“五大新城”来了，你更看好哪一座？
上海“十四五”提出了“五大新城”规划，计划把五个新城发展成相对独立的百万人口级的城市。
因此，最近有不少读者留言询问，如果这几年准备买房，要不要考虑去新城买？
我们初步了解了一下，关于这个问题，大家普遍会有以下困惑：
同样的预算，在五大新城和中心城区买房，真的是“远大新”VS“老破小”吗？
五大新城目前的各种配套是不是齐全？哪个新城配套更好？
“远大新”有多远？通勤时间会很长吗？
五大新城的未来会怎样？规划目标能实现吗？
下面我们就围绕这些问题，用数据逐一进行描述和分析。
（由于新城规划版本较多，我们选取的新城范围如下图所示，与实际规划范围可能会略有差异，最终以政府规划为准）
▍“大新”VS“老破小”？
都听说新城房子大，而且新房多/房龄短，而中心城区买房只能“老破小”。那么事实上是这样吗？
为了看清楚这个问题，我们获取了过去四年五大新城区域的新房/二手房成交数据，进行了一些统计。同时，我们也加入了市中心区域的数据作为参照，这里的市中心区域，指的是人民广场周围10公里（大约是中环内）的范围。
五大新城新房多吗？
我们分别统计了五大新城和市中心过去四年成交的普通住宅（建筑面积140平米以下）新房/二手房成交结构：
显而易见，市中心由于土地已经经过了充分开发，近年来的新房供应和成交已经较为稀缺，而五大新城由于存在较为充足的土地供应，除了松江新城之外，其他新城区域新房成交占比都在一半以上，尤其是南汇新城，新房成交占到总成交量近三分之二。
考虑到规划文件中提到，未来在五大新城区域还要进一步增加土地和住房供给，那么，未来新城的成交主流应该还是新房，而市中心区域则会继续以存量二手房为主。
所以，针对购房决策问题，我们考虑的不仅是区域问题，而是更加复杂的 新城新房 VS 中心城区二手房 问题了。
那么，我们先来看新城新房。新城房子真的“大”、“新”吗？
新城房屋的“大”和“新”，与中心城区的“小”和“老”，主要需要参考的指标就是成交房屋的建筑面积，以及二手房的房龄信息了。
从成交建筑面积中位数来看，中心城区二手房中位面积仅56.71平米，远小于五大新城区域二手房的70+平米，更不要说和新城新房动辄90平米的面积相提并论了。这么看起来，新城房子确实“大”。
再来看房龄，这里我们就不考虑新房，只比较成交的二手房房龄情况：
从房龄来看，嘉定和南汇主要为2009-2010年以后的房源，而青浦和松江则以2006年前后的房源为主。二手房房龄最老的是奉贤新城，成交的二手房中，有一半以上是2000年以前建成的房源。至于市中心，成交房龄中位数为27年，这意味着有一半以上的成交房屋建于1995年以前或是更早，考虑到我国住宅用地70年使用权……这已经是一个不容忽视的问题了。
新城房子没说的，确实很“新”。
既然五大新城的房子确实“大新”，那么新城的“上车”门槛会很高吗？
这里我们考虑成交房屋的套总价情况，如下表所示：
从成交套总价来看，如果我们比较的是中心城区的二手房和新城的新房的话，两者的中位数基本都在350-400万的区间中，也就说，如果你的预算能在中心城区“上车”的话，在五大新城区域，基本也能“上车”，甚至买到更好的房子。
如果我们再换算成单位面积均价的话，不难看出，新城新房的均价也是低于中心城区的二手房的。
总结：对于有购房意向的居民来说，五大新城的新房和中心城区的二手房，在预算方面其实是非常接近的，但从房屋成交情况来看，新城的优势在于房源较新，房龄较低，平均的面积也远远胜出。
▍五大新城各种配套齐全吗？哪个新城配套更好？
了解过房子本身的面积和房龄情况以后，接下来会关注的就是新城的配套设施了。毕竟配套设施的便利程度，会极大影响生活品质。
我们分别从医疗、购物、教育维度计算了五大新城和外环内的中心城区每万人享有的相关配套设施数量，如下表所示：
从人均的占有量来看，新城总体表现不错，例如南汇新城，其各类配套设施的人均数量甚至还优于外环内中心城区，而其他几个新城也各自存在亮眼的指标。（不过我们也需要注意，以上指标是当前数值，如果按照规划，未来新城人口高速增长，但相应的配套设施供应没能跟上的话，人均配套指标方面的优势可能会消失。）
当然，对于居民来说，配套设施的数量以及人均占有水平固然重要，但设施的空间分布以及可达性也是一个同样重要的维度。好的空间布局能使得设施覆盖到更大的区域，服务到更多的居民。
