降房价8级地震？专家和媒体人又想多了！
上个月最后一天，广州市政府办公厅印发了《关于广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”这个“租购同权”的概念一提出，立马被各路专家和媒体上称之为降房价的大杀器，在媒体上引发一片欢呼。
前两天，住建部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、证监会共9个部门联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)，各路专家和媒体人又惊呼：房地产市场的8级地震来了，中央政府这回在降房价上动真格的了。
因为我十多年来对房价坚持看多的分析与预测，恰好与市场走势惊人吻合，因此得到一些朋友和网友的关注。最近半个月，尤其是最近几天，不断有人向我打听房价拐点是否显现，现在还能不能买房，或者是否应该把手中多余的房产现在抛掉一部分。我的回答是：无论是过去十多年7次党中央、国务院“必须严格控制房价过快上涨”的所谓严厉调控措施，还是最近两年提出来的“房子是用来住的不是用来炒的”暖穷人心窝的漂亮口号；无论是否广州的租购同权推向全国，以及无论住建部等9部门的文件是否落实到位，都不改变中国房地产市场畸形发展、房价还会不断上涨的大趋势。我对房价中远期走势的判断，已经浓缩在去年9年底公开发表的《最后一次谈房事》一文中，该文也准确预测到始于去年十月一日长假期间各地启动的新一轮所谓“宏观调控措施”。
鉴于问的人太多，而且有许多人根本记不住我这篇文章中的主要内容，因此我重复一下该文提及的主要观点：
1、房价的上涨是源于政府对土地资源和印钞权的垄断。过去20多年，中国迅速崛起的最大秘密或主要手段，就是政府不断提升出让土地的价格，同时将土地抵押给银行大量举债大兴基建设施建设；为了避免政府债务过高而引发金融动荡，就不断向市场投放大量货币以通货膨胀来稀释债务，同时通过央行向金融机构支付空头支票、将政府债务以新换旧。到现在为止，还看不出中国政府有比这更好的手段，来推动经济的快速增长。保持房价持续不断地上涨，既是维持政府正常运转的需要，也是维护社会稳定和金融稳定的需要，更是实现中国梦、强国梦秘不示人的法宝，绝不是以任何人的意志为转移的。房产开发商只不过是政府和特殊利益集团的白手套，炒房人无非是想保住手中财富的精明的投资人，他们是市场的主要参与者，但完全不能左右全国房价的涨跌。那些把房价上涨归咎于房产开发商或炒房人的专家和媒体人，不是无知就是别有用心转移矛盾。
2、过去20年，并非房子涨得太多，而是房子最能留存，还能保值增值。就衣食住行这些日用品而言，大米由0.2元一斤涨到了3元，涨了15倍；猪肉由0.72元一斤涨到了13元，涨了18倍；大白菜由0.05元一斤涨到了1.5元，涨了30倍；公交费由0.2元涨到了2元，涨了10倍；过去10－20元能买一件衣服，现在没有200－300元买不到，即平均上涨了约10－15倍。为何房价上涨大家特别关注呢？一是因为房价价值量非常大，二是房价能长期保存，而其他商品和服务难以留存；三是房价不断上涨，让许多人快速致富，让买不起房子的许多人眼红。懂点经济学常识的人都知道，中国并非全球最大的经济体，也并非最发达的国家，但过去20年中，中国新增货币量全球第一，不仅是增速世界第一，而是新增货币的绝对量世界第一，且遥遥领先于世界各国。说白了，就是政府不断向市场注入空头支票来弥补自身窟窿，导致持续的通货膨胀，引发房价和其他物价的不断上涨。
3、政府已经无法摆脱对土地财政的依赖。全世界都知道中国政府最有钱，中国政府也确实非常有钱。这主要得益于：一是中国维持了全世界最高的税负水平，就像我在一篇比较深圳与台湾税负的文章中披露的那样：“深圳的GDP总量约为台湾的52.3%，但财政收入总额竟是台湾的1.64倍；人均GDP仅比台湾高出11.5%，人均税负却是台湾的3.6倍。若考虑最终转嫁到深圳居民身上的土地出让收益，则人均财政负担更高。”二是中国政府有取之不尽、用之不竭的土地使用权转让和印钞权。现在大部分地方政府，土地出让收益加上房地产相关的税费收入，约占地方政府全部收入的55－65%。可是，别以为中国政府这么有钱，一定有大量的财政结余，恰恰相反，从中央到地方，各级政府每年都是入不敷出，都有大量的财政赤字，即寅吃卯粮、靠举债过日子。特别是地方政府，基础设施建设都靠政府融资平台举债投资，而投资收益根本无力偿还银行贷款利息，都靠财政补贴借新还旧来维持银行信用。一旦房地产不景气，土地卖不出去，先死掉的是地方政府，再死掉的是银行；最后倒霉的才是开发商和购房人。政府会让房价持续下跌，让自己和银行都死掉么？用屁股都能想出来。
