“商改住”限购！ 在建在售“商办”不得卖个人：让炒房者受到惩罚-逐条解读326商住休克疗法
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326商住限购新政基本从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间。尤其是其对再交易、流通环节的限制，通过流通环节设卡的方式，基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径；而不向个人发放用于购买商住的贷款，则去除了个人在商住资产配置领域的全部杠杆。一头一尾掐断之后，商住在相当长的历史时期内，将只剩下使用功能的属性。
《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下
一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
2017年3月26日
闲话少说，我们逐条分析：
一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
第一条是原则规定，原来也是这么说的，各种法律法规中都是这么写的，之前北京市也出台过限制商改住的禁令。这一条没有实质性的内容。有影响的都在后面。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。
第二条规定对开发商是直接且100%的影响。以前商改住无论是怎样打擦边球，万变不离其宗，都是先按商业、办公用途报规划审批，在审批的过程中，则尽量将最小分割单元面积报小一点，便于以后的切割改造。工程技术和住宅使用功能的补充就都成问题，这一点，可该彻底考验开发商了，不合规，就不批规划，没有规划许可，建筑工程不能开工，自然预售、销售都要向后推迟。
更重要的是，326新政把最小切割单元划定在500平方米，这意味着大幅度提升了商改住入门门槛。这意味着最小的可出售单元面积，都是500平方米。要买下这么大的商住，要花多少钱？沉淀资金、资金成本等，都和100多平方米就能买上一套的商改住无法比拟。所以，从规划口径上，监管层已经考虑到了剔除商住作为资产配置的投资进入门槛问题。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
第三条是威慑性条款。规划方案审批，一直是较为严格的口径，但是之所以市场上还有很多商改住产品出现，实际上是批后监管口径的问题，这次是亮明了态度，开发商敢自己变通的，杀无赦。大家好好想想吧。
四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
这是326休克疗法的三个核心条款之一，首先是将个人排除在可以购买商改住类业态之外。这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求，更重要的是，326新政把在售的商办类项目也纳入其中，即在326新政实施后，即便已经取得预售许可的此类项目，也不能再卖给个人，这对于开发商的影响不小。之前商办类项目暂停网签，就是因为这个原因。
这一点，政府很可能还有后手，后面细说。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
326新政最伟大的创举，就是在流通环节进行制度约束。这一条，是休克疗法三个核心条款之二。更多的带有对投机者的惩罚意味，因为并不是抢在关门前买到了就“吉人自有天相”。如果你是资产配置的购买动机，升值后变现是最重要的，那么好，现在就要约束这个变现的通道。将已售出商住再上市时的前置条件，在卖给个人的时候，约束为同等于住宅，实际上填平了“监管洼地”，而且，没有北京户口与外地户口之分，都是一套。
值得多说一句的是，在通州商住限购之前，某个商住项目一日成交了几百套，且买家都是一人，据说就是为了变成二手商住，规避当时通州商住限购令。现在，不知道这个项目变成二手商住之后倒腾出去了多少？砸在手里的又有多少，该作何感想？
因为傻子都知道，流通不起来，升值多少都没有意义，这算是又去除了一道商住的投资属性。一句话，买了商住的，出手难。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
作用约与第三条等同。值得说的是，开发商通行的变更手段，就是自己不担风险，找第三方机构顶雷。不是只允许公司和机构买么？那好，现在做房屋经营出租类的中介机构很多，他们有资格购买，买完了他们再改造租出去不就行了么。326新政连这条路也堵了一下，威慑的条件很吓人，注销机构备案就够了，这和吊销中介机构的营业执照没什么两样。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
这是326休克疗法的核心条款之三。将个人购买商办类项目的杠杆彻底取消。其实，这条还是对已经买到商住的投资者的“惩罚性”条款。而且是跨领域发酵。
326新政执行后，个人已经无法购买商办类项目了，能个人购买的只有二手商住。那么，和住宅一样，只有满五年社保或个税的个人才有资格购买，再加上第七条，不放贷，住宅限购虽严，但无论35%还是80%，都还算是有杠杆，商住一点没有杠杆，谁还来买？
这一点，打得非常准，一看就是经过精心的统筹规划的。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
这两条的作用，约等于第三条、第六条，还是威慑性条款，用来威慑的条件，对企业来说都是致命的。这一点，自然不必多说了。
【解读】“商改住”的前世今生
早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。
随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。
2000年之后，一些烂尾项目，或者以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，将“类住宅”作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。
出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价，或与住宅价格持平。为了拉动销售，大约自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。
