一层加入了很多疗愈区域，比如说加入了芳香疗愈馆，小众的理疗的品牌以及生活方式，让我们的消费者整体来讲去不同的情绪的改变以及体验，以及一些活动的社群的方式。这种都可以做线上线下的线上指导线下体验的方式。
链接社交属性是现在所有零售业态都要做的事情，因为其实现在的消费者更多的我们去到商场里，不一定是来购物的，可能是见朋友喝咖啡谈事情，这个时候你会发现说都是非常重要的社交场合，甚至到说自己去逛商场的时候也希望跟我的朋友圈，跟我的社交媒体帐号进行社交属性的传播，我希望会做到很多的体验打卡，上海安福路为什么那么多人去那个地方就是为了在网红地区打卡，就是为了喝一杯最网红咖啡的方式。有什么样的值得让消费者打卡的，而不是说传统意义上的网红打卡墙，这种其实已经没有办法那么容易吸引到消费者了，你如何用事件，如何用热点，如何用这种品牌去让消费者链接。像南京西路现在的张园所有的国际品牌跟上海的巷子做了非常传统文化和国际品牌的链接点，这种都是非常容易打动消费者的这样的一个社交属性的部分，也在于说赋予它一个什么样的方向。
还有一个大家特别希望在零售业态体现的城市绿洲，为什么喜欢来这个商场，为什么喜欢来这个零售业态可以给我们带来一种户外感，可以不一定非要走出室内，人们要去打造城市绿洲疗愈和舒适感的方式给我带来自然感的生活方式。也可以看到现在已经到了一个精致户外的生活方式，所以大家可以看到像这一组数字全球的图表，整体的精致户外生活走势是很强的，无论是专业户外还是普通的露营的方向。也可以看到像户外氛围，如何去传递这种氛围同时让消费者真的可以进去，而不是只是陈列的方式，而是如何让他身处户外的方式，现在有很多网红的火锅店或者网红的咖啡店直接做了户外露营主题风格的，其实非常吻合现在消费者追求的方向。尤其是在日本，现在有非常大量公园型的商态的模式，这种商圈消费者完全的身处在一个公园购物的方向，所以这种是非常吸引现在年轻人的体验感的方式，这种你会发现说就算年轻人不去购物，年轻人不去约朋友吃饭也都想要进入到这样的环境当中去放松自己，在整个的生活当中会让自己有一个非常舒心的生活方式，而且会把户外的露营生活和户外的生活变得更加都市化，变得更加的让人们有这样的绿洲体验以及都市的并存感，这种是线上的业态没有办法给予人们的。所以如何去跟我们的消费者提供给他们，人们内心所需求的这样的一个新的生活方式，是非常重要的一个部分。
再来看一下精致露营下产品的方向也是非常宽广的，可以看到所有的露营产品现在还有夸张到给我们的宠物的露营的账篷，给宠物露营所有的设备，现在整个的露营经济其实是非常影响现在重要的一个生活方式的概念。可以看到几个特别明显的第一个轻量化，因为人们要带太多东西出门了，第二个多元化。第三个一定是高颜值，第四个就是要讲这种氛围感，也就是说露营氛围如何引入到室内，大家也会提到这样的跨界联名，如何用知名的设计师品牌来去联动消费者，让他们更加的了解和更加的希望可以进入这样的一种生活方式。另外这种精致露营风影响了时尚设计的一个方向。
第三种怀旧情怀，大家想联动年轻人，怀旧是一个非常重要的概念点，可以看到近两年的怀旧尤其是带有中国本地文化的，烟火气。这种巷子文化，所以可以看到像在成都就会讲这样的一个烟火气的方式，去北京就会讲巷子文化，不同的地域都有连接年轻人的这样的一个本地文化的概念，另外也可以看到这种尤其是80后，90后他们其实对于很多怀旧文化也是非常喜爱的一个方向。我们可以看到如何把本地文化链接到业态里面是非常重要的，尤其可以看到现在有大量的市集怎么一去链接？现在消费者非常的爱逛市集，因为是以前非常热闹随处可见的很放松的场景，因为现在都是这种太高科技化，所以这种市集文化也是非常打动我们的，另外比如说围炉煮茶非常传播的都是以往怀旧情怀本土文化的传承来做链轨，甚至归途的方式，比如说绿皮火车，旅行中不同景点的方式都是可以链接消费者情绪的部分。
另外还有回忆制造，就是WGSN会给我们消费者打造这种完全沉浸式体验的这样的一些以往的沉浸场景的体现，让消费者回到不同的年代，都会让消费者有不同的触感，甚至很多00后为什么喜欢，他们没有经历过这个年代，但是他们会非常的好奇，如何把一些以前的好的文化用新的角度告诉年轻人，以前的这种中国在七八十年代是什么样的，不同的地区有不同的这样一个文化的传播，相信在座的各位每一个不同的城市，都有自己本地和本土的文化，如何将这样一些本土文化和七八十年代以前文化的优质的一些特色的高光时刻抓出来，传播出来给消费者。刚刚也聊过古法疗愈全新的业态方式，我们也可以连接老字号，每一个业态里面一定都有自己的老字号，老字号如何焕新颜是我们考虑的重点，刚刚不断聊同仁堂这些其实就跟现在年轻人养生咖啡文化这种茶文化要去结合起来，这种其实都加入了东方养生方式的概念去传播出去让消费业态变得更好。另外可以看到很多国际品牌非常喜爱用怀旧的方式，像大白兔奶糖，大白兔现在在跟很多国际品牌做联名。我们70-80年代的人大白兔、金刚葫芦娃，这些传统形态的卡通其实都是让消费者觉得很有趣的一个方式。这种其实都是可以加入怀旧的一个方式，去呈现出比较新潮的一个新的形象。
