【老南读财】关于房贷，你一直被误导了

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新闻标题：16家上市银行零售贷款图谱：增量46%投向房贷媒体：21世纪经济报道截至8月31日晚，已有18家A股上市银行的半年报发布。据21世纪经济报道记者统计，2016年上半年，16家上市银行（不含8月刚上市的江苏银行和贵阳银行）上半年4.32万亿新增贷款中，46.2%源于个人住房按揭贷款（2万亿元）。
数据显示，农行、中行、建行的个人住房贷款不良率分别为0.4%、0.41%、0.34%，招行、中信、浦发、兴业、平安的个人住房不良率则分别为0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整体不良率较年初的升幅，亦不过集中于0.01-0.04个百分点的区间内。“在经济不景气、企业资金需求疲软的大环境下，个人住房贷款是银行资产中的‘安全垫’。”一股份行分行行长如是评价称。

老南解读

最近房事的热度，给老南的感觉，不亚于07年和15年的股市高点时，那种全民的癫狂。之前老南也写过《房价能涨多久》，就不复述对这种疯狂之后如何收场的评价。今天重点聊下房贷，因为最近咨询老南等额本息还是等额本金的人越来越多，而且网络上不少相关文章错误不少。 搜索一下相关问题，答案还不少

 大部分的文章，往往会煞有介事的配这么一张逼格很高，看上去很专业的图，阐述两种贷款的本息支付区别： 

最后给出这么一个结论：
等额本息比等额本金节省了不少利息！亲，银行很坏的，会推荐你等额本息多收你利息，还是等额本金省钱，就是一开始还款压力大。 

真的是这样吗？？ 当然不是！因为等额本息和等额本金还款的实际利息是一样的！是不是觉得难以接受？明明上图算下来真金白银差了13万多啊？ 这也是绝大多数所谓专家自己都没搞明白的地方。等额本息看上去比等额本金的利息多，核心原因在于你占用银行贷款的时间长，自然实际支出利息比占用银行贷款时间短的等额本金要高，但借款利率都是一样的。根本不存在哪种方式省钱的说法。 这就意味着，如果你可以获得比贷款利率更高的投资收益，何必急着还款？在过去几年，不少懂行的，充分利用银行的贷款，用最大的杠杆买房，赚的盆满钵满。再不济，购买回报超过贷款利率的理财，吃息差也比提前等额本金提前还款的实际收益要高的多。 举个例子，200万的房产，首付3成，60万。当手上只有20万时，有的人放弃了。但聪明的人，会通过高息的借贷（如12%到15%甚至跟高）借40万首付，从银行低息借贷140万买房。把高息借款和低息银行房贷综合下来，实际借款利率也就6%到8%左右。而近7倍的购房杠杆，意味着房价仅仅上涨几个点，聪明人多付的成本将全部赚回。如果上涨10%，那就赚翻了。这也是为什么过去十年，善用借贷杠杆，做大资产规模的人越赚越多。而一直钱不够的，差距越来越大。当然，如果房价下跌，杠杆伤害也很大。 美国、日本居民新增房贷/GDP（%）

数据来源：wind 中国居民新增房贷/GDP（%）

数据来源：wind，CEIC 全球主要国家居民部门杠杆率比较（%）

数据来源：wind，CEIC  中、美、日房贷余额（十亿美元）

资料来源：Wind，CEIC

老南建议

1、有的人是在用自己的肉身赚钱，而有的人是在用钱来赚钱，通过合理的杠杆，适当的利率，来撬动更高的上涨趋势中的资产，是门学问。
2、银行房贷，是所有贷款中利率最低，还款周期最长的，对于有心的人，值得琢磨如何充分使用。
3、当然，目前的疯狂房价，老南明确不建议用高杠杆去投机，但房价以外，还是有很多好的投资机会，值得去关注。

往期精选

 老南简介  南小鹏国际金融理财师       金陵人氏，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师），资深金融从业者。海通证券十年，后转战于互联网金融，专于财富管理，投行、信贷、金融科技皆有所涉猎，复有深刻之理解。

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