元臣律师: 疫情下,商业租赁租金“缓、减、免”的法律对策（一）

全球零售与科技顾问研究Coresight Research 7月9日公布,全美今年恐有2万5000家零售店面关闭。早在3月底微软宣布永久关闭在美国和世界各地的所有实体零售店;Starbucks预计截至6月底营业收入下降约为20亿-22亿美元,销售流失率大约为65％至70％。全球最大汽车租赁公司Hertz、连锁百货J.C. Penney、石油企业Whiting、美国页岩油标杆Chesapeake、奢侈品零售商Neimen Marcus、美国知名服装品牌J.Crew 、Brooks Brothers均申请破产保护。据美国破产法院记录显示,仅今年5月,美国就有722家企业申请破产保护,较去年同比增长48%。疫情重创下的美国,企业被迫关门歇业,使其生存受到严重影响。

就商业租约而言,出租人和承租人都面临着巨大的经济成本和资金压力。值得注意的是,企业签署的商业租约是否还有效力？是否可以终止租约？承租人是否可以要求减免租约或者终止租约？可否通过补充或更新租约合同重新谈判达到双赢？在此，元臣律师指出疫情下通过暂停合同、中止合同、重新谈判等法律对策,从而达到商业租赁租金“缓、减、免”,并提供租赁合同审核、修订和补充提款等法律咨询和服务。

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    受到新冠疫情影响,承租人能否按期交付房租与当事人享有的权利已凸显为新的难题。

     元臣律师提醒承租人(租户)注意:与出租人(房东)协商租金之前,了解双方的设定合同履行条款,是确定可否减免租金的重要前提。就商业租约和约定租金支付的特别条款而言,其具体内容各有不同,承租人的执行义务取决于租赁合同中的具体内容和与出租人在签署协议前的谈判。大多数商业租约中,承租人在交付租金后,想获得租金减免的可能性会因实际情况而受限制。

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    在典型商业租约中,影响租金减免的主要条款有:基础服务中断;维修、毁损;政府征用;不可抗力;许可使用;续租等。再次强调,承租人必须始终意识到每一份租约都可能有区别,承租人必须仔细检查他们的租约,看是否有不可抗力条款、租金减免权,以及其他可能适用于当下困境的条款的具体表述。本文将讨论商业租赁合同中的典型条款,以及与出租人(房东)成功谈判的注意事项。

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   承租人策略:不可抗力、政府行政命令和暂停合同执行。多数商业租赁合同都有“不可抗力”条款,规定了业主或租客因不可抗力(如战争或自然灾害)而无法履行合同义务时的应对措施。不可抗力的例子包括由于罢工、停工造成的劳资纠纷、恐怖主义行为、天灾、政府作为与不作为或延期作为、暴乱、极端天气、火灾或其他意外事件,及/或其他超出义务履行方合理控制范围的原因造成的妨碍、延误或停业。

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   大多数不可抗力条款都包含承租人对出租人的通知要求。其目的是声明在不可抗力事件发生后的特定时间内,承租人必须通过双方同意的方式通知出租人。在实践中,该通知要求意味着承租人应严格遵守不可抗力条款中规定的程序要求,以便成功地从该条款中寻求保护。其复杂之处在于许多商业租赁合同规定,不可抗力并不能使承租人完全免于履行支付租金义务。

   因此,即使在不可抗力的情况下，如果租金支付明确独立于不可抗力条款(即不可抗力条款不适用于租金支付),商业承租人仍应当履行向出租人支付租金的合同义务。总而言之,租约中不可抗力条款的措辞直接决定了承租人的租金支付是否受制于不可抗力条款。

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   如果既定的租赁合同不包含不可抗力条款,商业承租人仍可以提出各种抗辩,作为包括不支付租金在内的不履行义务的理由。常见的抗辩理由有:不可能的履行性、商业上不可行和合同目的落空。在实践中,这些抗辩理由需要结合特定事实分析,并依赖于承租人是否能证明:履行已经在法律上不可能、履行行为已成为经济负担以至于要求承租人在商业上不可能遵守合同义务、或者发生一件合同双方都以为不会发生的事件。(未完待续)

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