独家干货 | 9大港资开发商内地发展研究报告(上篇)

本文为“二分之一说”公众号独家撰文

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"走，到恒隆广场买艾路威去伐！"

"要不要先去梅龙镇楼上环艺看场电影？"

"等等，我要去新天地看看石库门。"

"静安嘉里中心的翠园还要排队吗？"

"额。。港汇又有人跳了一刚。。。"

"国金中心、iapm，风水故事欢乐多啊。"

"老吴江路么了，兴业太古汇的写字楼原来长这样？"

...

图/ins:youknowcyc

上世纪末，魔都人民逛街还只是去去市百一店、华联商厦。而近十多年来，我们有一天发现，竟然还有一种叫作购物中心的神奇地方。

吃饭、看电影、美容、健身、打游戏、溜娃...&买买买，都可以在一个地方完成，地铁上盖竟如此便捷，写字楼的大堂原来也可以挑空的那么漂亮。。。

曾经，开头提到的商业地产项目无一不是这座城市的洋气名片&地标象征，并且，他们都有一个共同点 👇

made by 港资

香港开埠至今170多年，房地产业一直是其经济发展的重心及民众较为关注的焦点之一。这一行业在香港经历过百年兴衰。不过说到亚洲商业先锋，少不了凯德。但2017年，具有跨时代的意义，因此本篇仅讨论港资，

让我们一起看看港资在内地这二十年来的发展到底如何？良心科普贴来嘢。

👇👇👇

四大家族？九位大佬！

TVB看不看？商战大戏必然是离不开几大家族之间的恩恩怨怨。李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，以地产发家并在香港拥有巨大影响力的四位大佬，有媒体戏称他们为香港四大家族👇

80年代，李嘉诚、李兆基和郑裕彤，人称 “新三剑侠”，联手在香港资本市场搞了很多大事。

（一张珍贵的老照片）

也有媒体把马来西亚籍华裔商人郭鹤年家族作为另一pa。根据港资这二十年来在内地发展的规模和影响，另外这五家也不得不提。(各个都是总市值千亿级别...)👇

故事还要从二十年前开始说起，据说当年回归后，上海政府相关部门组织考察团赴港考察招商引资。

不久我们就发现，上海传统核心CBD(南京路、淮海路、徐家汇、新客站)最好的位置，都在90年代末给了这些熟悉的面孔。👇

图/ins:roofercyril

以淮海路商圈为例，当年的卢湾区，几乎通吃了上述九家里的一大半。

如今的网红K11、旅游必到景点新天地、中环广场、曾经的太平洋百货、还有连卡佛&今年新开的内地首家VS(维秘)旗舰店...所在物业大楼清一色都是港!资!开!发!

接下去我们一个个深扒，简明扼要不废话。 (主要focus上海，信息来自各公司官网公开资料)

1⃣️『土地储备内地占比八成以上』

长江实业 (HK:1113)

以诚哥为首的港资天团，多元化业务涵盖地产、电讯、港口、公用设施、零售业务等。去年年报显示其总市值是这个数👇，这还只是这一庞大帝国的地产业务部分哦。

资料显示，早在1989年，李嘉诚正式进入内地发展业务。北京有个合作开发项目——誉天下(总体量也是吓死人)。九十年代末进入上海，开发住宅的足迹遍布古北、法租、浦东世纪公园、嘉定、青浦&周浦...

上海最出名的商办应该是曾经南西三霸之一的——梅龙镇广场。

（上海项目一览表，点击可查看大图）

- 住宅部分，还剩点普陀真如&青浦嘉定的存货，算算拿地时间，真的已经好久好久好久了。。。

- 商办的话，近几年地球人都知道也是卖掉不少。未建的仅存一个，就是不知道过几年会不会也。。

- 然后截止2016年年末，上海地区的存货还有个80万方左右(楼面面积)，而内地其他区域还有多少存货呢？答案又是一个亮瞎眼的数字——超1,000万方(楼面面积)。

- 已建成自用物业里，内地的却所剩无几。上海就两个，还不是全资持有。(恩，新客站除了丽丰外，原来嘉里这个老楼还有部分是归诚哥的?)  😳

(From:长实地产2016年报)