最后一个数字机遇，在于说如何用现在的这种虚拟的VR、VI的科技，如何去打造一些虚拟偶像，甚至到说虚拟的沉浸式的展馆和活动，给到消费者。让消费者去联动他的线上生活的一个方式。商场零售要打造沉浸式体验的氛围感，这是现在消费者非常喜爱的，会发现现在年轻人很喜欢业余的生活爱好比如沉浸式体验的剧场，北上广深很火非常火，为什么年轻人喜欢沉浸式体验的剧场？因为他本身非常有代入感具有非常不同的场景感，如何用沉浸式体验来进行感受。纽约的一个小商场，用了游戏的体验方式让消费者会有一个业态的感受，这个现在在北上广深有一些复古潮流的运动场馆。这种整体从灯光、布局，体验区都会给消费者带来一个身处游戏空间的这样的一个氛围和体验感。这种就不是以前讲到的网红墙的概念，而是说是有一个动线的，会有不同的动线让消费者去体验不同的这种虚拟空间和虚拟的时尚的方式的概念，整个空间氛围感都是暗室化的，赛博朋克的概念就是游戏化的方向，这个跟以往非常通亮的空间是非常不一样的。再来看一下现代人为什么喜欢虚拟数字的方式，因为现在的生活方式大家就是数字游民经济，现在不上班的人特别多，是真不上班吗？他们其实也上班，但是你会发现说他不是正儿八经的坐在自己的办公室里朝九晚五，你会发现现在任何逛北上广深，以前工作日跟周末差异很大，现在会发现说他们不上班吗？都在外面喝咖啡，因为现在的消费者有很多赚钱的方式，他可以在线移动办公，可以在线工作，可以用社交媒体赚钱，所以他可以赚钱的方式和他的身份已经变的很大了，甚至有很多人不用在国内办公他出国，一边玩一边赚钱都是可以的，这就是因为现在的人生活方式的变化是很大的。
可以发现对于未来零售的商机和策略，其实最主要的首先要给消费者提供的是高效便捷的，我要非常明确知道整个业态要提供什么，不要觉得最近在做这个事情，在做那个事情。然后如何用快速的链条让消费者有这种及时配送或者高效体验的方式。突破边界，就是如何去打破现在消费者的倦怠感如何抓住他们，如何去链接新的生活方式就在于说要知道现在有哪一些生活方式，该链接什么，模糊线上线下的，不要觉得线上是竞争的关系，线上线下就是一体的，所有在座的人的生活方式线上跟线下就是一体的，当我线上看起来价格差不多的时候，为什么不线下直接拿走？这时候会发现说线上的消费者的这样一个在线上先看一下整个价格或者品牌，其实也是一种宣传。另外大家如何去加入这种新零售社交，如何用零售跟社交连接起来。怀旧情怀，如何给消费者提供最新的这样一个流行的生活方式，如果用怀旧情怀的时候就是讲到关怀经济，如何给到消费者想要的内心的比较柔软的方式，另外也有古法疗愈跟中国本土的文化进行新的转化，以及去做本土的情感链接。如何去打造浸式的怀旧。数字机遇，我们去打造数字零售的时候，如何首先给予消费者这种沉浸式体验，要去结合什么样的数字方式，去抓住我们Z世代的社交中心的这样一个概念，如何在整个线上跟消费者做联动。我们要符合现在的这样一个数字游民经济的方式，也讲到说如何去经营一些小众的社群，去抓住不同的这样一个生活方式的人群的概念。
后 期（下午场）
李新龙 | 华熙LIVE模式-沉浸式体验揭秘 华熙集团产业负责人 |
孙婷婷 | 融合创新，打造城市消费新场景 中骏集团 西长安中骏世界城 总经理 |
黄 湧 | 香港REIT之王的商场营运之道 领展资产管理有限公司内地营运总监 |
李 琦 | 高度存量竞争下的商业调改的系统思路 和奕咨询 业务合伙人 |
张 静 | 从城市更新中的变与存中，看商业内容价值打磨 安徽愿景文旅开发有限公司 合伙人 |
江良华 | 内卷之“旧改”新机遇 MTC麦田商业 总裁 |
孙元文 | 来次潮玩，启幕全民潮玩大航海时代 TOP TOY 创始人兼CEO |
王迦谊 | 商场时尚艺术大展的跨界解读 R+production（文沃科思） 总裁 |
更多论坛待回顾
奥势前行
向新而生
中国奥特莱斯
产业发展峰会
经营有数
决策有据
中国零售数字
化发展论坛
重构
“人货场”
存量商业升级
改造论坛
守正出新
创变未来
中国零售
营销论坛
END
SHOP PLUS
12月·深圳展
2023 深圳国际酒店及商业空间博览会
联系我们 / SHOP PLUS
扫描左侧二维码 添加官方客服
热线详询：021-3339 2095