楼市的暖意，你感受到了没有
这几天，关于楼市的报道突然多了起来，“回暖”这个词出镜率非常高。
专家称“现在处于复苏的起步阶段”，你信吗？
中介表示忙疯了，各种晒带看记录和签约排队，你信吗？
小道消息满天飞，看完许多人坐不住了。形势变得这么快？已经见底了？
楼市的确正在经历小阳春。
从我们掌握的情况，以及一线从业人员的反馈看，交易变活跃。体现在数据上，就是带看和交易同时上升，房价在连跌数月之后，终于涨了。
中介挂在嘴边的“年前降价没人看，现在天天有人来”，“卖家心态有点飘，可能还想涨价卖”，的确是事实。
问题来了，究竟涨了多少？
从量来说，确实创了去年十月份以来的新高，但总体还是处于比较“弱”的行情。
有些自媒体喜欢搞文字游戏，用“环比”来放大结论。要知道，一月份是春节呀！最离谱的是有一篇报道，说在云南西双版纳，有楼盘春节以来的成交量暴涨 900% ，这是和 12 月份疫情大面积爆发时期的数据做对比。
这波行情有什么特征？
第一，有大量的交易，原本应该在去年十二月完成，由于疫情，才延迟到春节后。
第二，学区房依然占很大比例，因为很多城市最后落户时间是五月底，所以留给家长的时间已经不多了。有些要贷款，有些是一卖一买，更急，完全丧失主动权。学区房市场虽然掉进冰窟窿，但需求仍然存在，而且未来几年初中入学人数还在急剧增加。
和几年前最大的区别是，家长很清醒地知道自己要的是什么，该买什么，而不是被中介和舆论左右。这直接导致，部分伪学区房无人问津，降价也没用，部分弱学区房价格被腰斩。
这股热潮还要持续2个月左右，很多人奇怪，明明有那么多房源，为什么会涨价？因为不占学位的房源是少数，急用钱的房主也是少数，所以卖一套少一套。这个问题如果发散开来讲，估计一两千字都说不完，结合近期市场变化，尤其是交易中心理博弈，石榴叔会在近期做一场直播。
第三，刚改人群坐不住了，主要原因是房贷利率越来越低，个别城市首套只要 3.x% ，不仅取消限购，还认贷不认房。有些地方还提高公积金贷款额度，人才房源打折补贴。政策工具箱里面的法宝，正在一件一件拿出来。
第四，价格方面，去年下半年出现的二手笋盘清仓促销大甩卖基本看不到了，间接的，价格也就起来了。
为什么说，现在还是处于比较“弱”的行情？
“大众对于楼市信心的恢复，需要一个漫长的过程”，这是我在去年反复强调的一句话。
首先，所有数据的反弹持续性不足，尤其是新房，库存量还在增加，数据我是不敢披露。
其次，这一波行情主要集中在一二线城市的核心区域，和三四五六线城市关系不大。“一九”现象到今天，已经非常清晰。有些卖不掉的房子，过去一年时间，打骨折了，还是没人买。
第三，大众对于未来收入预期的降低，还在蔓延。就拿提前还贷来说，有愈演愈烈的趋势，吓得不少银行直接把线上提前还款通道给关了。大家现在都在追求投资的安全感。
第四，政策面刺激楼市，并不是鼓励投机。刚需与改善型市场销售步入平稳状态，还会触底、筑底与增长间形成短暂与多次的摇摆，这也需要一段时间。
有人问过我，楼市转折看什么信号？我觉得看深圳。
房贷利率究竟能降多低？
我在一月份《拯救楼市的行动正式开始》一文中写过，“在首套住房贷款利率政策，动态调整机制之后，想象力要打开。我认为未来一段时间，符合条件的地方，首套住房贷款利率可能在 3.6%-4.1% 之间”。
一个月过去了，郑州、无锡首套房贷利率降到 3.8% ，珠海最低降到 3.7% 。
这才是刚刚开始。我相信，为了刺激买房，还会刷新历史新低。
很多人问，那些 5% 以上利率的存量房贷就没人管了？这段时间，专家呼吁的挺多。历史上，曾在 2008 年末、2009 年初有过一次先例，当时央行将个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，随后多家银行跟进，相当于给存量按揭利率打了七折。
然而，今时不同往日，调降的可能性不大。
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不知道大家有没有关注，最近上热搜的乳山银滩楼市。
最便宜的一套，单价仅 795元 /平方米，6.2 万元就能拿下约 78 平方米的两室两厅。要知道，2018 年，乳山二手房均价长期徘徊在 3000 元上下。
虽然这是比较极端的例子，但抛售垃圾资产的情况会越来越多。
这个情况，我们之前也做过分析。
一是前期过度炒作，现在没钱宣传包装了，要配套没配套，要物业没物业，要邻居没邻居。二是人口的流失越来越严重，这也是很多小城市的命运，无法逆转。
不知道，大家如何理解这个“暖”。
在我看来，楼市能稳住，能止跌，现阶段就是胜利，接下来就看小阳春之后，数据能不能站稳，这是方向。
最后继续代言老南的干货：《2023年如何理财——到底了吗？》
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