据年报显示，2016年财年长实地产总营收近700亿港元，同比增长19%，全年盈利接近200亿港元。去年至今HK卖的很火的维港颂&世宙，一直在被刷屏。

2012年以后，“长和系”在内地就再也没拿过地，论囤货能力，诚哥排第二没人敢认第一。重庆、东莞、武汉...全是上百万方的存货。 😷

长实进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发来变相XX，坐享土地升值。有媒体戏说李嘉诚是花了1/4个世纪来开发一个项目。普陀真如不知道会(suan)不会(suan)躺枪？！反正嘉定项目拿地至今马上满十年了... 😌

如今，这些2012年以前买入的土地，正在源源不断地升值中。

2⃣️『地标专供』

新鸿基地产(HK:0016)

四大家族之一的新地，截止上一财年，总营收900多亿港元。不同于李嘉诚的深入三线，新地早期在内地的布局，主要还是以北京、上海、广州这类一线城市核心地段的优质写字楼&商场为主。

（上海项目一览表，点击可查看大图）

-郭家在上海的深耕大家都有目共睹，全是真金白银的大几百亿投资啊。可以说，你能想到的魔都地标综合体，SHKP的占比极高。

-年报显示上一财年集团总租金收入达210亿港元，同比上涨7%。其中，来自内地的贡献占比14%，且具稳定上升趋势。内地部分租金收入同比上涨了12%！

-住宅销售，呵呵，划重点，只!做!豪!宅!  天堑or凯旋门？就问你喜不喜欢咯？ 😁

(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)

接下来看内地的土地储备，90年代末进入上海，感觉新地的拓展策略一直是以盖综合体地标为主，但近几年，开始慢慢也加大了住宅投资的比例。商办烧钱啊，住宅来凑？！

(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)

这张图够清晰明了吧？截止上年中，内地已建成134万平方米，在建待建还有642万平方米。

对比原来已建成的项目(住宅比例才3%...)，新建中的住宅项目比例达62%，目标城市也从原来主攻一线转变成深入二三线，50%布局非一线城市，like杭州、南京、苏州&东莞、佛山、中山。

(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)

顺手再贴张HK当地的土地储备情况，和内地一样，发展中共200多万方，住宅比例接近八成。

其实相比较诚哥天量内地待开发存货，SHKP专注于一线城市核心区的地标综合体反而更加体现他们对内地市场的这种深耕态度。

四年前，217亿徐家汇地王，毕竟也是有溢价的。。😎

3⃣️『中环新晋地王』

恒基兆业地产(HK:0012)

四大家族又一重磅大佬，前阵子被刷屏232.8亿港元拿下香港中环美利道商用地，无论是单价还是总价均刷新了香港土地价格的新纪录(虽然这个地王并没有保持多久。。捂脸)

这个家族当然也是千亿资产成员，截止2016年年末，恒基地产之市值达1,500亿港元。

大家比较熟知的——“豪门千亿儿媳徐子淇又怀上N胎？"李家公子哥夜店寻欢？"...隔三差五就要上个娱乐版头条。。

来来来，先来看看基叔在上海开发过哪些熟悉的项目吧👇

（上海项目一览表，点击可查看大图）

没有比较就没有伤害。恒基二十年来，上海的深耕集中在...老闸北。曾经听香港人讲，九十年代他们进入上海市场选址的时候，火车站附近总不会错，因为那里，总是不乏客流。。（无法反驳）

项目类型以写字楼为主，商业嘛...就不多评价了。2016年集团总营收255亿港元，同比上涨9%。

基叔在香港也有百货业务，搞了个叫千色Citistore的连锁店，专卖一些家居类用品，一年也有个好几亿港币入账。接下来看土地储备。👇

(From: 恒基兆业地产2016年年报)

好吧，又是1,000w+未建待建的节奏啊(楼面面积)，原来恒基的目标是主攻二线？上海主要是徐汇滨江那一堆。再来看看这些土地的用途。👇

(From: 恒基兆业地产2016年年报)