由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，应谨慎投资。
但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以Loft等形式销售。
为此，2011年起，本市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。
同时，因为在审批和后续验收环节把关不严，至今为止，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。
这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。
有机构数据显示，商住的市场规模一直呈现上涨趋势。
该机构统计显示，2008年，北京市场商住的供应套数为1.15万套，而到了2009年就达到2.23万套，2016年，商住总成交约为4.17万套。在价格方面，2015年，商住的价格为每平方米2.64万元，到了今年年初前两月，商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。
【解读】购买“商住房”的风险
所谓“商住”，大家都知道，其实就是一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公，根本就没有“商住”这个词儿，可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。
一个城市在规划中，肯定会综合考虑住宅、商业、办公等多种功能的布局，比如某个区域，布局一些住宅，配套一些商业，让大家居住便利。再安排一些办公项目，为职住平衡提供可能。但试想一下，如果住宅是住宅，配套的商业等，也变成了住宅，无论是城市功能还是生活服务功能都如何实现？
所以说，其实所谓的“商住”，本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”。因为最近一些年来，住宅比商业办公好卖。而且，开发商这种行为也是政策不允许的，是违规的行为。
在早几年的时候，可以说开发商卖商住这样的违规体，还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可最近两年，一些开发商公然打着“不限购的公寓”等招牌，此次对于商住限购传言也推波助澜，其目的是实现利益最大化。
再来具体说说商住的弊端：
一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，学区房就更别想了。
二，商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。
三，买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。
四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。
六、买商住不能迁入户口。
七、商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。
八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。
九、商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。
十、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
十一、商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。
限购后的北京众生相 十大猜想
1、刚需：这是彻底赶人走的节奏啊。让我回三四线城市，我要租房。我要开公司买商住房。工商代办注册公司又火了？
2、地王：政府住宅限购推高商住的历史不会再上演了。没法快速回收现金流，资金链紧张了。地王要哭了？
3、政府：大家都不要在一线城市买房了，都去三四线城市吧，大力发展住房租赁市场。同时支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
4、有钱人（个人投资者）：不让个人投资商办了，也不响应“三四线城市”去库存的号召。直接全球资金配置了？
5、私募基金从业者A：这下完了，众多项目面临重新估值。烂项目怎么擦屁股？
6、AMC（资产管理公司）：开放商赶紧哭吧，我好淘点便宜货，做商业地产的价值投资者，未来对接REITs打通商业地产产业链业。商地产并购基金要火了？
7、老股民：房市去杠杆已到高潮，是否会重演2015年6月股市去杠杆后带来房市的暴涨。股市房市的跷跷板效应再来一次啊，我要解套！！！
8、二手住宅市场：在商品住宅供需比已经失衡的情况下，相当于供应再减少一半以上。房价还要暴涨？
9、商住房市场：回归商办项目的本质。暴跌30%？
10、房屋租赁市场：“商住房”限购后，无论是开发商还是未来购买的企业，都将会也只能考虑长期出租，这会带来更多的租赁房源，实现监管部门倡导的购租并举，长期稳定房屋租赁市场？
—要让炒房者付出代价、让不听劝阻投资房产的人套牢。这样的画外音，绝不仅仅是在商住这个领域。三次出现了威慑性的条款和表述，这意味着，政府实施监管的口径将极其严格，无论是开发商，还是买房人，都不要“心存幻想”。
政府还有后手：这就是对购买商办类物业的公司的年限、纳税额等作为前置条件。即公司注册必须满一定时间，甚至必须有连续纳税记录等，才有资格购买，这是为了堵住个人注册公司购买此类业态产品的“后门”。当然，这要看市场的表现，如果“后门”变通不断，监管层强化监管政策将遵循这一思路。所以，市场主体还是爱护自己的生存空间，不要招致更为严格的政策惩罚。
如果认为326新政只是对商住有影响，那是绝对错误的。因为商住只是一个通俗的称谓，在立项、用途、规划上都没有商住这一项。所以，326新政的名称中，范围是用“商业办公类项目”来约束和表达的，所以，写字楼、商铺，都将包含在内，千万别觉得，买商住不能投资了，买商铺可以投资。这是个常识性的错误，请谨记。
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