央行徐忠：房地产税为何迟迟无法出台？

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CFIC导读：

为什么房地产税迟迟无法推出？徐忠认为，很大程度上，是因为目前“毕其功于一役”、自上而下、依靠立法推进房地产税这一改革方式出了问题。在他看来，我国各地发展情况并不平衡，国际上也很难提供成功经验。对于房地产市场来说，位置和区域是最重要的，而这样一个市场最适合在各个地方去搞试点，应该坚持“宽税基、低税率、可负担”的原则，“自下而上”和“自上而下”相结合，通过地区竞争优化趋同去推进房地产税。

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4月25日下午，首个资本市场支持租购并举政策落地。证监会和住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。上述《通知》的落地有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，也意味着房地产长效机制向着健全的方向又迈出了一步。

每次讨论房地产长效机制，就绕不开房地产税这一话题。对于房地产税的实际效果，业界观点莫衷一是。中国金融四十人论坛（CF40）成员、央行研究局局长徐忠撰文认为，房地产税对于建立房地产长效机制至关重要，房地产税的出台会打破楼市只涨不跌的市场预期，我们应当将其放在更加突出、更加重要的位置上来看待。当前需要思考的问题是，为什么房地产税迟迟无法推出？

徐忠认为，很大程度上，是因为目前“毕其功于一役”、自上而下、依靠立法推进房地产税这一改革方式出了问题。在他看来，我国各地发展情况并不平衡，国际上也很难提供成功经验。对于房地产市场来说，位置和区域是最重要的，而这样一个市场最适合在各个地方去搞试点，应该坚持“宽税基、低税率、可负担”的原则，“自下而上”和“自上而下”相结合，通过地区竞争优化趋同去推进房地产税。

“只有通过试点，才能够在推行过程中知道当前在推进房地产税究竟有什么样的问题，什么样的措施是合适的，什么样的措施是不合适的。”徐忠表示，先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相结合才能成功。其他相关房地产制度也可依此思路进行探索和改革，寻找适合中国特色的房地产长效机制。

建立房地产长效机制

首先要改革“改革方式”

by 徐忠

长期以来，有关房地产的问题一直是“仁者见仁，智者见智”，尤其对于中国房地产市场的看法，大家往往都不一样。一个重要的问题是，中国的房地产市场跟其他国家是否一样？我觉得不一样，很大程度上是因为中国有强势的政府，能够采用行政手段去调控。历史上很多国家都没有逃过房地产危机，甚至由房地产问题引发金融危机。强势政府也是一个双刃剑,好的方面是可以强力推动一些改革,或先以行政手段暂时控制住问题,再逐步建立机制解决问题;不好的方面是我们房地产的问题主要是政府对土地市场行政干预依靠土地财政形成的。我们现阶段有没有可能把房地产市场的核心问题解决，建立长效机制,这是值得深入研究的。

土地的市场化配置势在必行

讨论中国的房地产问题，首先要放在一个大的背景下，即现阶段中国经济区域分化特征比较明显。通过对比珠三角、长三角、京津冀、东北和西北地区的城市发展水平就可以看到这个问题。目前，我国的人口可以在全国范围内跨区域自由流动，城乡之间、城市之间的人口流动正在进行之中。除了城市化、区域化发展之外，我们还在大力搞乡村振兴战略，整个城市化的发展趋势可能会对房地产市场造成巨大的影响。此外,很多地方地铁、高铁都建了，环境改善了，这些基础设施条件的改善也会体现在房地产的价格和人口流动上。

2016年之前不同能级城市的房价分化明显，房地产市场自然分化，房价上涨从一线热点城市依次向二线和三四线城市传导。2016年9月以来由于采用分类调控的方式，使得中国房地产市场逆向分化，也就是说，一二线城市及热点三线城市政策环境日趋严厉，呈现出限购、限贷、限售、限价、限商的五限格局；而非热点的三四线城市政策环境相对缓和，许多城市出台了“棚改+高货币化补偿”的积极去库存政策。2016年9月以来，调控城市与非调控城市间房价涨幅差异明显。调控城市房价涨幅持续回落，部分城市房价略有回落，非热点三四线城市房价涨幅明显。这种调控方式实际上使供求的矛盾加剧了，很多情况下在一二线城市供求的矛盾并不反映在价格上，反映的是“量缩价稳”，推迟网签，价格失真。值得注意的是，调控城市的房价是由于你买不到房子，或者买的房子的价格低了，但是可能车库价格涨很厉害，加上去并不低。三四线棚改、货币化补偿，消化库存，市场热度高涨，容易导致对这些地区房地产盲目乐观。价格的失真不但会误导投资者,也会误导决策者。

金融视角下如何引导居民储蓄投向值得关注。我国目前居民财富超过60%配置于房地产，远高于发达国家。如果没有对居民储蓄投向的正确引导,就会产生资产价格泡沫和系统性风险隐患,如果居民资金过度配置于房地产行业,也不利于中国经济转型、产业升级和竞争力提高。金融视角下，我国和其他国家房屋贷款有一个很大的差别就是首付比例。我国很多城市的首付比例达到了60%甚至70%，这个因素导致我国和其他国家出现的房地产市场的问题是不一样的。美国次贷危机或者其他国家出现的房地产问题往往是零首付、低首付所致，一旦房地产价格走低，首先出问题的就是金融机构，继而在整个金融体系中蔓延下去。而我国的房地产市场一旦出现问题，60%的首付比例对抵御金融体系风险便起了很好的作用，但过高的首付比例从社会资源的配置效率角度来说是很低的，这也是考虑我国房地产问题必须面对的现实。此外，我们应该把金融市场、城市化和房地产放在一个背景下来考虑。现如今，中国的人均GDP已经超过了8000美元，在这个经济发展阶段，居民的财富开始快速积累。有人提出了金融周期对房地产有什么影响的问题，这个问题也值得深入思考。例如，当前一、二线城市严格调控，三、四线城市政策相对缓和，这种背景下供求矛盾必然加剧。一、二线城市很多矛盾并不直接反映在价格上，而是反映在量缩价稳、推迟网签、价格失真、库存虚高等方面；三、四线城市的棚改、货币化补偿，消化了库存，市场热度高，但容易导致盲目乐观。如此一来，居民的资金流向三、四线城市买房，这是泡沫以另外一种方式在体现，如果没有一个长效机制，只能“按下葫芦起了瓢”，只是把一些问题暂时掩盖了，并没有真正地解决房地产的问题。

土地错配和低效率使用阻碍了城市化的进程。从需求侧来看，城市化始终是支撑房地产市场的主要力量，近年来我国的城市化进程由“城镇化”转向“都市化”。大致在2012年之前，中国的城市化体现为“城镇化”，即人口向城镇集中，大城市、中小城市之间人口流向的速度没有系统性差异。此时，城市住房需求总体上升，带动城市房价总体上涨。2012年以后，中国的城市化开始从“城镇化”向“都市化”转折，人口加速向大城市和特大城市集中，而中小城市人口流入速度相对缓慢。由于不同能级城市人口流入速度出现分化，使得房地产市场需求力量产生差异，房价增速因此出现分化。 2011年以来，一线城市、重点二线城市常住人口同比增速远高于三四线城市，其房价涨幅也大大高于三四线城市。如果我们用小学生在校人数与房地产市场进行分析，就更容易看得出来，人口的流入与房价的上涨密切相关。但是，从供给的角度我们可以看出来，城市化布局失衡，土地错配和低效率使用，形成房地产供给的人为约束；行政干预过多，一二线居住用地占比过低，工业用地占比过高。不同能级城市之间土地供给力度存在差异。2004年全面实施土地招拍挂制度实施以来，地方政府垄断了土地供给权,土地出让收入又是地方政府重要的收入来源,土地供给实际上是非竞争性非市场化的,土地招牌挂制度也应随着土地市场化和房地产税等长效机制的建立而改革完善。