4、房价还会不断上涨，但上涨不会永无止境。道理非常简单，中国政府仍然对社会有效管理与控制，并没有出现任何失控的风险。政府债务虽然很高，但中国政府根本就没有制订过任何经得起第三方审计的资产负债表，而且大部分债务隐瞒在地方政府融资平台上，外人一无所知；政府可以通过继续出让土地，以及大量印钞来维持财政平衡。社会税负虽然十分沉重，但绝大多数民众早习以为常，偶尔有实体企业家表示不满，但很快就被查税的威胁吓得再也不敢吭声；房价租售比、房价与居民收入比虽然早已全球遥遥领先，但中国民众拥有世界上极高的人均住房面积，许多人依赖高房价实现了中产梦，反对房价上涨的穷人在中国既没有多少话语权，也没有多大的政治影响力，相反，他们是中国最支持政府、最逆来顺受的社会群体。只要社会购买力没有被榨干，在通货膨胀的大背景下，房价还会持续不断上涨。现在各地都还在实施严厉的商品房限购政策，许多地方新楼盘发售都有排队抢购的现象，现在远未到社会购买力枯竭的程度。
5、并非所有地方的房子都值得投资。中国有浓厚的攀比文化，表现在购房置业上，有点能力的农村人会到乡镇或县城购房，乡镇有点能耐的人会到县城或市里去购房，县里有头有脸的人会到市里或省城去买房；市里有钱、有权的的人会到省会或京沪穗深（即俗称北上广深）这些一线城市去投资、置业；省会城市的权贵阶层则全往京沪穗深和海外去置产。简单来说，一线城市和凡是人口净流入的城市，以及房价目前还在1万元左右而当地人均GDP已经超过1万美元的城市，在本轮调控导致房价略微下跌之后，一旦调控政策取消，二、三年内房价还有至少30%以上的上涨，不排除少数地方房价还有翻番的涨幅。万一房价不跌，并且持续温和上涨，则政府就不会放开调控措施，那时看不到房价下跌的刚性需求和投资客们，就会不顾一切地冲进市场，同样会导致房价的快速上涨，就像今年以来许多三线以下城市的房价发疯似上涨一样。
6、我可能修正一直以来我认为房价上涨势头会止于2020年的预测。十多年来我做出这个判断的主要依据：一是中国贫富悬殊程度太大的不可持续性；二是居民收入增长赶不上房价上涨将导致商品房购买力枯竭；三是2020年出现中国人口的拐点，之后人口将快速下降。现在离2020年仅有3年左右时间，考虑到中国政府强大的管治能力，以及绝大多数中国民众对党和政府的衷心拥护，加之社会和谐稳定，商品房购买力仍十分旺盛，只要中美关系不出现大的变故，导致中美贸易急剧下降，引发人民币汇率崩溃和几千万人失业，我认为房价持续上涨的势头很可能还会持续更长的时间。但这个趋势也不会太长久。因此，密切关注中美关系的走向，仍然是在中国进行一切投资的重中之重。
最后，我简单解读一下中央9部委出台的最新房产租赁政策。
首先，这个文件不是政策创新，而是贯彻落实去年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的具体措施。中央、国务院的要求，过了一年才出台具体落实措施，而且还要先行试点，这正好印证了我一直以来说过的话：“凡是让政府割肉让利于民的，大都雷声大、雨点小，最后不了了之；凡是政府与民争利的，必雷厉风行，贯彻到底。”专家和媒体人为此大呼小叫，不是无知就是别有用心，只会误导一些习惯听媒体忽悠的投资人。
其次，相关政策一定会为政商背景强硬的权贵资本提供一个新的暴富机会，但不会对降房价产生一丝一毫的影响。这些政策里面，权贵资本可以大加利用的有：1、加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。2、鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。3、支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务；鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。4、超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。5、鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。6、探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。
第三，关于建设政府住房租赁交易服务平台，如果真的落实下去，会对目前的房产中介机构产生一定程度的负面冲击。但鉴于：一来政府机构和国有企业的效率远低于市场上的民营企业；二来目前市场中的房产中介机构主要收入并非来源于出租中介，而是商品房买卖交易，因此，不会带来媒体宣传的致命性打击。
作者：感悟生活”，“来自微信公众号：shsp_888”