【老南读财】投资房产一定要买房吗？

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新闻标题：浙江开发商跑路美国 上万业主陷“售后返租”陷阱媒体：中国经营报据上述业主代表提供的与桐乡经营管理公司签署的《委托经营合同》补充协议和《桐乡世贸中心商铺(位)委托经营合同》显示，桐乡世贸中心开业之日3年内，业主不向世贸经营管理公司收取费用，3年后业主向世贸经营管理公司每半年收取一次经营保底回报收益，即每年可获得总合同房价款的10.6%。另外，如市场经营回报高于10.6%，则高出的部分业主可与世贸经营管理公司按比例分成。具体标准为：购买4套以上铺位业主与公司可按8:2分成;购买2套以上铺位业主可按6:4分成;购买1套铺位业主可按4:6分成。“虽然产权证已经下来了，但是合同上的收益回报却一直拖欠，而且现在房子也不腾退给我们。”桐乡世贸中心一期业主代表说。

老南解读

前几年，先是海南、山东、江苏连云港等，很多集中在海滨城市，出现大量的所谓“海景房售后返租”。即买房后，由开放商代为运营转租，保证一个比较高的，如8%甚至10%的年化收益的租金收入。如收益达不到，由开发商等相关方担保。包括不少公寓、酒店，都有这样的宣传。借着这两年互联网金融的风口，又变成各种新的“画皮”，卷土重来。如有直接拿租金收益权来众筹。最近有不少朋友拿着类似的材料来找老南验毒，今天正好来聊聊。
售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。很多投资者对每年8%甚至10%租金收益承诺心动不已，但那些售后返租的商铺，真的像看上去那么美好吗？ 一方面，《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”另一方面，大量类似“售后返租”模式，尤其是商铺，其中保证收益的担保方，仅仅是开发商或其相关方。很多老年人看到“担保”两字就以为万事大吉，本息无忧。但实际上，这些担保方都是非常弱的担保主体，甚至是为这个开发项目成立的项目公司，本身实力有限，且项目运行结束后，基本也就一个空壳公司。这样的担保主体，仅有担保之名，而无担保之力。一旦收益达不到，面对这样的空壳公司，投资人连去法院起诉都没用，赢了官司可公司破产了，账上没钱啊，只能自认倒霉。今天这个新闻里的案例就是这样。此外，近年因为不少三四线城市，房地产销售困难，也在用此类方式包装销售一些积压房，这仅仅是开发商甩盘，加速资金回笼的一种方式。 那如何投资于租金回报类产品呢？房地产信托投资基金（REITs），不用买房就可以享受到出租和升值的红利。美国是REITs的发源地，过去20年中，多个REITs板块实现了两位数的年化总回报，如自助式仓储的年化回报率是16%，公寓、零售、写字楼是12%，医疗是13%。彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢罗素2000（9.61%）、标普500（9.83%）等主要指数。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。 国内从去年开始，也发行了部分REITs类产品，投资于国内或海外。老南之前介绍过投资于海外的REITs类基金。唯一投资国内的是鹏华前海万科，其50%投资于万科在前海的一个商业用写字楼。

数据来源于天天基金网
 看到上面的收益，那些买山东海景房的大妈们会不会很郁闷呢？有正规的金融产品你不买，非要去走偏门。

老南建议

1、并非所有的“租金收入产品”都不安全，但不了解交易对方的资本实力和运营能力，不了解不动产的区位好坏，不了解周边实际租金回报率情况下，只看着8%、10%的回报和担保二字的，最好别碰了。
2、REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。是家庭资产配置非常好的工具，虽然国内相关产品刚起步，但值得高度关注。
3、REITs并非只涨不跌，美国不少REITs在08年次贷危机，跌幅不小，主要跟随房地产周期波动，配置时需要注意。

美国REITs阿瓦隆湾社区物产公司走势

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 老南简介  南小鹏国际金融理财师       金陵人氏，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师），资深金融从业者。海通证券十年，后转战于互联网金融，专于财富管理，投行、信贷、金融科技皆有所涉猎，复有深刻之理解。

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