建立一个全国城乡统一的土地当量市场势在必行。人口是更多的向一二线流入，但是土地的供给却更多的是在三四线城市。并在人口流向越多城市，土地供应越少。可以看出来，怎么样让土地市场既要保持18亿亩的耕地红线，同时又让土地市场供给更加市场化，能够适应中国的城市化、区域化发展，提高土地使用效率，可能是房地产市场改革的一个很重要的方面。人口在向长三角、珠三角等一、二线城市流动，而房地产政策调控最严的也是这些一、二线城市。但政策调控的问题在于，调控方向从增长的角度来说是遏制这个城市经济的自然发展。中国经济要从高速增长转向高质量增长，就应该让更多的资源按照市场化的方式去配置。很大程度上，我国人口已经自然流动，资本也已经实现市场化了，但土地现在依然是行政调控，行政调控的土地市场自然会造成很多错配。关于土地的市场化改革问题，我们十年前做了一个研究，是关于在全国建立一个统一的土地当量市场。我国当前土地的一个重要问题是，许多城市或地区会发现很多闲置耕地，例如北京郊区、上海郊区以及广州等地都出现这样的现象。这是因为，我们要保证18亿亩耕地红线，如果建设用地占了耕地，就需要把其他土地变成耕地,即占补平衡。实际上，由于不允许跨区域占补平衡,城市周边的耕地并没有用于工业化、城市化，也没有真正地用于农田开垦，就造成了土地的浪费。如果我们可以建立一个全国统一的土地当量市场，各地区的土地计量标准一致，把所有土地能生产的粮食用当量的概念转换一下，土地便能够以市场化的方式获得更好的经济发展资源。如此一来，全国各地可根据各地比较优势进行发展。最近已允许全国范围内实现占补平衡，但遗憾的是相关的全国性的土地交易市场并没有建立起来。

房地产税对于建立房地产

市场长效机制至关重要

目前，国家对于一、二线城市的房地产问题已经不能够完全用市场化的手段来解决了，近段时间以来，国家陆续提出通过租赁房、租售并举等措施建立房地产市场的长效机制。然而，除了通过租赁住房解决租房的问题以外，实际上还有一个更重要的问题就是，房地产税出台会打破房地产只涨不跌的市场预期,作为房地产市场长效机制的重要组成部分，我们应当把它放在更加突出、更加重要的定位上来看待。

作为地方财政收入的重要来源，征收房地产税对于理顺中央与地方政府关系、优化房地产财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖和投资冲动、积极向服务型政府职能转变、建设环境友好型和资源节约型社会，具有非常重要的意义，也是健全我国房地产宏观调控长效机制的重要手段。早在2003年党的十六届三中全会就提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”政策目标，房地产税改革均被列入“十一五规划纲要”和“十二五规划纲要”。十八届三中全会将房地产税改革纳入“立法先行”轨道，明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。为此，2015年6月，十二届全国人大将房地产税立法工作列入五年立法规划“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”的第一类项目。2016年3月公布的“十三五规划纲要”进一步提出“完善地方税体系，推进房地产税立法”。

住宅用地使用权以及与之相关的房地产税制度安排，是一国产权保护的直接体现。住宅用地使用权与房地产税密切相关。综观世界各国，绝大多数发达国家都开征了房地产税，同时也是这些国家主要的地方税种，在地方政府税收收入中占有较高的比例。这些国家往往对产权更加尊重，对私有产权保护，对权力有制衡。相反，不发达国家、法制不健全的国家无法规范地开征房地产税。能否成功地、平稳地开征房地产税，影响到中国能否成功地跨越中等收入陷阱，在市场经济的道路上再上一个高度。

对全球房地产税的总体分析表明，房地产税是各国不动产税最主要的税种，占不动产税比重平均在90%以上；房地产税是各国地方政府稳定可靠的收入来源，占地方政府税收平均近40%；房地产税占GDP的比重较小，税收负担相对较轻，OECD和非OECD国家房地产税占GDP的比重分别1.05%和0.395%；历史数据表明，房地产税占GDP的比重持续稳定，能够促进房地产市场平稳发展。通过对对美、英、日、韩和香港的比较分析表明，房地产税适合不同类型中央地方关系安排的国家和地区，既适用于以美国为代表的完全分权型国家，也适用于适度分权型和中央集权型国家；从功能定位来看，房地产保有环节税收收入是地方政府重要的收入来源，与公共服务水平直接关联；从征税对象和范围来看，各国房地产税基范围广泛，税源充足；从计税依据来看，主要采用房地产评估价值和租赁价值作为计税依据；从税率设定来看，各国差别较大，但大都赋予地方政府一定灵活性；从税收征管来看，普遍对公共房产、居住用房产实施减免和一定的优惠，具有完备的评估及争议处理机制。

房地产税等长效机制措施

应通过地方试点,竞争优化趋同实现

目前，党中央国务院已就房地产市场平稳健康发展明确要求，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制泡沫，又防止房价大起大落。近期，部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等试点工作，一定程度上推进了住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性。但由于中央地方财税关系尚未理顺，土地市场化改革未推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进。总的来说，这些探索对于抑制房价过快上涨有一定的作用，但依然属于辅助性政策，仍需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。其中,房地产税是一个重要的政策措施。

那么，房地产税既然这么重要，党的文件、政府的文件里面多次提及，为什么却迟迟推不出来呢？我认为，很大程度上是因为我们在改革方式上出了问题。我们在讲房地产税重要性的时候，可能有一些学者会举很多反例。例如，日本和韩国推出房地产税以后，房地产市场从此进入了多年的萧条期。很多文献以日本、韩国为例和中国进行对比，我认为这是不具备可比性的。而日本和韩国已经完成城市化进程，完全定型了，跟我们并不是处在同一个阶段。目前这种毕其功于一役的方式推进房地产税,即自上而下而决定房地产税，决策者事实上很难做决策，只能依靠先立法来解决，从立法到出细则至少都是多年后的事了。由此可见，我国房地产税改革在改革方式上出了问题。

中国这么大且不平衡、各地情况比较复杂，在推进改革的过程中，一方面，国际上很难提供成熟的经验；另一方面，国家内部很不平衡，城市和农村、东部和西部、工业农业和服务业发展非常不平衡。房地产税改革可能造成的影响很大，决策层不容易下决心。因此，改革往往应从小范围开始，而且要强调改革是一种允许“试错”的过程，可以先试点，如果发现问题，吸取经验教训，有些措施可以取消，有些措施可予修正，体现为一个不断探索的过程。

改革是个学习的过程。一开始即便是自认为设计周密的改革，在具体实施时也会发现，设计方案总会有一些缺陷。在试点过程中，就得到了学习和认知的积累。这样，以后就能知道如何更好地去设计、推动下一步以及其他领域的改革。因此，要有一个允许试错的改革环境。我们很多的改革“只许成功，不许失败”，即便是改革中出现了问题，也要通过其它方式加以掩盖，也就导致改革的相关经验无法推广、教训也没有得到充分汲取。

