CFIC导读：
有私募机构表示：在近期发行的私募基金中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。经过近半年来楼市调控政策的狂轰滥炸，高净值人士普遍将私募基金视为非常合适的替代选择。
过去很多年里，中国家庭的财富增值高度依赖房地产。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据显示：“在中国家庭的总资产中，房地产的占比长期徘徊在70%左右，这比美国的两倍还多。”
这至少在两个方面显示中国家庭财富的脆弱性：
一、资产配置太单一，经不起风险动荡；
二、房地产价值不容易变现，中国家庭财富“容易被钢筋水泥凝固”。
可是，如果不投资房地产，还有什么值得投资的“稳定选择”呢？
其实，很多年前欧美国家的家庭投资也是被房地产主导。随着时光洗净铅华，一切极端的、不平衡的资产结构，最终都会回归均衡。现今，则是私募基金持续兴起，多元化的资产配置成为主流。
美国拥有世界上最大规模的私募基金，其资金来源中，四分之一以上是养老基金。
比如，美国家庭的资产结构中，保险、另类资产（比如不良资产投资）、金融衍生品往往成为“完善多元资产结构的侧翼”，而私募基金则成为美国家庭财富的重要组成部分。
加州的养老基金是加州居民的重要财富来源，其投资回报又主要源于私募基金，换句话说，是私募基金创造的绝对投资回报，使加州居民过上了最富裕的生活。
值得庆幸的是，目前私募基金已经成为国内高净值人群的标准配置。
这背后反映出中国富裕阶层的两大观念变化：
１、摆脱对房地产的过度依赖，寻求资产组合的多样化；
２、寻求新的、可靠的主流投资选项。
普通投资者因为本金少，可供选择的资产种类也是有限的，随之眼界、视野受到很大局限，导致普通投资者更倾向选择那些“公认最赚钱”的单一资产（比如房地产）。
高净值人士他们更倾向“精细化的资产配置”：当一项资产出现新的风险因素后，他们会适当调低对这项资产的配置比例，寻求别的更稳妥的投资机会，比如私募基金。
截至2017年8月底，已登记的私募基金管理人为2.07万家，已备案的私募基金为6.07万只，管理基金规模高达10.21万亿元，这意味着“私募基金首次实缴规模突破10万亿”，这次真正突破了10万亿，与公募规模差不多。
有私募机构表示：在近期发行的私募基金中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。经过近半年来楼市调控政策的狂轰滥炸，高净值人士普遍将私募基金视为非常合适的替代选择。
本文来源：财金论道
中国人口迁移与未来房价预测
城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段，而目前中国正处于第二个阶段。
在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
1、美日人口迁移规律
根据对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：
第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。
第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。
值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
美国人口迁移
1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。
1、人口向郊区集聚明显：1910-1930年，美国市区人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅（7个百分点）。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。
2、人口向大都市区集聚明显：1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。
日本人口迁移
在日本城市化进程中，人口持续向都市区集聚。在1965年之前，各核心城市基本保持人口净迁入；之后，差异明显，人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。
1、在1970年代日本经济增速换挡以前，除1944-1945年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，人口持续快速增长。
2、1973年后，东京圈人口继续保持净迁入状态，大阪圈人口基本处于净迁出状态，名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。
2、中国目前处于第二阶段
在快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。
对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。
1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京
1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东，高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、辽宁（25万人）、天津（17万人）、江苏（17万人）。
广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。
1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津
1995-2000年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入。
1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。
3、中国人口迁移展望
中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。
在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。
除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。
大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
本文来源：财经小报告
“黄金周”楼市降温，降价拐点啥时候出现？
十一“黄金周”，往往亦是房地产市场的销售旺季，但今年在一系列政策调控效果显现的情况下，楼市成交数据出现大幅下滑。10月9日，易居研究院发布报告显示，其所监测的25个城市10月1日至7日成交面积同比跌44%。易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，后续市场交易将继续在低位运行，若部分房企资金压力大，或将尝试“以价换量”的策略。
2016年“930新政”开启了新一轮政策加码周期，尤其今年3月以来不断延展的调控模式持续发力，有效地促进成交量及价格等指标的平稳回归。据测算，2016年十一“黄金周”期间，北京、上海、深圳、长春等25个城市新建商品住宅成交面积为237万平方米，2017年十一“黄金周”期间，上述成交面积仅为131万平方米，同比下滑44%。
值得注意的是，观察上述数据可知，市场分化现象依旧持续。具体表现为，非热点三线城市交易表现较好，与其外部需求导入有关；热点二三线城市表现持续降温的态势，与其严厉的管控政策有关。
严跃进告诉中国财富网，上述情况主要受政策、供给、市场预期和假期效应等四方面因素影响，符合市场降温预期。
“全国各地楼市政策的持续收紧，抬高了交易成本，放缓了交易频率。尤其是部分大城市，购房的首付比例大幅提高，对市场影响较大。同时，各地调控对预售证的严格管控，亦间接影响了住宅供应量，进而影响市场交易数据。”严跃进进一步分析，政策收紧下的市场心态亦不断变化，成交量下滑符合当前市场的降温预期及市场参与者对待政策的平和心态。
在楼市调控的一周年期间，全国市场交易总体上处于降温态势。而十一“黄金周”的交易状况，延续了这一特征。对此，严跃进认为，本轮楼市降温与较为严厉的政策不断出台密切相关，即政策效应不断释放。
分析指出，从后续政策的逻辑来看，政策将保持连续性，甚至大概率会出现政策从紧的情况。“尤其是近期房地产金融领域的各类管控加大，如消费贷市场的整顿等，都将降低房地产交易杠杆比例，进而使交易规模处于低位。”严跃进表示。
严跃进预测，降价拐点或在明年上半年出现。他指出：“对于部分房企来说，在市场交易持续处于低位的情况下，若资金面压力继续加大，后续或将考虑降价。而对于购房者来说，房企定价策略的调整，将有助于降低购房成本。”
此外，美国花旗银行刚发布的房地产研究报告指出，“黄金周”内地楼市成交量不高在预期之内。其指出，“黄金周”前这一传统的楼市“政策季”没有出台更多的调控措施，显得比市场预期更为温和。“政策或者个别时期的销售数据，只会影响投资者的信心，而不会影响行业环境。”花旗认为。
同时，亦有观点表示，应警惕消费贷等流入楼市，尤其是警惕定向降准后的部分流动性资金流入楼市的风险。“随着政策调控影响不断扩散，尤其是受信贷等政策影响较大，目前房地产市场已处于低位。但随着央行定向降准的利好，将在一定程度上增加流动性，未来有可能传导至房地产市场形成一定影响。”该业内人士称。
本文来源：中国财富帮