和新鸿基一样，内地土地储备中的住宅比例不低。那香港本地呢？一大波住宅项目，除了安吉拉baby买入的顶豪【天汇】外，还有鼎鼎大名的四季酒店，以及，中环地标综合体IFC，原来恒基也是有40%多股份的。香港持有物业类型比例 👇

(From: 恒基兆业地产2016年年报)

-恒基兆业去年物业发展收入176亿港元，物业租赁净租金收入近65亿港元，小涨3%，其中内地贡献了26%的业绩，71万方已建成收租面积。

-香港VS内地，商业比例更高。年报显示，基叔还有约9,000个泊车位，作为另一租金收入来源。

(恒基兆业地产官网——香港住宅物业)

二十年来，虽然恒基在内地开发房地产项目的知名度和前述两家不能比，但在内地还搞起了燃气和新能源业务，染指安徽、江苏、宁夏、内蒙古等等共二十六个省。

去年接连卖了北京和香港的部分非核心商业办公项目，合计70多亿港元，然后就在2017年5月豪掷200多亿拿下了中环地王。

另外，近年来恒基比较热衷合作开发，和好基友旭辉在苏州、杭州、上海...玩的很开心的样子。 😆

4⃣️『网红K11艺术商场颜值担当』

新世界发展(HK:00017)

四大家族感觉都差不多，除了盖楼就是搞商业、酒店&基建。郑裕彤博士创立，周大福（控股）成员之一，新世界发展截止至2016年12月31日，资产总值4,204亿港元。

翻了下上海的开发项目清单，库存不多，主要集中在长宁和原卢湾，酒店和商办为主。👇

（上海项目一览表，点击可查看大图）

这里不得不提下1993年就拿下的卢湾五里桥地块，接近100w平方米的开发面积。谁又曾想到，17年后的2010年，上海举办了世博会。。。而这块地就位于浦西世博园隔壁，算不算黄浦江边的黄金地段？可惜四年前，郑家把它整体卖了个精光。

"网红"K11如今也算是内地艺术类商场的标杆了，二期地块前几年也完成了动迁，未来要copy一栋差不多样子的商业+办公+酒店。效果图真是NEWYork范了，浓浓曼哈顿味道。

小编always觉得，一期的香港新世界大厦，即便15年过去了，外立面丝毫不过时，简直是淮海东路上的颜值担当有没有？ (也有可能，邻居们都长太丑了...)

二期效果图来一张 👇

(From: 高楼迷论坛)

地块内的部分石库门历史保护建筑——尚贤坊，会被保留修缮。这个二期建完后，也算是新世界留给上海的地标mark了。

-感觉郑家的重心在酒店和百货业？于2016年6月30日，集团在香港、內地及东南亚共拥有17间酒店物业，提供超7,700间客房。不过百货业绩跌的有点惨(33%)

内地土地储备 👇

(From: 新世界发展2016年年报)

-重点已划，又是个千万大户，超过一半比例是住宅。看了下城市列表，也是重心二三线，沈阳、唐山、廊坊、肇庆都有大量土地储备。

-去年8月【新世界中国地产】正式撤销在香港联交所的上市地位，新世界发展全资私有化新世界中国。以为他们要撤了？呵呵，私有化后郑氏家族转手就在深圳前海开始了买买买。。。算上去年底那笔买卖，半年不到130多个亿花好了。

摘录一段年报里的原话👇

本集團對於中國內地的經濟前景感到樂觀，對於國家的發展充滿信心。作為本集團在中國內地的物業旗艦，新世界中國地產將會加強充滿發展潛力的重點物業項目投資。

中资的反攻呢？

......

或撤或逃？我们不再需要港资了？

......

好吧，大家是不是看累了？我自己都觉得写累了。。呼。

关于另外5家大老板——恒隆、瑞安、嘉里、九龙仓、太古...以及👆这两个问题，就且听下回分解好吗？！干货值得等待！今天...先下课！

欢迎转发分享。并且，求个鼓励！

-END-

沪港连线，我们还有一篇未公开发表的情怀小品文，戳下图👇目弟一目弟

（点击上图试试看啊）

十多年来，这些商场们依然矗立在那，而逛街的我们或许已经不再是曾经的我们了。

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