有人认为，房地产税的改革要先立法，只有先立规矩，才能按照新的规则更好地推进改革。但问题是，还没有开始做，怎么知道该如何去立规矩呢？有人提出可以借鉴国际经验。的确，在某些领域，我们可以从国际上借鉴相关的规则经验，甚至可以“抄”一部类似的法律。但就房地产税而言，中国这么大，内部发展这么不平衡，而且还是一个转型经济体，很难确保国外借鉴的法律真正适用。

我国房地产税试点的条件已经相对成熟。对于房地产市场来说，位置和区域是最重要的。这样一个市场最适合各个地方去搞试点，这是现阶段最可以做的事。如果选中国的一个城市做试点，无论是上海、北京或者其他地方，一旦出现问题对中国整个经济不会有那么大的损害，风险是可控的。同时，房地产税作为地方税种，地方政府有试点的积极性。可以在中央“顶层设计”的框架下，地方政府依据各地差异化的位置和区域开展“基层试错”。反而如果不愿发动地方试点，各地方政府都将矛盾上移，中央就很难做出一个真正的决策。这里面提到的房地产税并不是像现在上海、重庆搞的这种，它们不是真正意义上的房地产税。

房地产税作为房地产调控长效机制的重要内容，政策方向非常明确。从当前我国实际情况来看，加快推进房地产税改革的基本条件已经具备。目前，应采取“宽税基、低税率、可负担、含存量、逐步实施、激励相容”的原则，加快推进房地产税改革。“宽税基”是指征税对象应涵盖全部房地产，体现公平原则；“低税率”是指税率设置应简单易行，不应过高，如在0.2-1.0%之间并由各地自行决定，以便执行；“可负担”是指应按一定标准设定免征额，如人均30—60米的免征面积，以降低居民负担，提高征税效率；“含存量”是指房地产税征收范围应同时包含增量和存量房地产，而不是像重庆和上海等地的试点中只在增量上做文章,将房地产税征收与交易环节挂钩，以有利于居民代际公平，促进存量房供给；“逐步实施”是指房地产税应采取先试点、再推广的改革步骤，在推出首批试点具体方案同时，明确逐步全面实施具体期限，以有效引导市场预期；按照激励相容的原则，可将房地产税试点与地方发行市政债规模挂钩，逐步增加以房产税作为市政债偿债来源的比重，更好地激发地方推进改革的积极性，推动改革走向深入。此外,还应理顺房地产税同建设、交易环节税费的关系。随着房地产税逐步推开，要同步下调建设和交易环节的税费，维持合理税负水平，完善有利于居民持续换购住房的税收政策。

中国四十年改革开放一个成功经验是分散决策、地方制度适度竞争、优化趋同，只有通过试点，才能够在推行过程中知道当前在推进房地产税究竟有什么样的问题，什么样的措施是合适的，什么样的措施是不合适的。先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相结合，才能成功。改革也容易推进。通过竞争优化趋同去推进房地产税和其他房地产的政策措施，这样才能够寻找到适合中国特色的长效机制。很多长效机制措施都是从国际经验得出来的，这样的长效机制究竟是否适合中国国情以及各地情况需要格外注意。事实上,一二线房价已经过高,不能完全依靠市场化方式解决房地产问题,但不代表三四线城市不可以主要依靠市场化方式解决房地产的问题。现阶段提出的很多长效机制，需要找一些城市和地区把这些机制都去试点一下，观察会出现什么样的问题，只有这样才能真正推进住房制度的改革。事实上，除了房地产之外,养老、医疗和教育等方面的改革也应以这种方式推进。

本文作者：徐忠

本文来源： 中国金融四十人论坛

延伸

阅读一

房产税能否成为地方税的支柱——兼谈城市化下一站

原文于2018年4月19日，发表于《FT中文网》

编者按：

2017年中央经济工作会议以后，房产税问题引起热议。但今年两会并未将其纳入立法流程，这段时间相关讨论渐渐平息，但这应该只是个时间问题。

房产税能否成为地方政府财政收入的支柱，决定了未来地方政府竞争的格局。众所周知，自1998年福利房分配制度改革以后，近20年，房地产市场的发展、土地财政、地方政府竞争与城市化进程是绑定在一起的。地越卖越少，土地财政和房价还有多少空间？如果房产税难以成为地方财税收入的支柱，缺口由什么来弥补？如果弥补不了，下一步的城市化模式是怎么样的，对投资者来说，有什么启示？

以下为正文：

财税体制改革历来都是经济体制改革中的重中之重。习总书记在十九大报告中提出了要建设现代化经济体系的任务，建设现代化的财政体系是其题中之意。2017年中央经济工作会议之后，财政部长肖捷在人民日报撰文，提出了加快建立现代财政制度的基本框架，包括理顺中央和地方财政关系、建立预算和绩效管理制度和健全地方税体系等内容。其中，关于房地产税的描述引发了广泛的关注和讨论。肖捷部长指出，将会按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。同时还指出，要“按照评估值”征收房地产税，并适当降低建设、交易环节税费负担。

关于房地产税的讨论由来已久，但每次讨论的论题各有所侧重。而且，经过多次讨论，学界和业界在诸多问题上也已逐步形成共识，如房产税（本文的“房产税”，特指保有环节的房地产税）的地方税属性、是否该征房产税以及房产税的法理基础等。本轮讨论的核心内容更多体现在征收的细节问题上，如减免政策、税率、和效应等方面，以及房产税能否成为地方税的主体部分等，这也是本文重点讨论的问题。

房产税的税基如何确定

房产税应满足的两项基本原理分别是受益原则（Benefit principle）和量能原则（Ability-to-pay principle）。按照国际惯例，房产税作为地方税来源，主要用于满足地方政府提供公共服务的开支，如教育、医疗和社保等。房产税受益的主体和纳税主体应保持一致，这一点与物业税的性质类似，业主缴纳物业税购买物业公司的服务。

量能原则是目前争议比较大的领域。按照官方的表述，房地产税的政策目标包括调节收入分配、促进社会公平、引导合理住房消费等。不同时期，重点有所不同，就我国当前房地产市场的基本状况而言，房地产税或许还承担着防范金融风险，构建良序住房市场的功能。在2015年以来房地产去库存政策的影响下，中国房地产市场又迎来一波快速上涨行情，引发各界对金融周期的关注。2016年国庆节期间，各地方政府密集出台堪称史上最强的房地产调控政策，抑制房价过快上涨导致的金融系统性风险。党的十九大、金融工作会议和中央经济工作会议均强调当前阶段最重要的任务就是防范系统性金融风险。随着近期各地房地产调控政策的逐步放松，非市场化的调控政策将逐步退出，房产税能否成为调控住房市场的长效机制必将被纳入政策制定的目标函数。

为了引导住房向着消费品属性方向发展，房产税减免政策成为讨论的焦点之一。目前来看，存在以下三种方案：家庭首套房减免、人均面积减免和人均价值减免。房地产税的本质实际上是一种激励机制，不同政策对行为人的行为会有不同的影响。首先，首套免征方案存在多重扭曲，一方面“假离婚”行为会再次盛行，另一方面部分群体可以通过房屋置换规避纳税义务，导致大户型受到追捧，形成价格的剪刀差。而且，从《中国家庭金融调查》数据来看，首套免征会大大压缩税基。按照社科院2016《社会蓝皮书》的数据，全国拥有2套及以上住房居民占比仅为19.7%。就上海地区而言，上海金融与法律研究院的调查数据显示，拥有2套及以上住房的比例为26.68%。按照张平等（2016）的计算，首套免除方案征收的税额仅占无任何免除方案的22%。所以，首套免除方案可行性不大。其次，人均面积减免会掩盖实质上的不公平，因为面积上同质的住房存在较大的价值差异，而价值才是住户更加关心的变量。就上海而言，市中心豪华住宅楼与郊区一般住宅单价差异甚至超过10倍，同等的面积减免实际上会加剧财富分配不均的状况，这一点与房产税的功能定位是相悖的；

