判案Q&A | 沪上房产出新政，都能以情势变更为由解除合同？
编者按
2016年11月28日晚9点，上海市住建委、中国人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，该规定自11月29日起实施，其中规定：在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%；同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，规定停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
房产新政一出，原告陈某随即起诉到法院称由于政策变化，无法再购买被告房屋，应属于法律规定的情势变更，要求解除房屋买卖合同，被告尽快返还定金。
浦小民
真是一石激起千层浪，到底是什么情况，让我们先来还原案情。
2016年10月1日，原告陈平、被告彭新玉、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司签署房地产买卖居间协议，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为180万元，为担保房屋买卖合同履行，原告应于被告签署协议五日内补足定金至20万元。
同日，原、被告签署房屋买卖合同：
其中第4条付款方式约定：“乙方（即本案原告）应于网签合同后五个工作日，自行支付或通过居间方转付给甲方（即本案被告）首期房价款（含定金）63万元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款（若有）。
若有不足，甲方自行补足，并于过户前注销抵押。乙方通过银行贷款支付第二期房价款115万元……4.4贷款不足（若有）:乙方应于本合同第7条约定的过户期限之前，将该不足部分补足甲方。”
第16条补充约定为手写内容，其中约定：“1、若乙方因限购原因不能购买该房屋，且该房屋市场价降低，则乙方赔偿甲方5万元；2、若甲方因个人原因导致该房屋不能出售给乙方，则甲方赔偿乙方60万元……5、若乙方不是因限购原因导致不能购买该房屋，则20万元定金不退还。”
◆ 2016年10月3日，原告向被告转账支付定金20万元。
◆ 2016年11月28日，房产新政出台。
◆ 2016年12月9日，原告明确提出因新政出台不能购买系争房屋。
◆ 2016年12月28日，被告委托律师向原告发送律师函，要求原告按约在2017年1月12日前配合被告网签合同及完成交易，否则将没收定金及诉至法院。原告收到律师函后于同月30日回复被告，表示由于政策变化，无法再购买系争房屋，应属于法律规定的情势变更，非原告违约，希望被告尽快返还定金。
◆ 2017年2月6日，原告起诉法院，要求解除合同，被告返还定金并支付未及时返还定金的利息损失。
原告陈平的理由是：
❶ 原告与妻子名下原有两套房子，为再买房于2016年9月21日离婚，并在离婚协议书中约定两套房子和贷款均转给妻子，签署本案房屋买卖合同时，原告名下无房无贷，具备购房资格，故房屋买卖合同第16条补充约定中的限购并非指的是不具备购房资格，而是指贷款原因；
❷ 原告在咨询银行后认为自己不符合商业贷款条件，故未就购买系争房屋向银行申请办理商业贷款。原告有过两次公积金贷款记录，新政出台导致无法使用公积金贷款，且首付比例提高，故无法再购买系争房屋，符合法律规定的情势变更。
被告彭新玉的意见：同意解约但不同意其余诉请。
被告申请证人陈彬出庭作证，陈彬的证言：“原、被告在我主持下签订了房屋买卖合同，其中第16条补充约定是我书写的，其中的第1、2、5款是应原告要求书写的，其中的限购是指在上海没有购房资格，我给双方都解释过的，限购和限贷是两码事。原告当时名下有房，但他说自己可以搞定的，到时候会把房屋转掉的。我问过原告购房资格情况，原告说在2017年1月12日之前肯定可以，但我没有去查询过原告的购房资格。原告说过会使用公积金，能贷多少贷多少，但因为只有原告一个人的名字，公积金贷款最高600,000元，所以肯定不能全部使用公积金贷款的……”
Q
什么是情势变更？什么情况下构成情势变更？
浦小民
情势变更是指合同成立后履行完毕前，因不可归责于当事人的客观情况变化，导致继续履行合同显失公平或不能实现合同目的，则当事人一方可以此为由申请变更或解除合同。情势变更是对契约严守这一古老法则的突破，其目的在于调和合同形式正义与实质正义的矛盾，消除合同因情势变更可能发生的不公平后果，从而维护公平正义的法治精神和诚实信用的法律原则。我国合同法未规定情势变更原则，09年出台的合同法司法解释二第26条做了相关规定。
情势变更原则的构成要件：1、须有情势变更；2、情势变更发生于合同成立后、履行完毕前；3、须为当事人不能预见，且不可归责于当事人；4、原合同继续履行显失公平或不能实现合同目的。
Q
本案情形是否符合情势变更？
浦小民
限购应解释为不具备购房资格，结合证人证言和通常理解，原告的情况不属于限购。另，本市虽出台了房地产调控的新政策，但原、被告在房屋买卖合同中明确约定了贷款不足原告应在过户期限之前补足被告，可见原告对贷款风险有充分的预见。此外，原告的购房目的并非居住性质，贷款不足时尚有卖房等其他途径筹措资金。因此，新政的出台没有从根本上影响合同的履行。本案情况不符合情势变更。
Q
房产新政的出台是否都会构成情势变更？
浦小民
答案显然是不一定，本案中原告陈平的情形就属于不适用情势变更原则。房产新政通常涉及贷款利率上调、首付比例增加、贷款成数下降或不成等。单纯贷款利率的上调，只是增加了每月和最终的利息数额，未对当事人履约造成特别困难，故不适用情势变更原则。
首付比例增加、贷款成数下降或不成，则要区分首次买房或改善性买房与投资性买房进行判断：对首次买房或改善性买房的购房者，首付增加、贷款不足或不成若严重影响其履行能力，合同继续履行将导致购房人陷入严重的财务危机时，可认为合同目的已落空，可适用情势变更原则；对投资性买房者，前述首付比例增加、贷款减少或不成均不构成履行障碍，其可以通过出售原有房屋等途径筹集资金，故原合同的继续履行并不构成实质性的权利义务失衡，此时不可以适用情势变更原则。
当然也有符合的情形，以下两种便是：
● 房产新政影响购房资格。如本市将外地户籍人员购房资格条件中的社保或个税缴纳年限由3年提高至5年，则部分购房人可能失去购房资格，此时原有购房合同的继续履行将使购房人无法实现合同目的，购房人以情势变更为由请求变更或解除购房合同的，应予支持。
● 若房屋买卖合同中对房产新政对合同效力的影响已做出了约定，则应尊重当事人的约定。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》▼
第一百一十五条 当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》▼
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
原文作者：李尚伟
责任编辑：董靓
文字校对：陈卫锋
上海浦东新区人民法院