企业雇主追问：谁来为新冠疫情造成的意外损失“买单”？

反思2020年新冠疫情使诸多企业的经济损失惨重,大量企业被迫关门歇业,如国际贸易、制造业、物流业、餐饮业、酒店旅游、学校和交通等,即使在疫苗的接种已明显缓解了疫情的当下,依然有许多企业的运营难以恢复元气。企业雇主在思索和追问:谁来为新冠疫情造成的意外损失“买单”？就商业地产而言,新冠疫情爆发后,出租人和承租人都面临着巨大的经营成本和资金压力。虽然美国各州都有关于终止商业地产租赁的法律规定,那么新冠疫情的爆发可否定义为无法预测的不可抗力,能以此作为依据来解除“租赁合约”吗？企业签署的商业租约是否有效？可否要求减免租约？可否驱离拖欠租金的承租人？出租人和承租人通过协商谈判达到双赢的目的？ 

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为此 “元臣云讲堂” 定于6月24日周四上午(10点-美中时间、11点-美东时间、8点-美西时间和23点-中国时间),邀请印第安纳州、加州和德州专业商业地产、并购和商务诉讼律师强强联手,举行“印第安纳州/加州/德州商业地产租赁、谈判、解约和不可抗力”Zoom 讲座,陈欣、包鸿滨和Mark Gonzalez三位律师,将通过在新冠疫情中受理的商业租约纠纷案例,与您分享律师和法官的实践经验和解决方案。

诚邀企业主管、商业地产(公寓、住宅、办公楼、购物中心，仓储、酒店、建筑和土地等)业主、石油能源地产业主、投资人、地产经纪人、承租人、建筑商和项目开发商等企业和个人报名参会。

1．不可抗力的法律概念:不可抗力(force majeure)是指遇到意外事件,合同双方可以进行协商分担风险,减少损失,并允许一方延迟履行或不履行。即非合同双方原因导致的不可预见情况,包括洪水、地震、火灾、爆炸、恐怖袭击、战争、疫情、政府行为、法律变更、罢工及游行等。

2．法官对不可抗力认定标准:商业租赁合同中需写明:“如果一方因为不可抗力事件或其他不可控事件导致其迟延履行或不能履行,可以免责。” 法庭裁决过程中商业不可行原则使用的标准很严格。法官通常认为:“经济成本的增加并不能成为不履行商业租赁合同的借口,除非增加的经济成本是因为一些不可预见的事情发生以至于完全改变了租赁合同的性质。”因此,在疫情中的经济损失,法官会建议双方应该用合作的态度重新谈判去解决问题,而不可单方解除租赁合约。判断是不是不可抗力,法官主要是基于这件事情的发生是否具有可预见性。

3. 构成不可抗力的必要条件:如主张不可抗力免责,需要判断不可预见的事件是否足以导致合同的无法履行。假设新冠肺炎的爆发,餐厅、酒店和店面客流量大受影响,新冠疫情可以作为不可抗力,成为单方终止合同的理由吗？大多数情况下不行,以餐厅为例,虽然新冠疫情具有不可预见性,但是大部分餐厅并没有关门停业,以前的堂吃可以改为外卖,或是限制用餐人数保持安全距离仍可营业等,并没有导致合同无法履行租赁合约,因此仍应当履行租赁合约。根据法院的判例,单纯的客流量减少、现金流下降、原材料涨价、融资失败等使经济成本增加的因素,在通常情况下,都不构成不可抗力。那么,哪些情形可使合同约定中的不可抗力成立呢？答案是视具体情况以及适用的法律而定,只有当合同的履行已经完全改变了合同的性质和订立时的目的,不可抗力的定论才有可能获得支持。

4. 律师建议的双赢解决方案:虽然新冠疫情本身具有不可预见、不可控、不能避免、不能克服、独立于合同的不可抗力法律特征,但商业租赁毕竟是按当事双方意愿而制定履约合约,并且是一个长期租约,新冠疫情仅在短期内对租约履行有影响,因此,律师更倾向建议双方在法律框架下进行友好协商,是对延续合同的履行更为有利选择,同时也降低了双方的法律成本。

请关注:“元臣云讲堂” 印第安纳州/加州/德州商业地产租赁、谈判、解约和不可抗力”Zoom 讲座,时间:6月24日周四上午(10点-美中时间、11点-美东时间、8点-美西时间和23点-中国时间)。

嘉宾介绍

陈欣律师

第一位主讲嘉宾,是来自印第安纳州知名华人律所创办人陈欣律师,他拥有近20年的执业生涯,其商务和民事实践领域包括:商业和住宅租赁、中小型企业买卖、公司设立和管理、家庭移民、婚姻解散,遗嘱和遗产执行、商业诉讼以及刑事轻罪辩护等。

陈欣律师熟知印第安纳州州法,尤其精通商业地产交易和商业租约中的法律细节,本次讲座中他主讲内容包括房东权益保护、签约程序、办公楼、购物中心、仓储库房和餐馆等商业租约租约的设定、承租人的责任保险、违约及其法律后果、新冠疫情下的违约对策和停租减租或终止租约的谈判策略等。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听陈欣律师的精彩讲演。

嘉宾介绍

包鸿滨律师

第二位主讲嘉宾,是来自元臣律所、资深并购专家、并拥有加州律师执照的包鸿滨律师,他在中美两地执业超过15年,熟知加州法,擅长处理跨国公司在美国的并购、合规、公司治理及纠纷解决。包律师在石油、天然气及矿产领域的全球并购、飞机制造商和油气行业的全球采购以及中资企业在美国的投资、技术研发、并购、合资、房地产开发等方面经验丰富。包律师有丰富的加州法务经验,更熟知加州商业地产发展趋势,本次讲座中,他将从加州商业地产的租赁、谈判、解约和不可抗力等几方面,来解读其相关的法律要点和案例分享。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听包鸿滨律师的精彩讲演。

嘉宾介绍

Mark Gonzalez

律师

第三位主讲嘉宾,是元臣律所民商诉讼Mark Gonzalez律师。他的执业重点是解决复杂的商业纠纷案,包括商业房地产行业中出现的各类纠纷。Gonzalez律师曾在德克萨斯州法院受理办公楼、零售商铺、住宅和多户住宅物业的诉讼案中,代表开发商、非营利公司、房东和个人维权。Gonzalez律师在违约、商业侵权、担保纠纷、建筑和复杂商业案件等方面有全方位的实践经验。Gonzalez 律师,拥有德州律师协执照,曾就读于斯坦福大学,获得政治学学士和斯坦福大学政府学术奖学金、Galarza Latino社区奖等多项荣誉。在本次讲座中,他将以在房地产行业执业的丰富 经验,为大家讲解包括为开发商提供土地使用事宜咨询、限制性契约解释和为业主辩护等内容。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听Gonzalez律师的精彩讲演。

中 国 参会者请扫码报名,我们将通过邮件、微信和短信、发送zoom meeting 链接和ID; 咨询电话:713-818-8866

美 国 参会者请扫码报名,我们将通过邮件、微信和短信、发送zoom meeting 链接和ID; 咨询电话:713-818-8866

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