最后，人均价值减免或可以在较大程度上规避上述两种方案的一些弊端（张平等，2016）。一方面，在具体执行过程中，考虑到房价的区域差异（不同城市间和同一城市内部的不同行政区），人均减免价值幅度更具有弹性（当然，这一点与人均面积减免相关度较高），另一方面，还可以兼顾税源是否充足（这一点我们在下一节将会详细阐述）。

房产税能否成为地方税的基础

1992年分税制改革确立了中央与地方的税制结构，1998年的住房制度改革开启了中国房地产的市场化进程，高房价对土地的外溢效应使土地出让金收入成为地方政府开支的主要来源。据中国指数研究院最新公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据显示，土地出让总金额为40632万亿，同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%，其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。可以看出地土地出让金收入成为地方政府竞争的主要收入来源，所以也被成为“土地财政”。“土地财政”是中国工业化和城市化背景下的产物，同时也是推动工业化和城市化的驱动因素。随着新时代经济发展基本理念的转变，以及土地财政的不可持续性，央地关系和地方税体系均需要重构。为此，房产税能否替代土地出让金而成为地方政府提供公共服务和基础设施建设的基础性资金来源，便成为理论界和政策界关心的问题。

基于纳税能力原则，过去10多年间国内公共财政领域对适宜的房产税税率水平进行了测算。居民纳税能力可以分别从可支配收入（包括永久收入和临时收入）、财富水平（主要是房地产价值）、消费支出等角度考量，不同视角的税率内涵和水平有较大差异。从居民收入视角来看，税率一般限定在2%-5%之间（美国为3.25%，加拿大为3%）；从住房价值角度来看，税率一般在0.2%-1%之间。但从结果来看，不同视角的相关性较高。据北京大学-林肯研究院郑思齐等的测算结果来看，大中城市房产税收入仅占土地出让金的20%-40%，这也就意味着还存在60%-80%的缺口。同时，房产税也仅占地方财政收入的10%左右。从2011年上海和重庆地区的试点来看，上海房产税税收入占总税收的比例仅为2.5%左右，重庆为3.5%左右（试点方案相对比较宽松，如上海人民免征面积高达60平，且对本地户籍居民有较多优惠政策，而重庆仅对独栋住宅和高端住宅征收）。可见，房产税难当大任。

结合地方债负担和税收来源不足问题一起来看，未来地方政府唯一的选项似乎只能是量入为出。在资源有限的情况下，通过配置到高效率的领域，才能够实现高质量发展。所以，未来的地方政府竞争模式一定与过去40年粗放的工业化和城镇化路径不一样。而且，研究显示，当城镇化率超过60%以后，城镇化速度也将出现增速换挡，发展模式也要从注重速度向质量转变，这正是“深度城市化”的要义，也符合十九大报告精神。所谓深度城市化，就是所谓的城市群战略，它不再是城市化1.0阶段的全面突进，而是以人口、质量和效率为导向的深度城市化。而在此之前，城市化过程中的基建投资与土地供应都与人口流向相悖。

人口流动与基建投资方向不一致

前段时间网上盛传一篇文章，描述31省（市）的财政平衡术，称“6省1市”（福建、江苏、浙江、北京、广东、深圳和上海）通过中央转移支付补贴其余25省（市）。纵使其结论与处理数据的方法和计算的严谨性有一定关系，但也基本反映了各地的财政收支状况。从图1是其计算的结果，笔者从更广义的公共财政收支角度重新计算的结果也发现，四川、河南、湖南和湖北等地的财政赤字总额也是名列前茅。

注：在统计口径上，广东不包括深圳，浙江不包括宁波。

再从PPP项目的规模和区域分布来看，截止2017年10月，项目总数量排名依次是贵州、新疆、四川等地，按金额排名分别是贵州、四川、河南等地。整体来看，财政入不敷出的省份对PPP项目的积极性也越高。但是从PPP项目落地率来看，中西部地区要明显低于东部地区。从PPP项目行业分布来看，市政工程、交通运输和片区开发为前三。在对照人口净流动数据会发现，人口流动与基建投资的方向是不一致的。这也是理解中央叫停包头地铁项目和开始整顿地方政府融资平台的一个视角。为适应建立“地方政府财政破产”机制，地方政府或将被纳入打破刚性兑付的范畴。

数据来源：Wind，东方证券

据国家卫生计生委流动人口司发布的《中国流动人口发展报告2016》来看，2015年，我国流动人口规模达2.47亿人。东、中（加东北）、西部地区流动人口占比分别为相应比例分别为74.7%、8.7%和16.6%。以2012—2014年末人口净流入量（年末常住人口—户籍人口）数据来看，人口流入量最大的城市高度集中在长三角、珠三角和京津冀三大城市群。人口流入量超过100万的23个城市中，三大城市群就占了16个，其中长三角有9个城市，珠三角有5个城市，再加上北京和天津。由此可见，东部地区依然是流动人口最集中的地方，也恰恰是因为源源不断的流动人口，才是城市的活力所在。

财政约束下的城镇化策略

美国经济学家阿巴·勒那最早提出“功能财政平衡论”，强调财政预算应从其对经济的功能着眼，而不应仅仅注重其收支是否平衡，但欧洲主权债务危机对该理论形成了挑战，它宣告政府破产并不是历史上才有的现象。为了平衡财政的功能性和预算约束，应遵循因地制宜的原则，这就是按需定支，量入为出，有的放矢。为此，需要升级传统的城镇化策略（城市化1.0），通过建设城市群，实现要素的优化配置。城市群战略是城镇化的外延，毕竟行政区划只是人为建构的一种制度，当旧制度难以适应新时代的需要，就有改革的必要。

事实上中国已经形成了区域经济划分为四种类型——沿海发达经济带（三个三角洲）、产业转移十字星区域（中原到湘中，武汉、皖江以及成渝）、能源和地缘经济区（内蒙古、西北和西南延边城市等）和次级经济区（例如东北老工业基地、海南岛等）。其中，重点建设区域分别以粤港澳大湾区模式、津京冀一体化和雄安新区为代表。从全球经验来看，核心城市及周边卫星城市连成的城市群是城市化发展到一定阶段之后居民自发选择自然结果。下图对比了全球各都市圈人口占全国总人口的比重。以东京和东京圈为例，东京面积占比为0.6%，人口比例占比为10%，大东京圈面积占比为3%，但人口数量占比为29%，

城市边界是由人口来定义的，而“人口地图”又是由城镇提供的公共服务和基础设施来定义的，它取决于当地政府的财政收支状况。如此来看，逻辑就清晰了，中国未来城市化的空间可能集中于财政收支状况健康的，以核心城市为中心的城市群。这既符合自然规律，也是配置效率的体现。同时，这些城市群也将成为未来基础设施建设的核心区域，甚至会扭转中央财政转移支付的方向。

本文作者：邵宇 陈达飞

本文来源： 宇观进步时代

延伸

阅读二

2025年，中国房地产的根本性拐点之年？

今年以来，一大波地方楼市调控政策出台，这轮调控也被视作2016年“930”政策后的第五轮楼市调控。实际上，近一年多来，在“房住不炒”的主基调下，各地楼市调控政策密集出台，全国房价正在逐渐冷却。但要让房价真正回归理性，不能仅凭一轮接一轮的短期调控，建立房地产调控长效机制才是解决问题的根本之道。