那么，哪个新城的配套设施布局更合理呢？
为此，我们综合考虑了各类配套设施的空间分布与可达性/距离，计算出了各个维度的配套属性指数（指数越高，代表相应的配套设施布局更合理，覆盖水平更高）。
为了便于对五大新城之间的横向比较，我们用地铁、餐饮、医疗、商场、超市五个维度的指数，制作了下面这张雷达图，并结合外环内和外环外的平均情况作为参考。
总结：不难看出，从配套设施的人均占有水平来看，五大新城不输给外环内中心城区；但在空间布局上，新城配套设施的服务效率和覆盖范围仍低于中心城区，尤其是地铁的覆盖不足。而在五大新城中，相比之下，松江新城的配套设施空间布局更为合理，综合配套水平最高。
▍新城的“大新”房远吗？通勤时间会很长吗？
既然新城的房子，房龄短、面积大、配套也还说得过去，是不是就该跑步入场了呢？
呃，先别着急。
我们还没有讨论“远大新”中“远”的问题。家住新城，通勤时间会很长吗？到底上班有多远呢？
初步来看，在交通上，每个新城都是有一部分地铁通达的。如青浦新城有17号线，嘉定、南汇新城有11号线，松江新城有9号线，奉贤新城有5号线南延伸。
那么，我们先来看看早高峰地铁各站点的进出流量情况吧，如下图：
可以看出，嘉定、松江、青浦新城早高峰进站人数远高于出站人数，而南汇新城和奉贤新城出入站流量较低且相对平衡。
早高峰进站人多，意味着在新城住的人早上要乘地铁离开去，那么是不是就意味着，南汇和奉贤更多是本地就业，而嘉定、松江、青浦则要去其他地区上班呢？
为了看清五大新城的居民都在哪里工作，我们通过脉策的日夜间人口数据，观察了每个新城常住人口白天主要的工作地点，请看下面几张图：
很明显，奉贤新城本地就业的比例很高。而区外的就业点，主要是沿着5号线和1号线分布，颛桥、华漕、江川紫竹等板块居多，但并不特别明显。
嘉定新城就截然不同了。其本地承担了大量的就业，但与此同时，热门工作地点也同样大量地分布在中心城区的浦西（普陀长宁等西区）。
而南汇新城居民的工作区域就高度集中在南汇新城本地了。在本地之外的，主要也是分布在惠南、张江等浦东相关板块。
青浦新城的热门工作地点，主要集中在青浦新城、青浦北部、赵巷、朱家角、徐泾等周边板块，新城外工作人口则主要沿着2号线和10号线分布。
松江新城是一个特别的例子。前文提到过，松江新城在五大新城中算是配套最丰富的了。但从工作的角度看，这里却仅有35%的工作人口分布在新城内。在新城外工作的人口则明显地沿着9号线向市中心延伸，贯穿沿线的各大区域。
最后，我们对五大新城居民现在的工作地分布进行一个简单的统计：
和地铁早高峰流量呈现的结果基本一致，嘉定和松江新城与中心城区的联系度最高，而南汇与奉贤新城与中心城区的联度相对较低。
所以，我们再来回答下刚才的问题：
五大新城的居民通勤时间会很长吗？
答案是：会。
根据上文获得的五大新城居民工作地分布情况，我们利用地图API分别计算下每个新城的中位数通勤时间，就可以得到下表：
那么上海市总体的通勤时间中位数是多少呢？
56分钟。
可以发现，五大新城至少有一半的工作人群，单程通勤时间是在1小时以上。而每天至少有130-150分钟花费在上下班的路途上，则相当于工作时长的20%-30%，会对居民的工作效率以及生活幸福感产生较大的负面影响。
当然，这一结论也从侧面说明，五大新城覆盖面积较广，有限的地铁线路还不能很好满足通勤需求，假如这些居民暂时不考虑换工作的话，那么就需要在未来的规划中大幅度加强公共交通系统建设了。否则新城居民们受不了地铁通勤转而考虑买汽车，那可能又会引起新一轮的交通拥堵问题了。
总结：五大新城，尤其是松江和嘉定，目前仍然有很大一部分居民在外环内的中心城区就业，长距离通勤的存在，使得新城单程通勤时间的中位数在1小时以上，因此有购房意向的居民，建议慎重考虑长途通勤对于生活的影响。
▍五大新城的未来会怎样？规划目标能实现吗？
上面谈了新城“远大新”VS中心城区“老破小”，但这只是现在。对于每一个考虑新城定居的市民来说，更加关心的是五大新城未来的发展前景。
五大新城未来能实现规划的发展目标吗？
这是一个挺复杂的问题，要讲清楚需要很长很长的篇幅了。在这里，我们就仅从人口的角度切入，进行一个简单的梳理和推理吧。
