案例分享 | 轻微违约，能行使合同约定解除权吗？

（图源网络 侵删）

案情简介

       2021年11月10日，谭某、张某与某置业有限公司签订认购书，自愿认购某小区10幢1至2层5、6号沿街商铺，总价款为1370000元，谭某已支付首付款770000元，且合同还约定：商铺如抵押，买受人有权解除合同。后谭某要求公司签订正式买卖合同并交付房屋，置业公司未予办理。谭某于2022年1月12日在郯城县不动产登记交易中心查询，该公司出售给其的商铺尚在抵押之中，2022年3月9日郯城县不动产登记交易中心查询显示，涉案的商铺的状态为无查封、无抵押。谭某、张某遂以合同目的不能实现为由诉至法院，要求解除房屋购买合同并赔偿损失60000元。 

法院审理

      法院经审理后认为，本案争议的焦点问题是双方当事人约定的合同解除条件是否实质影响了守约方合同目的实现。本案中，双方在商品房预售合同中约定了“出卖人承诺该商品房没有其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与承诺情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”，该条款应视为双方约定的合同解除条件。但是，对于违约程度的轻重问题，人民法院应当根据诚实信用原则，确定合同应否解除。对于违约方的违约程度显著轻微而不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院应不予支持。本案中，至上诉人提起本案诉讼时，案涉房屋存在抵押，但在本案一审审理过程中，抵押情形已经消除，因此并不影响双方继续履行合同。如果双方约定的解除权事由发生后，即赋予当事人行使合同解除权，属于对当事人意思自治的放任，亦与促进交易的立法目的相悖。因此，即使当事人在合同中对解除事由约定明确、具体，且事由已经实际发生，但对合同约定解除权仍然有必要加以适当限制。临沂市中级人民法院审理后认为，上诉人谭某、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

法官说法

王义祥  山东省郯城县人民法院一级法官、临沂市法院审判业务专家

      

在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以获取贷款，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务，损害了买受人的合法权益，买受人应当维护自己的合法权益。

      但是应当注意，此类案件焦点问题是要关注合同目的是否无法实现，买受人行使解除权应以合同目的无法实现为条件。本案中，买受人提起本案诉讼时，案涉房屋存在抵押，但在本案一审审理过程中，抵押情形已经消除，因此并不影响双方继续履行合同，不会再对买受人实现合同目的造成障碍，故房屋买受人不能滥用合同解除权。      在受疫情影响的经济环境下，买受人在交付56%购房款后因涉案商品房降价而欲解除合同，这与社会主义市场经济促成交易的立法目的背道而驰，因此法官在行使审判权和自由裁量权时，应当善于结合民法典总则中的诚实守信、公平平等、契约自由等基本原则，分析违约方违约程度的轻重问题。对于该案，买受人已交付购房款的56%，合同成立并已实际履行，相比之下房地产开发公司为了资金周转向银行贷款而进行涉案房屋抵押，其违约程度显著轻微，且后续及时解除抵押并不影响守约方合同目的实现，故一、二审法院均判决驳回原告谭某、张某的诉讼请求。该判例维护了房地产市场正常交易秩序，为优化当地法治营商环境做出了标杆示范，有利于发挥司法裁判对房地产市场的规范引导和价值引领作用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

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来源：山东审判、郯城法院

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