对此，中国金融四十人论坛（CF40）学术委员、安信证券首席经济学家高善文建议，中国房地产市场在地区和城市之间差异和分化巨大，建立长效机制需要立足供需平衡，因城施策，不宜一刀切。

具体来说，高善文认为，对于绝大多数二线以下的城市而言，关键在于发挥市场机制的决定性作用，进一步破除供应障碍，并合理控制住户部门杠杆；对于少数特大城市而言，在顺应 “都市化”红利、积极扩大供应的同时，要对市场进行分层，立足于通过政府补贴、限制产权等手段面向低收入群体和社会重点人群进行定向供房，保障其居住权，并对其余社会群体继续立足于市场化配置。

从供需入手，因地制宜解决房地产问题

by 高善文

泡沫难以事先分辨

300多年以前，伟大的物理学家牛顿曾经参与过我们后来称为“南海泡沫”的投机活动，损失惨重，事后他感慨说：“我可以计算天体的运动，但是无法计算人类的疯狂。”自牛顿去世到现在几百年的时间里，人类在科学知识、计算能力、数据获取以及经济理论层面上的认识显然发生了翻天覆地的变化。但是在21世纪的今天，我们仍然很难讲哪个学者可以计算和预测人类的疯狂。

作为佐证举两个例子。第一个例子与这种行为密切相关，人们通常说投机是与泡沫密切联系在一起的，认为投资是一种健康的、基于基本面的价格发现过程，而投机则不然。但是作为金融从业人员，当一个人从事一笔股票买卖的时候，你如果问他是在搞投资还是在搞投机，绝大部分人实际上是说不清楚的，前面的学术定义在交易操作过程中很难区分。因此我常感慨说：“投资是失败的投机，投机是成功的投资”，两者的区别在于：一个是普通话，一个是广东话。

第二个例子，关于泡沫的情况是一样的。朱宁教授及其导师习勒教授、金德尔伯格教授等学者对泡沫做过非常生动的、描述性的定义，但是我们仍没有可靠的方法、标准或能力去事先判断一个资产价格是否有泡沫、泡沫有多大。格林斯潘讲过泡沫只有事后才知道。然而，如果我们对泡沫的历史做一点深入研究，就会发现很多时候即使在事后我们也不见得能分清楚。一个资产价格的大幅度下跌，从事后的角度来看，在多大程度上来源于基本面的剧烈恶化，又在多大程度上来自于不可维持的、过度乐观的市场预期所造成的较高估值，即使在事后这也很难搞清楚，至少许多情况下存在争议。虽然泡沫很难事前分辨，但是资产价格的剧烈下跌常会产生致命的后果，房地产的情况尤其如此。所以政府对于房地产的价格风险非常重视，一定要想办法未雨绸缪，这完全是可以理解的。但是中国政府对于房地产泡沫的担心由来已久，防范和应对措施层出不穷，在中国特大城市仍然出现了价格持续飞涨的现象，这无疑是引人深思的。

政府应重点关注风险防范

由此我想提出以下两个一般性的看法：

第一，事前预判一类资产的价格是否存在泡沫，并不比预判潜在经济增长率更容易。美国的失业率现在这么低，但通货膨胀的压力仍然不明显，说明此前学术界对于自然失业率的估计存在很大的问题和偏差，表明估计经济潜在增长率在实际的政策操作中是非常困难的。中国过去多年一直积极通过限购限贷限售等一系列措施打击、防范房地产泡沫，但特大城市的房地产价格仍然扶摇直上，直到现在这个泡沫依然没有消解，这至少说明在事前预判资产价格是否严重背离基本面本身是极其困难的，而政府未必具有相关的知识、经验与判断能力。如果专注于基本面的深入研究，我们会发现中国特大城市的房地产供求存在诸多严重扭曲，会发现表面上来看非常高的、似乎无法维持的估值，其背后是严重扭曲的基本面。价格的扭曲主要反映基本面的深刻扭曲，并非只是简单地概括为泡沫或投机那样简单。当然，这些扭曲包括人口、制度和政治经济层面上的复杂因素，并不容易解决。

第二，既然政府在事前很难搞清楚资产是否存在泡沫，那么其注意力就不应该只是聚焦在如何把泡沫打掉，而应该更多放在风险防范上，放在安全防护网的构建上。这样，如果资产价格没有泡沫，就由市场发挥决定性的作用；万一泡沫是真实存在的，一旦破灭，我们有足够强的防护网把这些冲击降到最低。

粗略地讲，我们在资产市场上见证过很多的泡沫，包括股票、古董、大豆、房地产等等，但是并没有太多人担忧大豆泡沫的破灭，从实证研究来看，股票市场即使曾经出现过泡沫的破灭，但在宏观经济层面上的危害并不是特别大，而真正对经济产生严重影响的主要是房地产泡沫。

那么为什么房地产泡沫会对经济产生严重的危害呢？搞清楚这个为什么有助于我们去设计、把握、分析、预防泡沫所可能造成的危害。在这个层面上大家普遍是从两个角度来看问题：一个角度是房地产具有巨大的杠杆，因此价格下跌会影响到金融体系；另外一个同样重要的视角是，价格上升和泡沫形成过程中，价格越来越高，会刺激供应过快增长，从而导致市场供应高于正常水平，存货过多。这一存货主要有两种表现形式，要么表现为二手房领域个人投资者持有过多的存货，要么表现为一手房领域市场存在过多的存货。在这种情况下一旦泡沫破灭，来自二手房市场及一手房市场的大量存货需要吸收，对存货吸收的过程会对宏观经济的需求形成系统性的抑制，从而形成经济减速、产能过剩、大量银行坏账等问题。尽管现在北京等特大城市的房价如此之高，一手房市场并不存在严重的存货积累，实际上我们看到的情况是目前存货水平明显偏低。关于中国一二线城市二手房市场是否存在严重存货堆积的问题，我也抱有怀疑态度，倾向于认为即使二手房市场有存货，这一存货量的相对水平可能也在下降。

如果我们研究杠杆的情况，使用绝大多数的国际可比指标，不难发现中国的房屋按揭之中首付比率非常高，再加上还本付息、提前偿还等情况，银行的安全垫很厚。针对单一住户，相对收入而言的还本付息比例也处于较低的区间。换句话说，假设中国现在房地产市场确实存在泡沫，且这个泡沫破灭了，它对经济的冲击和危害是相对可控的，因为我们并没有导致泡沫冲击整个经济体系的一系列放大机制，即没有严重的存货堆积，没有首付以及还本付息比在内的脆弱性。我们也许存在着相反的压力——房价上涨的压力会大于下跌的压力。我认为政府不如把注意力放在加强防护体系之上，现在时点上中国的防护体系是足够强的。我承认2013-2014年前后的一段时间里，由于房地产的巨大存货，以及其他一些问题，这个防护体系相当脆弱，但是经过两三年的调整，这个脆弱性已经从根本上得到了巨大改善。

中国房地产要分城施策

一、房地产市场供求层面上的扭曲是政府需要重点关注的问题

回到刚才提及的第一个研究方向，在搞不清楚是不是泡沫的情况下我们必须去研究基本面，研究市场是否在供求层面上存在严重扭曲，而一旦去研究市场在供求层面的扭曲，就会发现这个所谓的泡沫从何而来。我们现在看到的基本面上供求的扭曲，是由三个相互联系的内容构成的：

