想投资房地产，可以用基金吗？ | 螺丝钉带你读书
文 | 银行螺丝钉 （转载请注明出处）
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前期回顾：
第1篇：耶鲁大学是如何做投资的
第3篇：如何降低风险，却不降低收益？
第4篇：资产配置，还有哪些好选择？
投资房地产的三个品种
我们前面几篇文章，介绍了耶鲁捐赠基金的投资思路：投资能产生现金流的资产。
像股票、债券，自然是耶鲁捐赠基金配置很多的常规资产。
除此之外，像非上市公司的优质股权、绝对收益策略，在耶鲁捐赠基金中占比也比较高。
耶鲁捐赠基金还喜欢另一类能产生现金流的资产：房地产。
房地产在中国是一个热门话题。
一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有三类。
第一类，就是普通的房子，我们住的那种。其实大多数时候说到炒房，都是说这种住宅。
第二类，是房地产行业股票。严格来说它是股票资产，不是房地产资产。
但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的，所以投资低估的房地产行业股票，或者房地产行业指数基金，相当于间接的投资了房地产。
第三类，就是REITS了。REITS它是一种房地产信托基金。
做一个包租公
REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事。
REITS主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店等。
不做短期买卖，长期持有（一般长达十几年甚至几十年），通过收租作为收益。
REITS会把收到的租金的90%左右拿出来分给持有者，是一个「包租公」。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，买之前也基本不会在意租金收益率的高低，基本都是为了搏房价上涨。
这种投资方式跟REITS差别是很大的。
REITS是包租公，是符合「房子是拿来住的，不是拿来炒的」这个概念的。
房地产信托基金，在美股有几百只，是非常庞大的一类资产。在港股也有十只左右。
但是在A股，目前还没有严格意义上的本土房地产信托基金。不过估计未来不久就会有了。
REITS的特点
美国的房地产信托基金指数，过去20年的平均收益率是10.58%左右，不亚于股票市场收益率。
美国的房地产信托基金，发展很成熟了，也有对应的指数基金，最有代表性的就是VNQ了。
A股也有一只广发美国房地产，追踪的指数跟VNQ类似。
我们总结一下，房地产信托基金的特点：
能产生现金流，现金流是商业物业的租金现金流 长期收益接近甚至不亚于股票类资产 波动通常比股票类资产小一些。投资者交易频率低，主要是长期持有拿基金分红。
对耶鲁捐赠基金来说，它们挑选资产，比较看中现金流收益率。
房地产信托基金有满意的现金流收益率，同时波动小一些，也是很优秀的一类资产。
房地产信托基金，该如何估值
房地产信托基金，该怎么估值呢？
房地产这种资产是可以长期抗通货膨胀的。
作为一个资产大类，房地产信托基金的长期收益率，跟「持有阶段的通货膨胀率＋分红收益率」成正比。
这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。
单个基金，不一定适合用这种方式去估值，但是持有全国各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。
目前我们能投资的主要是美股的房地产信托基金。
按照这个方式估算，美股房地产信托基金目前预期收益率大约是6%上下，处于正常水平。不算太诱人，还可以继续等待机会～
无论是股票、债券、还是房地产，能产生现金流的资产，是我们考虑的主要品种。
作者：银行螺丝钉（转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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