首先，从五个新城的建设人口目标来看：
到2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元。
到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建成长三角地区具有辐射带动作用的独立综合性节点城市。
由于我们的研究区域比规划涉及到的区域要小，所以对于人口目标，我们按照区域面积占比进行了折算。研究区域折算后的人口目标以及目前实现的情况如下图所示：
松江新城、嘉定新城开发时间较早，早早通了地铁，将市区的繁华带到这里，人口基数较大；青浦新城和奉贤新城皆有人口聚集的老城区，近些年发展迅猛；南汇新城作为新晋郊区新城，覆盖区域广阔，发展起步较晚。目前来看，嘉定新城已经实现人口目标的87%，是最接近规划目标的新城，而其他新城离目标仍有不小的差距。
那么，接下来的问题是：按照现在的人口增速，五大新城能实现增长预期吗？
先看下公式：
总人口增长=户籍人口自然增长+新增落户+非户籍人口机械增长
那我们要如何计算呢？思路是：以过去三年人口自然增长率推算户籍人口的自然增长，用近三年市外户口迁入数量及增长率推算新增落户，同时用近三年外来人口增长率推算非户籍人口增长。
综合之后，就可以简单估计出2035年时各新城的人口数量，以及和规划目标之间的差距，如下表所示：
结果很清楚：
如果按照过去三年的人口增长特征，五大新城中只有嘉定新城能顺利达到规划目标。
另外四个新城和规划目标之间都将存在一定的人口缺口，其中缺口最大的为青浦新城，为34.6万人，其次是奉贤新城，为32.7万人。
尤其值得注意的是，由于奉贤新城所在奉贤区历史人口增长率存在负值，所以预计到2035年的人口会低于目前的情况。
因此，鉴于户籍人口的自然增长趋势很难改变，对于新城来说，就需要拿出比现在更强的力度来鼓励本地落户或吸引更多非户籍常住居民，才有可能实现规划目标。
当然，假如只有人来住，那就是“睡城”而不是“新城”了。因此，作为新城，要发展，一方面吸引居民，另一方面还要创造就业岗位才行。
那么，最后一个问题是：
如果常住人口能实现规划目标，未来还需要创造多少就业岗位？
我们先根据目前全市居民职住分布的空间结构，将新城规划人口目标数量代入，就可以计算出未来新城工作人口的预测值，然后再减去当前新城实际的工作人口数量，就可以推算出就业岗位的缺口了，请看下图：
很明显：
1. 当常住人口达到规划目标时，嘉定新城应该也能够顺利完成就业岗位目标；
2. 松江新城要完成目标，则需要在未来15年内增加64%的工作岗位；
3. 而青浦、奉贤和南汇新城，需要的就业岗位增长都在100%上下。（这几乎是要选中现在的新城，然后复制粘贴一遍了，可企业的建立与发展，能如复制粘贴那样轻松吗？）
的确，新城发展，任重道远。
但所谓规划，本不就是如此吗：
规划是给自己的目标，也是讲给市民的声音。因此，有规划实现的雄心所带来的价值回报，也自然会有规划目标偏离的风险存在。
因此，规划看上去是宏观叙事，但其实也是每一个普通市民所要面对的“不确定”。而在这个不确定性中，数据能做什么呢？数据也许不能告诉人们确定的答案，但能揭示的，是“不确定”本身的量级。
我们关于人口和就业岗位缺口的分析，基于过去的信息，着眼于2035的长期发展。然而在短期，政策走向还存在较大不确定性。对于每个家庭来说，也会面临一些个性化的需求。数据团会和合作伙伴们一道，从商业发展、企业入驻、土地开发等更多数据维度，在更精细的分析颗粒度上，持续追踪五大新城的发展。
读者们，你们又更看好哪座新城呢？
▍写在最后
作为普通市民，购房是整个家庭最重要的决策之一，但往往因为各类信息和数据的匮乏，无法在充分了解情况的基础上进行分析决策。
因此，城市数据团近年来一直在和各种专业伙伴合作，希望用数据来帮助市民做出更全面和明智的判断。这一篇推文，也是结合近期关于上海五大新城规划的讨论，做的一点小尝试。
关于购房决策这件事，大家还需要什么样的数据和分析呢？读者朋友们有任何关切的问题、需求和见解，都可以在评论区留言讨论。当然也欢迎大家关注我们的专业合作伙伴（见下方↓，排名不分先后）。
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