第一个关键的内容是中国在2011-2012年之间城市化开始转向都市化，这意味着此前城市常住人口的增长在城市横断面上是随机的，人口进入城市的过程是没有选择性的，我们把城市随机做切分，会发现城市群之间人口增长速度在统计上没有差异。但是2011年到2012年是一个极其重要的转折点，这一转折点的标志是中国人口，特别是青壮年人口开始加速向沿海地区流动，加速向10到15个大都市圈移动。

这10到15个特大城市圈是可以标注出来的，在中国淮河和秦岭以北就是北京和郑州，在珠江流域是厦门、深圳和广州，其他绝大部分城市集中在长江中下游流域，即长沙、武汉、合肥、杭州、南京、上海等（西南地区还有成都），我将其概括为中国长江中下游城市群的兴起。尽管从两宋开始长江中下游的经济和文化就已经超越了北方，从那以后人口的密度一直异常高，但2012年之后人口继续以极快的速度向这个地区（以及前述的几个其他大都市圈）聚集。

这一陡然的变化对房地产市场产生的影响是，给定所有其他因素都不变，在人口集中流入的城市，因为需求在很短的时间之内极其快速地增长，这些地区的房地产供应来不及调整，从而导致存货加快消化，房价先后出现了极其快速地增长。而相对人口流入比较慢的城市，迄今为止房价的上涨都是比较温和的。

所以，对中国房地产是否存在泡沫做整体性的判断是比较困难的。中国房地产市场在人口流动的层面上存在极其严重的分化，这一分化突出表现为中国前10到15大城市人口极其快速流入，其他所有城市总体来看流入相对缓慢，这从需求层面很大程度上解释了这些地区房价快速上涨的原因。

第二个关键内容是土地。在土地供给层面，通过研究中国的住宅土地供应数据，我们会发现，现实情况比“土地招拍挂、政府依赖卖地收入、政府坐庄供地”等简单化的描述要丰富、复杂得多。例如武汉、石家庄、青岛这一类城市，整体城市条件都很不错，近年来他们的住宅用地及土地供应的增长都是非常快的。广州的情况也是类似的，它的房价比深圳要低，房价收入比要合理得多，关键的原因是广州住宅供地增长很快。

我们认为可以用以下逻辑来简单理解土地供应问题：对于地方政府来讲，垄断和限制土地供应获得的最大好处是可以获得更多的土地出让收入；由此而来的负面效应在于，土地价格推高了居住成本和工商业的成本，居住成本和工商业成本的推高使得人不愿意向这个地区流入，这会导致当地政府在工商税收层面上有很大的损失，因此地方政府必须在这两种竞争性利益之间寻求平衡。

对中国大量中小城市来讲，为了争夺人口流入及工商业发展机会，城市和城市之间存在激烈的竞争。举例而言，如果青岛把土地供应卡得紧，而济南把土地供应放得很松，大量的工商企业和人口就会流入济南，从而迫使青岛增加土地供应，因此虽然政府垄断了中国土地市场，我们在中国绝大多数城市、特别是三线以下城市的房地产市场其实看不到非常严重的土地租金，这些地区的房价收入比也并不离谱，这主要是因为地方政府在不同利益之间要寻求平衡，而这些利益在不同的城市之间存在激烈的竞争。

为什么在北京、上海以及非常少数的大城市之间这种竞争机制几乎不存在呢？我认为主要是因为北京、上海等少数大城市有其他城市难以复制的优势，使得尽管土地成本很高，人口仍然愿意向这里流动，工商企业仍然愿意向这里靠拢。北京是中国的行政中心，自明清以来最重要的功能就是审批，而北京的审批权其他的城市是无法复制的，在这一巨大优势条件之下无需担心工商企业与人口不向北京聚拢。上海的港口、金融、物流、教育以及高效的政府等优势也是不容易复制的。

大多数城市并不具备上述这些大城市独特的优势，因此在土地市场存在激烈的竞争，这种竞争就大大限制了地方政府在土地市场做庄的能力。通过对城市供地的数据研究，我们可以对供地行为有更深入的理解，把供地行为在这个层面上理解清楚之后，把中国人口流动和土地供应联系在一起，我们就能发现，严重的扭曲主要局限于中国前十大城市，特别是前三大城市。从全国来看，2012年以来这些城市的人口流入是最快的，从一些衡量人口流动增速指标来看，其速度至少数倍于全国平均水平，与此同时由于这些城市存在着难以复制的优势，其土地供应速度极低，因而在这些城市产生了异常高的房价。而在这些城市之后排名十到二十的城市土地供应相对充分，虽然房价增速较快，这主要是由于面对人口突然加速流入，供应没有来得及响应导致的。

这是从供求层面上比较深入分析中国房价为什么会存在如此严重的扭曲。

二、中国不同地区的房地产市场差异化明显，应当分城施策

建立于上述分析基础之上，，我们可以说，对中国排名二十以后的城市来讲，其供求层面的扭曲并不显著，市场机制完全可以正常工作，只要不人为制造更多的扭曲，面对目前短暂的供求失衡，三年以后市场自身就能够调整过来。这些城市可能居住了中国城市人口的八成多。

真正存在问题的是中国前五或者是前十大城市，这些城市所面临的严重问题在于大量人口流入和土地供应稀缺之间矛盾。由于土地供应无法有效扩大，市场机制在这里不能正常工作，政府必须对房地产市场进行必要和系统性的干预。但这些城市居住的人口应该不足中国城市人口的两成。

现在的长效机制考虑了租售同权、房产税、共有产权等政策。如果从稳定房价的角度看，这些政策对于大量的二线以下城市是否必要，这是值得讨论的。

即使对于少数特大城市而言，以前述分析为基础，我们要讨论这些政策是否能够纠正市场的扭曲，例如它能否减少人口的持续流入、或者有效扩大土地和新屋的供应？

在这些具体的问题上，目前政策的长期效果可能是存疑的。例如房产税能够阻止人口的流入吗？能够扩大土地的供应吗? 结果也许很不确定。

在这些特大城市，在承认市场失灵的基础上，政府的长期政策应该立足于对市场进行分层：对于低收入群体和社会重要人群，政府应该通过财政补贴和限制产权等手段定向供房，保障其居住权；其余的社会人群，继续立足于市场化的机制来解决。

我们对房地产市场长期的忧虑在于：大约2025年前后，中国的城市化浪潮会基本结束，然后中国会很快进入到另外一个浪潮，即老龄化。由于计划生育政策等影响，中国的青壮年人口、即20到40岁这个年龄段的人口可能在2030年以后加速下滑，并持续很长时间。这意味着，从那以后，我们所面临的房地产市场基本的供求趋势，特别是需求趋势会发生一个根本性的逆转，即人口流入基本枯竭，城市人口逐步转向负增长。

很多人把东京房价长期下跌归于泡沫破灭，这种观点部分是正确的，但是还有更为重要的原因，就是日本的老龄化。1995年以后日本适龄劳动人口开始下降，2005年以后老龄化速度加快，青壮年向城市迁入开始负增长，在这些趋势之下市场只有供应而新增需求都是负的，这在很大程度上解释了日本房价为何长期下跌。

另外一个极其鲜明的对比是香港，香港在1998年的时候房价非常高，亚洲金融危机以后大幅下跌，到2003年高端住房甚至可能下降了50%到70%。为什么香港的房价能够很快逆转，主要原因在于大量大陆富豪于2003年以后持续涌入香港，其中少部分人去了四季酒店，大部分人去了半山豪宅。这使得当地房市基本面得到扭转，房价很快恢复上涨，并在最近数年连创新高。与之相对应的东京则由于没有类似的人口流入，其房价下跌差不多持续到现在。

