【老南读财】住宅使用年限到期被爆炒，背后是盘大棋

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源新闻标题：三问住房土地使用权:说好的70年为何缩水媒体：新华社链接：http://www.cs.com.cn/ssgs/hyzx/201604/t20160420_4951416_2.html

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土地使用权出让最高年限法律早有规定国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

“自动续期”缺乏细则中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。

石榴理财学院解读
1、随着国内人口增长的减缓、人均拥有住宅面积的冲顶、地方政府土地出让财政收入到达顶峰，国内房产的主要税种，由交易型向持有型转变，是必然的趋势。2016年3月11日，十二届全国人大四次会议举行记者会。全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。所以，我们预计，房产税的出台，只是时间问题。而上海和重庆的房产税试点，已经有段时间了。国内房产税试点的税基为房产交易价格，这个很重要。

上海、重庆房产税征收标准

2、国外房产税征收已久。主要有两大类，一类以美国、日本为代表，按照房产评估价值为税基征收。如美国为评估价的1%至4%不等，平均约2%左右；日本为评估价的1.4%。一类以香港、新加坡为代表，按照房产租金为税基征收。如新加坡自住为年租金4%，出租为年租金10%，香港为租金市值5%。当然，各国的房产税都有一些列的扣减，如贷款利息、个人首套等。

各国房产税征收标准（申银万国研究所）

3、这里面我们发现个很有意思的情况，如日本房产税为评估价的1.4%，简单算数除一下（未考虑通胀和房产价值增贬），会发现71.42年后，房产税等于把整个房子重新买了次。如美国平均为评估价的2%，也就是50年左右，房产税等于把整个房子重新买了次。所以曼哈顿很多人买的起房住不起房，因为3%的房产税太高了。所以国内规定的70年、50年土地使用期限，真不是拍脑袋的。

石榴理财学院建议
1、根据上述分析，国内房产税在未来几年后征收，且以房产评估值为税基征收，已成定局。在此之前，我们每个家庭持有的房产，尤其是持有多套房产的，在合法的前提下，提前几年进行“税务筹划”已经可以提上日程。毕竟目前国内老百姓家庭资产组成，房地产平均占比高达68%，而美国为34%（数据来自法国益普索(Ipsos)《东北亚地区(中国大陆、香港、台湾和韩国)的中产阶级调》），一旦征收，影响会非常巨大。
2、因为相关政策尚未出台。根据“税务筹划”合法、减少税基、减少税率等原则，对于手中房产套数过多的土豪们，初步可考虑各类家人分散代持，或卖出部分，配置到海外房产或者其他金融产品的方式，提前布局。对于手中住宅土地使用权年限较少的住房，要考虑卖出或者置换为年限比较长的住房。
3、石榴理财师会持续关注相关政策的变化，第一时间出具专业、合法的税务筹划方案。赶快转给您身边的土豪吧~！~！

以上内容由石榴理财学院提供。

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