对比上述两个地区，人口增长趋势对于房价是极其重要的。当年香港依靠大陆富豪等高端人口的大量涌入支撑起了高房价，然而中国沿海地区、一线城市等到中国老龄化开始，青壮年人口快速下降的时候，从哪里涌出那么多的富豪呢？   

这么多年政府总是担心房价泡沫，不断打压，然而结果却是房价越打越高，实际上每一次打压都在限制供应，却没有抑制需求，而只是推后了需求，进而把房价不断推高。

2025-2030年之后我们很可能会面临完全相反的情形，在一线城市人口停止流入的背景下，会发现房价面临的下跌压力是不可阻挡的，到那时候政府会不断出台种种鼓励购房政策，包括降低利率等，仍会发现房价的下跌难以抑制，正如东京后来把贷款利率降到0，又鼓励外国人购房，但是房价下跌的趋势依旧持续很长时间。

我们对房地产市场的分析需要着眼于长期。老龄化和青壮年人口减少的压力首先会在中国城市群的边缘地带显现出来，然后会逐步从边缘地带向中心城市渗透，最后一直渗透到北京、上海这样的特大城市。目前中国的边远城市和大的村镇由于人口老龄化以及都市化等带来的压力，已经能够看到人口减少和供给过剩的问题，这在农村地区已经十分明显。由于人口的未来趋势，这一现象逐步向其他城市蔓延和渗透，几乎是不可避免的。

特大城市不供地导致的结果就是这些城市的房屋供应曲线是垂直的，需求增加的时候房价会剧烈上升，而需求消失的时候房价剧烈下跌，这在长期内应当引起我们足够的重视。

本文作者：高善文 

本文来源：中国金融四十人论坛

延伸

阅读三

任志强：现在是房价抄底机会！ 

未来机会点在哪？调控是松还是紧？房子还能买吗？任志强又"爆”出何种观点？我们来听听他怎么说。

以下为任志强杭州演讲实录部分节选——

◆ 一季度房价暴涨

任志强：

我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

◆ 现在是"抄底"机会

任志强：

我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

◆ 东北、西部地区不能碰

任志强：

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

◆ 70家上市公司拍卖股票

任志强：

今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。

◆ 调控造成劣币驱逐良币

任志强：

另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？

◆ 只租不售诞生"灰色空间"

任志强：

土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。

他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。

◆ 用市场化手段提供住房

任志强：

房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。

最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。

刚才一个叫什么总的，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？

比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。

◆ 越出政策的地方房价越涨

任志强：

我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一动悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？

在座的这些人，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？

为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。

◆ 供给面在扭曲

任志强：

价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？

我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。

◆ 政策变相鼓励"炒房"

任志强：

所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。

最大的问题在哪呢？最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。

我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

◆ "离婚"买房破坏了社会道德

任志强：

我就不知道他们怎么想的。市场经济一个最基本的条件就是，顾客是上帝。现在老不尊重上帝，老让大家离婚，这有问题。

为什么离婚？当然政策导致离婚有两个原因，一个原因，有些人家里的孩子，他们工资不够高，申请贷款没资格，工资太低了，都是父母出钱，申请贷款都是以父母的名义，所以变成两套房了。但是父母没资格就得离婚，不离婚买不了。再一个就是，一离婚就省了20万，要是300万的贷款就省了60万，100万就是20万的利率。

所以利率高低，首付高低，对离婚不离婚影响很大，因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下，全年我们大概333万离婚，政策覆盖率还平均在580万左右，每年离婚的大概多了200万，这是很严重的问题。这破坏的是什么？破坏的是道德。市场经济讲的是什么？讲的是契约精神，讲道德。

有的假离婚变成真离婚了，打官司。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升，我们到底房子是住的还是炒的？我觉得银行认为他是炒的，否则你不能让首套房的利率降低吗？首套房你不能说他是炒房子吧？

◆ 楼市如何走取决于特朗普

任志强：

前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。

特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

◆ 共有权房，政府赚双倍

任志强：

还有人说北京建了共有产权房，共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向，本身那个土地卖3万块钱，然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权，这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少？6万。你要卖给业主，说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴？比坊间的6万二手房便宜多了。

可是你别忘了，政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗？没出钱，他得了双份的地价，3万的低价变成了6万，还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了，我只能说，本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多。

我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了，反正我能住，先解决眼前问题吧。对，可能解决眼前的问题了，但是从法理上和税收理论上来说，这是一个不合理的。所以我也觉得，它并不能解决市场的问题。

◆ 空置税可解决租赁住房问题

任志强：

因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。

但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。

意大利也同样，你要拿着住房券放的时候，政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候，你比市场的房价要低得多，租房价要低得多，可是减免你的个人所得税，它能交换。所以用市场化的办法，完全不需要政府大量的盖房子，可以解决我们租赁市场的问题。

很多，比如说美国，美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后，你说我今天从北京到杭州开会，我家里的房子就可以用来租，租两天，我开两天会，那个房子租两天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅馆费用要高得多，因为所有的条件都很方便。

在欧洲这种以家庭方式进行短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站，但是它也有很多官司，但是它有利的解决了这些问题。

比如说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的整体租赁房，整栋整栋的给你租了，然后变成时租，因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场，用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

任志强：谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我个人观点。

本文来源：家富看投资、叶檀财经

延伸

阅读四

扩大内需，房价要暴涨？

继续扩大内需，政策信号已明确。

4月23日，中共中央政治局召开会议，对于下一步工作要求强调：要全力打好“三大攻坚战”，同时要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。

值得注意的是，此次并没有沿用之前的“适度扩大总需求”，而是把“适度”改成了“持续”，同时“持续扩大内需”这一要求也是2015年以来政治局会议上首次出现。

兵马未动，粮草先行，货币政策已经出现变化。在全球处于加息周期，中国预期会收紧货币时，央妈却突然降准了。

2018年4月17日，央行宣布从2018年4月25日起，下调银行存款准备金率1个百分点，释放资金规模约13000亿元，其中银行用于偿还MLF约9000亿元，释放增量资金约4000亿元。

年初以来，从PSL放量、资管新规更加务实到近期央行降准置换MLF，表面上看央行都是在持续小幅“放水”。这就说明政策基调从“调结构为主”转向“调结构与扩内需”并行提前已经出现信号。

为何要重提“持续扩大内需”？贸易冲突对经济造成的压力是重要原因。2018年一季度净出口剧烈波动，对GDP的贡献率大幅滑落。虽然目前来看，中美贸易摩擦对进出口贸易影响有限，但不排除贸易摩擦升级的可能性。

对于第三次中美国运交锋，政治局的战略非常清晰，通过借鉴日本、东南亚、拉美危机的教训发现，扩大经济“内需”是最好的选择。但是要警惕，资本不是进入实体经济，而是流向房地产。

利用房地产业的发展拉动经济增长，启动内需，一度是政府实施宏观经济调控的重要方面。买房是最大的扩大内需，2017年中国GDP中房地产业为第五大产业，占GDP 6.5%。同时房地产可以带动装修、建材、家电等1000多个行业，可谓是名副其实的“夜壶”。

从历史来看，较为明显的以扩大内需为主刺激性政策，都跟房地产有着较深的渊源。

首先是1998年，政府提出“扩大内需”的举措，其背景是为了应对亚洲金融危机的影响。具体做法，采取了“实行积极的财政政策，并配合以稳健的货币政策，大规模发行国债，促进基础设施、基础工业的发展，以带动工业投资，拉动经济增长”等措施，同时，也采取了“降低利率”、“征收利息税”等做法。

这其中较为重要的就是开垦了内需的“处女地”——商品化房地产市场。1998年中央出台房地产改革方案，一是取消福利分房，二是银行支持你贷款买房。虽然当时房价还没有脱轨，但是不久之后，“房地产是国民经济的支柱产业”就被很多地方政府发挥到了极至。

其次就是2008底，在次贷及美元危机的冲击之下，政府启动了四万亿的刺激性救市计划，这其中有相当一部分进入了房地产市场，推高了房价。

经济学家吴敬琏曾经分析过：4万亿投资是主要给了国企，而且主要是央企，10万亿贷款主要给了谁呢？还是国企，是央企，以至于有些我们的央企，感觉负担很重，他拿到这么多钱怎么办呢？结果纷纷成立房地产公司。

这样一来经济是保住了，楼市杠杆率也随即飙升，我们看到2009年商品房销售面积也出现了爆发式的增长！

再一个就是最近的2015年，全球经济处于金融危机后的深度调整期，国家为了保持宏观经济增长不失速且在合理区间运行，实行进一步扩大国内需求，稳定投资增速的政策。

2014年、2015年，连续两年房地产投资增速显著放缓，销售面积和销售额同比下滑，房地产企业出现经营困难状况，就在市场对房地产行业的悲观预期不断增加的同时，2016年宽松的货币政策，开启了楼市的疯狂。

2016年，在实体经济乏力的情况下，大量的信贷流入了房地产。全年新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，居民购房贷款占新增贷款有一半比重。尤其是2016年下半年，每个月新增贷款中，居民按揭贷款的比重几乎每月超过了70%。

当然房价比购房者还要疯狂，大数据房价指数显示，2016年12月，样本城市全国综合指数同比上涨41.93%。其中廊坊（燕郊）的同比涨幅高达100%以上。

虽然2017年以来出现了“市场最严”的房地产调控，政府也一再强调“房住不炒”的政策基调，但是抢房依然还在上演。

近期杭州、郑州、南京、西安、济南、青岛等地又出现“全款的往里走，贷款的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走”这种抢房的盛况。与之对应的是，2018年一季度，全国300个城市土地出让金总额为9661亿元，同比增加37%。其中，住宅用地出让金总额为7683亿元，同比增加34%。

虽然今年以来全国主要城市发布房地产调控政策已近80次，并且目前上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7座一二线热点城市，都陆续公布“摇号购房”政策，但是在限价政策影响下，很多开发商疯狂捂盘惜售，进而又导致了“一房难求”。

对于中国居民来讲，由于可配置的资产不多，不断上涨的房价已经成了大家心中的“中长期的储蓄”，而一些热点城市的新房和二手房价格逐渐呈现明显倒挂，其中几十万的套利空间更是催生了抢房的疯狂。

但如今在“持续扩大内需”的政策下，资金真正该流入那些关系国家未来竞争力的战略性新兴产业，如新能源、新材料、信息技术、生物、高端装备制造等，这些产业的发展可以满足居民的高端需求，是消费升级的重要领域。

房地产的火热确实可以“扩大内需”，但是它还导致了资金的“脱实向虚”，同时又制约消费者在其他方面的消费能力，相信这并不是国家想要看到的结果。所以说“持续扩大内需”提升经济的同时，一定要警惕资金流向房地产！

本文作者：赵十一 

本文来源：叶檀财经

延伸

阅读五

三四线的房子，都被这些人买走了 （100城数据分析）

2017年以来，三四线城市楼市迎来了一轮普遍可见的成交热销和价格上涨。

三四线楼市那么热，房子都被哪些人买走了？这些购买者是投资还是自住？他们是当地人还是外地人？

近期，克而瑞研究中心（CRIC）调研100座三四线城市，对购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度研究，见闻君为大家带来了脱水版报告。（文中数据及图片均来自 CRIC）

01

购房者来源：本地人为主

从购房客户来源来看，三四线城市一般还是以本地客户为主，本地客户平均占比超过八成，外地客户接近20%，比一二线典型城市高出9个百分点。

从区域来看，华南的三四线城市吸引的外地跨市购房投资客相对较多，外地客户占比最多，达到近三成，比全国均值高出近一成。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚，购房溢出需求更为强烈，另一方面也是因为华南区划内城市相对密集，广东、广西三线城市距离核心城市距离更近，核心城市需求外溢的距离成本相对较低。

外地购房客户占比最高的五个城市为三亚、佛山、东莞、鄂州和廊坊，三亚的外地客户占比高达5成，其余四市的外来客户占比也都在4成以上。

其中，值得一提的是湖北省鄂州市，外地客群占比达到63%，主要来自武汉。2017年鄂州房价涨幅高达31%，主要原因是顺丰机场建设利好。

除三亚等少数旅游城市以外，大多数三四线城市的外地客源还是来自于房价水平更高的一二线城市，具体购房动机方面不一而足，或是出于返乡置业需要，或是因为核心城市边界扩张、或是为了资产配置的投资性需求需要。

02

购房者年龄：35岁以上近6成

25岁至50岁的客户是三四线购房者的主力，占比最高的客户年龄段为35-40岁，占整体购房者数量的22%。

正是有更多外来成年客户的涌入，三四线购房者平均年龄更大一些， 35岁以上购房者占比达到了57%，比一二线高出3个百分点。

分区域来看，华北的购房客群年轻化较为明显，西南、东北区域客户整体购房年龄偏大。

03

购房谁做主：以男性为主转向夫妻

购房决策正在从以男性决策为主逐渐向夫妻共同决定转变，占比均为34%。

按各区域表现来看，华北男性主导占比最大，达到4成；而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异不大。

04

购房动机：刚需客群仍是主流

在购房用途方面，整体来看仍然以首次置业、首次改善为主，基本符合目前市场“房住不炒”的主旋律，但投资需求的占比也在逐渐加大。

从各区看，华东、华南的客户投资意识显然领先于全国其他区域，西北区域市场发展相对缓慢，投资型购房的占比较低，首次置业及首次改善的客户占比高达8成。

从住宅拥有情况来看，只拥有1套房的客户占比还是最高的，占总购房客户的39%，拥有1-2套房产是常态，说明更多人仍处于刚需或者置换的阶段。

拥有房屋套数达到四套及以上客户占比最高的五个城市为遵义、北海、三亚、揭阳和莱芜。

05

资金来源：首套贷款近半

2017年的购房客户中，背负首套房贷的客户占比最高，有49%的客户使用首套贷款，其次为使用二套贷款的客户占比为31%，而全款购房的客户则较少，仅占总客户的2成左右。

二套贷款使用占比较高的区域为华东、西南和华南，均达到了35%及以上。使用二套贷款的客户越多，说明该区域客户在购房市场上更加活跃，投资性购房行为也更多。

在2017年三四线城市市场热度提高，表现优异，除了政策推动以外，三四线城市积极推行的货币化安置也起到了较大作用，甚至有3%的项目中有40%以上客户为货币化安置客户。

06

购房偏好：90-120㎡、50-100万最受欢迎

从面积来看，三四线城市的居民在购房上依旧以首购和改善类刚性需求为主， 90-120平方米的产品依旧是各区域购房者的最爱，占总比的33%。

从价格来看，各个区域三四线城市的购房者的主要偏好仍是50-100万类型的产品，其中以西北地区和华中地区为最，占比分别为51%和50%。

从总体上看，三四线城市的购房者对三房类型的产品购买意愿最为强烈，近半成（占比为48.61%）的购房者都对三房类产品感兴趣。

本文来源：华尔街见闻

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